“2019年听销售忽悠买的房，现在成了我一生最沉重的决定。”同学聚会上，老刘的这句话让全场沉默。他掏出手机，翻出购房合同：首付50万，月供4800元，两套“规划高铁站旁”的新房，如今房价跌了30%，入住率不足三成，物业费每月倒贴300元。他苦笑着自嘲：“这哪是资产？是负债，是杀人不见血的枷锁。”

老刘的故事不是孤例。过去二十年，房产是无数家庭的“财富密码”，但如今，它正变成“沉没成本”的代名词。房价下跌、资产缩水、变现困难……三大困境交织，让近一半家庭陷入被动。马云的“房价如葱”预言，正在从调侃变成现实。

困境一：房价跌了，房贷一分没少——房子从“资产”变“负债”

“当年咬牙上车，现在骑虎难下。”这是许多购房者的真实写照。

过去房价单边上涨时，贷款买房是“加杠杆赚钱”；如今房价下跌，同样的房子却成了“加杠杆负债”。以一套150万的房子为例：首付30%（45万），贷款105万，30年月供近6000元，本息合计超260万，比本金多一倍。更扎心的是，房价跌了，欠银行的钱一分没少；首付亏光，利息还在“滴答”作响；租不出去，还得自掏腰包供空房。

更严峻的是，房产税的“达摩克利斯之剑”正在落下。地方财政压力增大、土地收入断崖式下滑，征收房产税几乎成为必然。一旦实施，多套房家庭将面临“按年征税”的持有成本。房子不再是“睡后收入”，而是“睡后负债”。

三四线城市的情况更糟。人口外流、空置率超25%，房价持续走低；一二线郊区的新区规划一拖再拖，房价从买入就开始“逆生长”；小城市新盘基础配套缺位，房子成了“卖不出去的水泥块”。购房者发现，自己买的不是未来，而是被锁在“沉没成本”里的枷锁。

困境二：家庭财富“缩水”——一套房跌10%，全家净资产少15万

房产是中国家庭财富的“压舱石”。据统计，普通家庭资产的70%集中在房产上。这意味着，房价只要跌10%，很多家庭的净资产就会蒸发15万；跌20%，30万就没了。

这种“财富蒸发”已在多地成为现实：

• 三四线城市：人口外流、产业空心化，房价从“万元时代”跌回“六千区间”，部分区域甚至腰斩。
• 一二线郊区：新区规划落地慢，配套跟不上，房价从“开盘即巅峰”一路下滑，业主集体维权屡见不鲜。
• 小城市新盘：开发商盲目扩张，房子盖好了却没人住，业主降价抛售无人接盘，最终沦为“鬼城”。

更可怕的是，这种缩水是“隐性”的。家庭账面资产减少，但房贷、物业费、房产税等支出却一分不少。许多人直到卖房时才发现，自己早已“资不抵债”。

困境三：卖房难如登天——挂牌一年降价百万，仍无人接盘

过去，房地产是“闭眼都能赚钱”的市场；如今，卖房变成一场“体力+心理”的双重拉扯。

数据揭示残酷现实：

• 2024年商品房待售面积超7.8亿㎡，相当于600万套100㎡的房子空置；
• 三四线城市库存周期超5年，部分城市甚至超过10年；
• 一线城市挂牌量激增，北京超14万套、成都破20万套，业主降价抛售成常态；
• 有业主挂牌一年、降价百万，仍无人问津。

需求端的转变更让卖房雪上加霜：

• 年轻人“宁租不买”成主流，租房市场占比超30%；
• 拆迁红利消失，棚改户不再接盘；
• 90后买房意愿锐减，00后直接“躺平”，购房群体断层明显。

房子不再是“必需品”，而是“风险投资”。没人愿意做最后接盘的人，市场流动性彻底枯竭。

房产还是“优质资产”吗？普通家庭该如何破局？

马云曾说“未来房子像葱”，当年被嘲笑“不懂地产”；如今再看，卖不掉、租不起、供不起、不敢降价，房子确实成了“葱价”——看似存在，实则毫无价值。

问题的核心在于：房产的“金融属性”正在消退，“居住属性”回归主导。过去二十年，房价上涨掩盖了所有问题；如今潮水退去，裸泳者暴露无遗。

普通家庭该如何应对？

• 重新评估房产价值：房子不再是“稳赚不赔”的投资，而是需要计算持有成本的负债。如果月供超过家庭收入40%，需警惕风险；
• 多元化资产配置：不要把所有财富押在房产上，适当配置股票、基金、黄金等资产，分散风险；
• 警惕“沉没成本”陷阱：如果房子已跌破成本价，及时止损比硬扛更明智；
• 关注政策风向：房产税、租赁市场改革等政策将深刻影响房产价值，需提前布局。

老刘的故事，是无数中国家庭的缩影。他们曾相信“房价永远涨”，却没想到，一场房价下跌，就能让半生积蓄化为乌有。

房产不是信仰，而是工具。当工具变成负担，及时调整策略才是生存之道。普通家庭没有能力改变市场，但可以选择不被市场改变。

资产配置要灵活，房产不是唯一答案。及时止损、合理布局，才能在风云变幻的楼市中守住财富，守住未来。