12月1日，保利物业正式入驻仅有67户的长欣新苑小区。长期以来，类似长欣新苑这样规模小、硬件旧的“老小散”小区，因管理成本高、利润空间有限，难以吸引专业物业公司入驻，大多处于业主自管或低水平服务状态，业委会运作和小区治理面临瓶颈，居民对提升居住品质的呼声日益强烈。

2025年初，借助上海市党建引领物业治理攻坚行动的东风，定海路街道党工委深入践行人民城市理念，聚焦“老小散”小区的管理顽疾，选取了位置相邻、问题典型的12个小区作为试点，覆盖4个居委、2200余户居民、11.2万平方米面积。

定海路街道办事处副主任陈怿指出，这些小区普遍存在三大矛盾：服务供需严重失衡，低至每平方米0.18元的物业费难以支撑基础服务；质价关系难以持续，成本攀升与居民调价接受度低形成冲突；治理效能不匹配，居委干部负担过重，难以满足精细化治理需求。破解这些深层矛盾，构建可持续的治理新路径，已成为当务之急。

面对复杂局面，定海路街道没有走简单更换物业的老路，而是开创性地提出了“团购物业”思路。上海辰望管理咨询有限公司杨峰解读，其核心在于通过将12个分散小区整合成一个规模达十余万平方米的“大项目”，有效摊薄企业管理成本，吸引品牌物业参与竞争，从而实现从“无人愿管”到“优质企业管”的根本转变，让居民享受到质价相符的服务。

然而，将构想落地充满挑战。首当其冲的是规模整合与利益协调难，12个情况各异的小区需在服务标准、管理边界上达成共识；其次是居民信任与共识凝聚难，对调价敏感、对新模式不了解的居民需要耐心沟通；三是程序合规与风险防控难，联合招标、统一表决等环节无先例可循，需确保每一步合法合规。为此，定海路街道以全过程人民民主为指引，精心策划、稳步推进。

具体工作中，定海路街道于6月18日成立工作专班，挂图作战。一方面精准施策，开展“全面体检”，实行“一小区一策略”，针对不同群体开展“敲门送政策”、对接产权单位，并先行实施楼道粉刷等“民生微更新”项目，让居民“先见变化”。另一方面深入发动，在7月至8月间组织20余场听证会，街道干部们深入小区，通过“算清三笔账”——用可视化表格对比服务差异、公示成本测算说明规模效益、援引案例分析房产增值潜力——真诚沟通，化解疑虑。最终，业主大会表决取得平均参与率92.6%、同意率超77.94%的优异成果，为联合招标扫清了障碍。

市委党校（上海行政学院）社会学教研部主任、中国社区发展协会专家委员会委员何海兵教授表示，“团购物业”这一模式的首创性，体现在它打破了传统上各小区单打独斗的治理壁垒，通过区域整合产生规模效应，使老旧小区物业服务实现了从“无人问津”到“优质竞争”的转变。

在操作层面，街道聘请第三方专业机构，系统编制了“物业一体化管理推进九步法”等标准化文本，将政策法规转化为基层可执行、居民可感知的具体步骤，形成了程序规范、公开透明的“定海模板”，确保了创新实践在合法合规框架内高效运行。在市级部门支持下，最终成功实现联合招标。

此举不仅推动了物业费从象征性的0.18元/平方米普遍调整至0.6元或0.8元/平方米，实现物业服务从兜底型向规范型的升级，更重要的是，它构建了党建引领下，政府、市场、社会多元协同的可持续治理体系，形成可复制、可推广的经验，为全市乃至更大范围内的类似小区提升治理效能、增强居民幸福感与安全感提供宝贵的实践参考。

定海路街道党工委书记、人大工委主任李荣表示，“团购物业”仍处于探索阶段，后续的物业服务监管、质量持续提升、长效机制完善等任务依然艰巨。定海路街道将不断深化党建引领物业治理实践，巩固拓展试点成果，持续提升基层治理现代化水平，让定海居民住有所居、居有所安。