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　　来源：中国房地产报

　　过去错误的代价正在集中兑现。

　　中房报记者 许倩丨北京报道

　　万科的巨量亏损，震动了整个业界。

　　1月30日，万科发布2025年业绩预告，预计全年归属母公司净利润亏损820亿元，扣除非经常性损益后净利润预计亏损约800亿元，基本每股收益亏损6.89元。这不仅是万科历史上最大亏损，也刷新了A股房企亏损纪录。以全年计，平均每天亏损2.2亿元。

　　值得关注的是，820亿元的亏损额已远超其582亿元的总市值。

　　当一家公司的年度亏损额超过其总市值，往往意味着其一年内消耗的价值，比市场赋予它的整体估值还要多。市值反映的是股东权益的市场价值，亏损额超过市值，相当于在会计层面抹去了股东全部账面价值，甚至形成“负资产”。

　　2024年，万科已亏损494.8亿元，连续两年时间累计亏损达1314.8亿元。上一个创下A股天量亏损纪录的是海航控股，其在2020年净亏损640亿元。

　　“公司销售持续下滑，整体经营形势依然十分严峻。”1月30日下午，万科在互动平台回应投资者时表示。

　　业绩预告中，万科将2025 年度业绩预亏归因于四方面：

　　一是房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位。结算项目主要对应 2023 年、2024 年的销售及2025 年消化的现房和准现房库存，这些项目拿地成本高，导致毛利大幅减少。

　　二是因业务风险敞口升高，新增计提信用减值和资产减值。三是部分经营性业务扣除折旧摊销后整体亏损，以及部分非主业财务投资亏损。四是部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。

　　这也呼应了万科管理曾此前在业绩会上的反思。公司曾在行业高点时对房地产周期出现“战略误判”，高价获取大量土地，如今销售低迷形成巨大“价格倒挂”，不仅难以盈利，也错失了低位拿地的机会。

　　数据显示，万科在2019年至2021年期间，连续3年拿地规模超过千亿元，居行业前三，这一时期恰逢土地成本最高的阶段。与此同时，还斥巨资开展多元化收并购，例如2017年以551亿元收购广信资产包。

　　颇具意味的是，2018年，时任万科董事会主席郁亮曾在内部高呼“活下去”；2019年，他又喊出“万科要做活到最后的企业”。这种“言行不一”让外界困惑，一种解释是：规模是万科这艘巨轮的惯性，也是资本市场对其的要求，即便是船长，也难以瞬间掉头。

　　随着万科风险暴露，其信用减值（主要指应收款坏账）和资产减值（即自己的东西不值钱了）规模不断扩大，成为亏损的主要来源。2024年这两项减值合计335亿元，占当年总亏损额的6成以上；2025年相关数据尚未披露。

　　此外，曾被寄予厚望的商业、物流、长租公寓等经营性业务，扣除折旧摊销后也陷入整体亏损，多元化转型不仅未成功，反而在当下成了拖累。为了回笼救命现金，万科不得不折价出售大宗资产，承受大额的账面损失。

　　“这几乎是一次‘全面清盘’式的业绩预告。过去错误的代价正在集中兑现，隐藏的风险已无法掩盖。”一位业内观察人士称。

　　近日，万科也迎来一些积极进展。1月27日，经过多轮协商，万科债券展期方案获得高票通过，暂时避免了实质性违约。同时，公司获得大股东深铁集团23.6亿元借款，以缓解短期资金压力。

　　2026年一季度前，万科共有3笔境内债到期或行权，余额共计68亿元。自2025年11月底起，万科就这些债券展期展开多轮谈判，初期方案未能通过。此后，公司调整策略，承诺提供“40%首付+10万元小额兑付+项目应收款质押”等条件，最终获得债权人支持。

　　1月21日，“21万科02”债券展期议案通过；1月27日晚间，“22万科MTN004”“22万科MTN005”两笔债券的展期方案也获100%投票通过。根据协议，万科需在1月底前筹集约28.71亿元用于支付3笔展期的首付兑付款。

　　深铁集团的借款可谓“及时雨”。就在1月27日晚间，万科同步公告称，深铁集团将向其提供不超过23.6亿元借款，利率2.34%，明确用于偿还万科在公开市场发行的债券本金与利息。这已是深铁集团多次向万科提供流动性支持，累计借钱规模已超300亿元。

　　然而，这笔资金仅是解决万科“燃眉之急”，远不足以覆盖万科庞大的债务压力。截至2025年三季度末，万科短期借款及一年内到期非流动负债合计达1514亿元，而现金及现金等价物仅603.88亿元，资金缺口超过900亿元。

　　据DM查债通统计，截至目前，万科在境内还有16笔存量债务，包括6笔中票、10笔公司债，规模为217.98亿元。公司在境外还有2笔美元债，规模为13亿美元。其中，今年二季度将有65亿元债务到期。

　　“若每笔到期债务都按40%首付兑现，仅本金就需26亿元，加上利息和工程支出，公司账面现金将被快速消耗。万科的每一次‘割肉’都在消耗未来的经营弹性。2026年上半年，万科能否实现月均200亿元以上的销售认购金额，带动经营性现金流回正；深铁集团是否继续通过增资、收购资产、提供流动性等方式输血，将成为决定万科命运的关键。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜分析表示。

　　对于万科而言，真正的考验才刚刚开始。