玩家必看攻略“来宝麻将真的确实有挂”!详细开挂教程(确实真的有挂)
pyy001
2025-10-21 22:49:38
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8月,徐汇汇元玺业主在其公众号的一封封反映项目质量问题的公开信,揭露了招商蛇口的的库存问题。

徐汇汇元玺是由香港置地、徐汇城投与招商蛇口联合打造的滨江高端住宅项目,预计2025年12月交房。

三个合作方中,各家股权基本持平,相比于其他两家开发商,招商蛇口的整体规模更大,尤其是近年来,在上海的项目如雨后春笋般问世,稳居上海房地产市场的第一梯队。

根据亿翰智库发布的2025年1-9月上海典型房企销售业绩排行榜,招商蛇口在上海的销售业绩仅次于保利发展。

然而,大有大的问题。

难消化的账面库存

招商蛇口在上海的已竣工未售库存达20亿以上,按照上海新盘的流速来说,这些已竣工的库存去化效率堪忧。

根据“网上房地产”网站的销售数据,结合财务报表公开的存货明细,出清已完工的库存仍然面临不小的挑战。不算新竣工交付的库存项目,整个上半年,招商蛇口上海公司仅售出的已竣工未售或称库存账面成本的约7%(根据半年报数据计算)。按照这一进度,即使招商蛇口不增加新的库存,消化现有库存可能就需要七八年。通过“网上房地产”,可以查询到这些没有销售的已建成库存的构成:招商云玺截至2025年6月30日其存货的账面价值余额高达近9.34亿元。

上述招商云玺项目的剩余可售资源,仅有8770.2平方米,套数却达到204套之多。进一步查询可以发现,剩余不动产主要是招商云玺的车位,且价格高达49万—95万元。

不仅如此,招商蛇口今年上半年的融资成本约在1.35%~7.05%。即便以最低的1.35%贷款利率计,项目清库存所得收入恐仍难以覆盖资金占用期间的利息支出。当然车位只是招商云玺难以去化资源的一项。根据半年报披露,招商云玺同样因为销售有难度而计提了减值准备。同时披露的还有,开盘时一房难求的招商云玺已经累计计提了超过5亿元的存货跌价准备。

和招商云玺情况相近,虹桥璀璨公馆已竣工未售资源账面价值高达1.5亿元。按照虹桥公馆三期结转的73.14亿元预售收入,和结转当年平均2.34%的净利润,如若按照2.34%的净利润计算,这一项目有相当一部分的利润,仍然被封存在“库存”中,需要变现才能转化为现金。

据“网上房地产”的信息显示,截至今年10月6日,上述项目剩余的绝大多数资源也是车位,按照最低售价21万元一个计算,剩余的1160个车位的总货值可以达到2.43亿元。可这2.43亿元要想变现却并不容易。同时披露的还有,今年上半年,上述项目销量仅售出不足50套,虽勉强覆盖利息支出,但以此速度推算,全面清仓或将耗时十年之久。

合作项目资金恐难抽回

紧张的消费关系亟须修复

进一步观察这些因为库存积压,而导致资金被占用,盈利一直仅存于账面而无法真正变现的项目,可以发现这些项目中的一部分有一个共同特点,就是项目公司普遍曾与业主关系紧张。这点无论从招商云玺,还是虹桥璀璨公馆,都可以得到证实。虽然,这也许并不是造成库存积压的主要因素,但却是难以绕开的营销话题。然而,招商蛇口公司似乎并没有认识到消费者体验的重要性。在汇元玺距离交付仅4个月之时,业主们被迫通过公开信的方式致信招商蛇口,希望能就主体结构、铝板和真石漆施工质量差;北外立面真石漆色差严重,材料以次充好;室内装修质量堪忧,施工环境脏乱差等问题予以改进。上述问题,无疑让招商蛇口交付后的车位去化雪上加霜。

如果未来招商蛇口不再依靠借款产生的现金流“输血”,公司还有能力继续维持现有的市场份额和规模吗?这将是招商蛇口每一个股东需要考虑的问题。

一边是持续走高的销售业绩,一边是持续走低的库存销售数据,招商蛇口当前似乎还没有认识到消费者体验的重要性。

如果招商蛇口不再依赖借款产生的现金流,上海公司能否维持现有市场份额和规模,将是股东们需要认真考虑的问题。


 

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