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　　【浙商宏观||李超】如何理解房地产发展新模式？

　　来源：浙商证券宏观研究团队

　　核心观点

　　“十五五”规划将房地产纳入民生保障范畴统筹安排，构建地产发展新模式，建立更好满足刚性和改善性住房需求的住房供应体系，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

　　就其内涵而言，建立更好满足刚性住房需求的供应体系，重点一是优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。二是建立完善“人、房、地、钱”联动机制，根据人口变化合理确定住房需求，科学安排土地供应、引导配置金融资源。

　　建立更好满足改善性住房需求的供应体系，重点一是因城施策增加改善性住房供给，二是建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动，三是建立房屋全生命周期安全管理制度。

　　健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，重点一是加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度；二是多渠道筹集保障房。三是规范发展租赁市场，要培育市场化、专业化住房租赁企业，提高行业监管和服务能力，依法维护租赁双方合法权益。

　　实施路径上，一是需求端存量房收储：央国企参与市场化收储成重要方向，土地收储有望再提速。新房通过土地高质量供给和第四代建筑满足“好房子”需求。二是供给端逐步实现现房销售制度，满足居民现房购买需求，现房销售增速企稳可能是地产企稳的前瞻指标。

　　内容摘要

　　部分地区地产投资脱离实际市场需求，未来纳入民生维度考虑

　　房地产在国家经济中曾经长期承担投资职能，2012至2020年房地产投资占GDP的比重长期高于13%，高于4%-7%的国际水平。房地产拉动经济增长的背后是我国居民财富结构的显著失衡，在居民资产中占比59.1%，高于国际水平。

　　《党的二十届四中全会（建议）学习辅导百问》第24问指出，部分地区房地产投资脱离市场需求，未来要更加注重质量提升和结构优化。“十五五”规划建议已明确将房地产纳入民生保障范畴统筹安排，体现在政策顶层设计也在重塑房地产行业的定位。我们认为，2020年以来新增地产供给已经快速下行，但存量规模仍处于高位，未来仍需“严控增量”，通过地产新发展模式来逐步出清风险。

　　房地产发展新模式要建立更好满足刚性和改善性住房需求的住房供应体系，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度

　　住建部部长倪虹在《推动房地产高质量发展》中指出，“加快构建房地产发展新模式，建立更好满足刚性和改善性住房需求的住房供应体系，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

　　建立更好满足刚性住房需求的供应体系，重点一是优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。十八大以来建设各类保障性住房和棚改安置住房6800万套 ，惠及1.7亿人。二是建立完善“人、房、地、钱”联动机制。

　　建立更好满足改善性住房需求的供应体系，重点一是因城施策增加改善性住房供给，二是建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。三是建立房屋全生命周期安全管理制度。

　　健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，重点一是加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度；二是多渠道筹集保障房。三是规范发展租赁市场，要培育市场化、专业化住房租赁企业，提高行业监管和服务能力，依法维护租赁双方合法权益。

　　供需两侧发力，推进地产发展新模式

　　供给侧，存量房关注收储：央国企参与市场化收储成重要方向，土地收储有望再提速；新建房关注“好房子”政策驱动品质升级，形成高质量供给支撑。

　　需求侧：推进现房销售制度增加现房供给，现房销售增速企稳可能是地产企稳的先行指标。当下整体地产销售压力较大，截至2025年10月商品房累计销售面积同比-6.8%，但现房销售维持正增，2025年10月累计增速8.5%。意味着地产销售面积下行除本身有效需求不足外，也有“烂尾”担忧下居民主动转向现房购买的因素存在。当前现房供应比重仍有不足，抑制这部分购房需求，伴随未来现房供给在政策指导下进一步上升，现房销售增速可能先于期房企稳，是我们观测地产市场企稳的前瞻指标。

　　风险提示

　　政策落地不及预期；国内基本面下行风险超预期。

　　正文

　　1

　　部分地区地产投资脱离实际市场需求，未来纳入民生维度考虑

　　房地产在国家经济中曾经长期承担投资职能。房地产开发投资完成额占GDP比重自2000年以来不断提高，由4%上涨至2020年13.7%。2012至2020年房地产投资占GDP的比重长期高于13%，并于2014年达14.5%。高于国际上地产投资占GDP的比重约4%-7%区间。

　　房地产拉动经济增长的背后是我国居民财富结构的显著失衡。据中国人民银行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组报告，我国城镇居民家庭资产中59.1%为住房资产，户均住房资产187.8万元。另一方面，我国居民部门杠杆率偏高，截至2025年为60%，较2008年17.6%大幅上行。

　　部分地区地产投资脱离实际市场需求，未来要更加注重质量提升和结构优化。党的二十届四中全会（建议）学习辅导百问，第24问，“怎样理解保持投资合理增长，提高投资效益？”指出“长期以来，我国在基础设施、制造业、房地产等领域投资，为经济高速增长提供了重要支撑，但也存在一些基础设施投资“过度超前”“重建轻用”、部分地区房地产投资脱离市场需求、一些领域制造业投资低水平重复和同质化竞争等问题，投资回报率出现下降趋势，传统投资方式难以持续，亟待转变”，未来要做好四个优化，即投资方向和结构要优化、主体结构要优化、期限结构要优化、投融资结构要优化。

　　2020年以来新增地产供给已经快速下行，但存量规模仍处于高位，未来仍需“严控增量”。尽管市场自2020年触顶后已进入深度调整期，新开工面积呈现断崖式下滑，2025年1-10月规模仅为4.9亿平方米，较2020年历史峰值大幅萎缩约78%，同比降幅高达19.8%，但截至2024年末，狭义全国商品房待售面积仍处于7.5亿平方米以上的历史高位。按近12个月月均销售面积计算，截至8月末，50城可售库存出清周期为19.9个月，处于2000年以来的历史高位。大量资本沉淀于此，过去以投资驱动的扩张模式已难以为继。

　　习主席关于《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》的说明，明确将房地产纳入民生保障范畴。“《建议》稿牢牢把握共同富裕的目标要求，围绕保障和改善民生，在……推动房地产高质量发展……等方面部署一批均衡性可及性强的政策举措”。相比“十四五”时期强调“稳地价、稳房价、稳预期”，当前政策表述的重点更聚焦于“保障、改善民生”与“构建房地产发展新模式”。

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　　房地产发展新模式的内涵

　　《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》辅导读本中住房和城乡建设部部长倪虹题为《推动房地产高质量发展》的署名文章对房地产发展新模式做出阐述，即“加快构建房地产发展新模式，建立更好满足刚性和改善性住房需求的住房供应体系，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

　　2.1）建立更好满足刚性住房需求的供应体系

　　建立更好满足刚性需求的住房供应体系，核心一是优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。十八大以来建设各类保障性住房和棚改安置住房6800万套 ，惠及1.7亿人。二是建立完善“人、房、地、钱”联动机制。

　　一方面，从政策指引来看，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》指出，优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。

　　住建部《多举措保障群众住房需求，明确 “十五五” 房地产新模式推进方向》对具体政策做出安排：要指导各地在对低保家庭实现应保尽保的基础上，因城施策保障城镇困难家庭基本住房需求。当前在体系上，充分考虑保障对象的实际情况差异，已建立起包含公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房在内的多层次供应结构，以精准覆盖从低保家庭到新市民、青年人等不同群体的差异化需求。

　　在方式上，坚持货币补贴与实物保障相结合，并通过“以需定建、以需定购”来科学筹集房源，确保保障资源与群众需求高效匹配。这一系列制度安排正在规模化落地，并取得显著成效。“十四五”以来，全国累计建设筹集各类保障性住房和改造安置住房1100多万套（间），惠及群众超过3000万人。

　　另一方面，倪虹在《推动房地产高质量发展》中指出，以编制实施住房发展规划和年度计划为抓手，建立“人、房、地、钱”要素联动机制：根据人口变化合理确定住房需求，科学安排土地供应、引导配置金融资源，实现以人定房、以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理。坚持因城施策、精准施策、一城一策，充分赋予城市政府房地产市场调控自主权，因地制宜调整优化房地产政策。

　　2.2）建立更好满足改善性住房需求的供应体系

　　建立更好满足改善性住房需求的供应体系，重点一是因城施策增加改善性住房供给，二是建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动；三是建立房屋全生命周期安全管理制度。

　　一是《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》指出，要“因城施策增加改善性住房供给”。谌贻琴在《学习贯彻党的二十届四中全会精神 | 加大保障和改善民生力度》中指出，要充分赋予城市政府房地产市场调控自主权，因地制宜调整优化房地产政策，增加改善性住房供给。2025年11月住建部《以协同之力破局实现房地产高质量发展》进一步阐述，强调各地要根据居民对改善性住房的需求差异，供给上更加精准匹配，有利于避免供给过剩或防止供给不足，这是促进市场平稳健康运行的重要基础。

　　近年来，我国房地产政策的重点已从过去单一的“控制需求”转向“优化结构、精准匹配”。在制度层面，中央政府充分赋予城市政府调控自主权，支持各地因地制宜调整优化房地产政策，以释放合理住房需求。在需求端，通过下调首付比例和贷款利率、对居民“卖旧买新”换购住房给予退税支持、下调契税税率等方式，有效降低了居民的购房成本。在供给端，则围绕改善型产品加大结构调整力度。“十四五”期间，全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米，同时存量住房市场规模持续扩大，全国有15个省、区、市的二手住宅交易量已超过新房。这一趋势验证了因城施策与结构化供给调整正在改善供需错配，并为市场注入了新的动力。

　　二是《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》指出，“建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”。2025年11月住建部《以协同之力破局实现房地产高质量发展》进一步阐述，“好房子”是满足居民美好生活向往的重要载体，“好品质”“好服务”更是补齐短板、升级生活体验的关键抓手，直接关系居民幸福感、归属感。

　　住建部《住宅项目规范》于2025年5月起落地实施，规定新建住宅建筑层高不低于3米、4层及以上住宅设置电梯；提高墙体、楼板隔声性能，让每套住宅都有满足日照标准的房间；明确无障碍和适老化建设、提升燃气、电气等多项标准。各地迅速响应，如新疆生产建设兵团联合多部门出台品质提升实施意见，四川省则发布了全国首个地方性“好房子”评价标准，为“好房子”提供了清晰的“品质标尺”。

　　三是建立房屋全生命周期安全管理制度。2025年11月住建部《以协同之力破局实现房地产高质量发展》指出，房屋安全事关人民群众生命财产安全、更是社会和谐稳定的重要基石。加快建立房屋安全体检、房屋安全管理资金、房屋质量安全保险等房屋全生命周期安全管理制度，筑牢房屋安全防线，是对人民群众“住得放心”基本诉求的积极回应。

　　该制度已通过中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于持续推进城市更新行动的意见》确立为顶层政策设计。其中，房屋安全体检制度旨在及时发现房屋安全风险隐患。房屋安全管理资金制度旨在解决房屋修缮资金问题。房屋安全管理资金由个人账户和公共账户组成，个人账户即业主交存的住宅专项维修资金，交存按现行规定执行；公共账户按照“取之于房、用之于房”“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则，由政府负责建立，通过财政预算安排、土地出让金归集等方式筹集。房屋质量安全保险制度旨在以市场化方式提高安全保障能力。

　　2.3）健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度

　　政策指引方面，十九大、二十大均强调“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，十五五期间“加快建立”变为“健全”，对我国住房供给体系提出新的要求。

　　一是加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。

　　在商品房开发、融资、销售三个方面，参考住建部部长倪虹、住房城乡建设部副部长董建国发言，具体内容为：房地产开发上，做实房地产开发项目公司制，项目公司依法行使独立法人权利，企业总部履行投资人责任，项目交付前，严禁投资人违规抽挪项目公司销售、融资等资金，严禁抽逃出资或提前分红。

　　在房地产融资上，推行主办银行制，一个项目确定一家银行或银团为主办银行，项目开发、建设、销售等资金存入主办银行，主办银行保证项目公司合理融资需求，形成主办银行与项目公司利益共享、风险共担的机制。同时要建立城市房地产融资协调机制，以城市为单元，实施项目“白名单”制度，目前全国“白名单”项目贷款审批金额已经超过7万亿元，有力保障了商品住房项目建设交付。

　　在商品房销售方面，有力有序推进现房销售，做到“所见即所得”，从根本上防范交付风险；继续实行预售的，规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益。

　　二是多渠道筹集保障房。谌贻琴在《学习贯彻党的二十届四中全会精神 | 加大保障和改善民生力度》中指出，“优化保障性住房供给，通过新建住房、收购存量商品房等方式增加保障性住房供应，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求”。当前我国各地方普遍采用“新建+收购”的双轨模式筹集配售型保障性住房房源，同时积极探索改建、改造、收转、长期租赁等多元化渠道，有效拓宽房源供给路径。

　　三是规范发展租赁市场。倪虹在《推动房地产高质量发展》中指出，要培育市场化、专业化住房租赁企业，提高行业监管和服务能力，依法维护租赁双方合法权益。

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　　供需两侧发力，推进地产发展新模式

　　3.1）供给端：存量房关注收储、新建房关注“好房子”

　　存量房关注收储：央国企参与市场化收储成重要方向，土地收储有望再提速。自2022年以来，以地方城投为主导的房地产收储计划推进效果整体偏弱，主要受制于地方财政承压、城投融资成本高企以及收储项目盈利性薄弱。

　　央国企参与市场化收储成为下个阶段政策发展的重要方向。2025年4月，珠海华发集团联合中国信达签署200亿元存量不动产收储基金协议，项目已于2025年7月进入实质操作阶段，由华发集团旗下安居平台联合中诚信托设立“安居1号”信托计划，明确用于收购集团体系内存量商品房并转化为保障性住房，标志着基金已从方案设计步入资产端落地，初步验证“收购-转化”闭环的可行性。该项目以“政府引导+市场化运作”为模式，计划以批量收购优质存量商品房、分类转为保障性住房/人才房/市场化租赁住房为目标。若未来能在全国复制类似机制，并引入中央专项基金或政策性银行直接参与，对稳定市场预期、缩短库存周期具有实质性意义，为市场实现“软着陆”提供关键支撑。

　　土地收储方面2025年进度有所加快，2026年预计有望再加速。截至9月27日，根据中指数据，全国拟使用专项债收储存量闲置土地超4659宗，涉及金额6222亿元；从发行节奏看，6月以来发行进度明显加快，2025年土储专项债共发行3269亿元，6、7、8月平均每月发行729亿元，2026年有望再提速。

　　新建房关注“好房子”政策驱动品质升级，形成高质量供给。2025年3月，住建部首次提出建设“安全、舒适、绿色、智慧”的好房子理念并写入政府工作报告；2025年5月1日，《住宅项目规范》正式实施，所有项目必须按“好房子”标准建造；2025年四中全会将“推动房地产高质量发展”纳入“保障和改善民生”框架。

　　市场层面，2025年3月以来一二线城市陆续落实好地供应与第四代建筑，北京海淀、上海虹口、深圳前海均出现新地王楼王，形成阶段性“止跌回稳”迹象。“好房子”凭借品质优势对价格形成支撑，推动行业从“规模扩张”向“品质提升”转型，与刚需房价格下行形成明显分化。

　　3.2）需求端：逐步实现现房销售，优化行业生态

　　现房销售制度逐步推进。住建部长在署名文章《推动房地产高质量发展》中指出，“在商品房销售上，推进现房销售制，实现所见即所得，从根本上防范交付风险；继续实行预售的，规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益”。

　　从数据上来看，现房销售占比2025年提升至35%。2022年以前，中国商品房现房销售和期房销售销售面积累计增速基本同步波动，但2022年后期房累计增速明显下行，二者增速之差走阔，截至2025年10月，现房、期房销售面积累计同比增速分别为8.5%、-13.5%。得益于现房销售规模的快速提升，现房销售在房地产销售面积中比重由2022年13%提升至35%，截至2025年10月，现房、期房销售面积累计规模分别为2.5亿平米、4.7亿平米。

　　现房销售提升的主动因素是政策指引，2020年3月海南新出让土地建设的商品住宅均实行现房销售，是首个全域推行的省份，至今落地超5年。据中指研究院监测，2022年末以来全国超30个省（市）出台相关政策。2025年5月，河南信阳发文明确中心城区新出让土地开发的商品房一律实行现房销售，成为近期全国首个全面落实的城市，政策按“新老有别”执行，兼顾市场平稳过渡。

　　被动因素是2022年后地产销售承压，部分期房项目销售困难，期房转现房。从库存去化周期来看，新建房从取得预售资格到交房大约需2至3年，但截至2025年50城可售库存出清周期已经达到19.9个月，库存出清周期拉长使得部分期房转现房。从期房、现房价差来看，2009年至2021年期房现房价差保持稳定，期房比现房单价高约21%，但2022年后期房现房价差快速上行，期房比现房单价平均高约32%。

　　现房销售增速企稳是我们观测地产市场企稳的前瞻指标。当下整体地产销售压力较大，截至2025年10月商品房累计销售面积同比-6.8%，但现房销售维持正增，2025年8至10月累计增速分别为11.7%、9.9%、8.5%。意味着地产销售面积下行除本身有效需求不足外，也有“烂尾”担忧下居民主动转向现房购买的因素存在。当前现房供应比重仍有不足，抑制这部分购房需求，伴随未来现房供给在政策指导下进一步上升，现房销售增速可能先于期房企稳，是我们观测地产市场企稳的前瞻指标。

　　未来现房销售可能推动行业格局改变与消费逻辑优化：

　　一是房企集中度或将提升，源于资金、合规及运营能力的门槛提升。现房模式要求房企承担全周期资金占用，中小房企因融资成本高、现金流脆弱，难以支撑长期垫资压力；而头部企业凭借低融资成本、多元融资渠道及成熟合规管理，竞争优势增大。

　　二是契合中央“严控增量”导向，政策推进需兼顾区域差异，库存高企城市可抑制无序供应、加速去化，库存偏低的核心城市需稳步试点，避免短期供应收缩引发供需失衡。

　　三是进一步保障购房者权益，现房“所见即所得”彻底规避烂尾及“货不对板”风险，倒逼房企聚焦产品品质，重塑理性安全的住房消费环境。

　　风险提示

　　1）政策落地不及预期

　　如果宏观或产业政策落地速度不及预期，可能导致市场预期回撤，影响市场风险偏好，也可能导致制造业企业投资承压或制造业增加值出现超预期下滑。

　　2）国内基本面下行风险超预期

　　如果国内基本面下行速度超预期，可能导致市场微观主体资本开支意愿下降，导致制造业企业投资承压。