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专题：2025全球总部经济大会暨中国楼宇经济北京论坛

　　9月11日，由世界贸易网点联盟、中国产业发展促进会主办，中国产业发展促进会楼宇经济和总部经济分会、集群智库承办、新浪财经、服贸会官网全程直播的2025全球总部经济大会暨中国楼宇经济北京论坛在京举办。大会邀请知名总部企业和资管机构，聚焦全球视野下总部经济和楼宇经济发展的机遇和挑战，探讨“破局与进化”的路径和模式，构建“城市—总部—楼宇”产业共同体，搭建总部经济和楼宇经济高端对话合作平台。中海商业助理总经理、COOC中海商务全球负责人张存理应邀作为“楼宇经济塑造城市竞争新优势”圆桌对话嘉宾出席。

　　对话实录如下：

　　各位来宾下午好，我是来自中海商业的张存理。中海商业隶属于中海集团，是旗下三大产业群中专注于城市空间运营的平台。我所负责的COOC中海商务，是中海商业旗下负责全域商办资产开发及运营的品牌。再往上追溯，我们的母公司是大家所熟知的中国建筑集团，是全球规模最大的投资建设集团。

　　中海商务当前经营的写字楼规模，在全球包括伦敦、北京、上海等近30个城市布局，涵盖近70个项目，约400万方，单一业权写字楼的经营规模在中国内地遥遥领先。这些项目分布在一线核心的、一线非核心的、二线核心的、二线非核心等不同能级的城市区域，产品类型有一定差异，楼宇资质存在一定的离散度。但是在内部我们还是希望能够通过标准化、体系化的建设，拉通服务和硬件的标准，保证中海商务能带来的基准产品和服务能处于行业比较高的水平。

　　我们持续在探索新的体系建设方向。前两年我在峰会上提到全域生态的服务理念，提到我们“运营100”精细运营体系。我们在7个面客空间、100个触点中，对每一个服务细节和标准进行严格管理。去年我们更侧重生态链体系的建设，整合中建集团和中海集团内部资源，为楼宇内的租户提供一个全域、全维的生态圈赋能。大家都知道中海在合约成本管控上具有强大的竞争优势，我们充分利用集团资源，为租户提供设计、施工、改造、装修乃至供应链服务；同步，我们也整合了商业公司旗下的购物中心、写字楼、酒店、长租公寓、高尔夫球场、度假旅游、教育、养老等单位资源，通过生态协同，为写字楼客户提供To C、To B端的多元化生态圈赋能场景。

　　近两年，我们积极推动与政府、产业、行业圈层的合作，共同构建产业生态。我们将政府的产业招商服务嵌入楼宇载体，让楼宇成为区域产业招商的重要名片，协助政府推动片区经济的发展。我分享一个去年新入市项目的案例，就是位于上海普陀区的真如上海中海中心项目，位于真如地铁站的双地铁上盖，由7栋写字楼构成，去年实现了当年租赁面积7万方，是整个上海地区的写字楼销冠。项目配套了我们商业产品线的“环宇城MAX”——是去年入市后位列上海热点排名前三的购物中心，很好地实现了商业跟写字楼的良性互动。在上海中海中心的10分钟步行圈内，还有山姆会员店，中海的长租公寓高端线产品海堂，以及中海地产开发的高品质住宅，通过写字楼的产业导入、购物中心的片区活化，文化业态和居住人口的导入，真正打造了一个现代化的城市综合体，带动普陀真如片区的产业经济活力抬升到了一个新的高度，充分释放了区域的城市价值。

　　在产业生态理念的带领下，我们有10个楼宇已经形成了非常显著的产业标签，这些产业标签是因地制宜的，直观展现了“我在什么样的地方能发展什么样的生意，能成为什么样客户的一个首选”。

　　在具体的做法上，我们将写字楼的租赁中心升级为城市会客厅，聚合产业场景打造、会客接待、交流会务等系列功能，配合政府招商引资，打造楼宇内的产业集群。还是以上海中海中心为例，那个项目我们引入了亚太仲裁院，在这个主力客户的带动下，我们积极拓展延伸它的上下游企业入驻，逐渐在楼内形成了一个法律聚集的产业，在我们的楼宇内形成了“上下楼就是上下游”的产业生态。再举个例子，在成都，我们的中海国际中心项目，一条约1.5公里的街区，有十栋楼，每栋有差异化的定位，聚焦一个产业领域。今年上半年，我们跟成都政府共同打造生物医药的产业集群，成功引入了成都今年上半年最大单的赛诺菲落地成都中海国际中心，也为成都高新区交子大道注入了除金融科技以外的新质生产力因素。

　　我们现在的工作中，越来越离不开政府的支持。但是同时我们也希望通过高品质的楼宇运营和产业生态构建，帮助企业在楼宇内获得更多生意的思路，帮助片区实现经济活化、税收提升。从而实现企业、楼宇和政府多方的共赢，推动可持续合作和发展，做更长久的生意。这也是为什么，中海商务在今年更注重片区产业的打造和产业生态的共建。

　　多年来，作为商办资产开发及运营的领军品牌，中海商务一直在做的是以客户需求为出发点，积极响应市场的调整，应势而变。改革功能用途是一种变化，拓展业务规模是一种变化，丰富运营边界也是一种变化，创新经营思路也是一种变化。只有在不断变化当中，才能应对变化的市场，塑造自身竞争新优势。

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