近期，广州二手房指导价被“废”了，各大热门房源的挂牌价全部恢复。

妖风再起！各路业主，居然开始扎堆调价。

在天河，有业主一口气涨价600万！换算一下，单价猛涨3万/㎡，相当彪悍。

天河不愧是楼市的“探热针”。它敢涨，剩下10个区的业主才敢跟着涨。

不过，各位别被吓到，真相没这么简单。

有人扯大旗涨价，也有人连夜降价出货。

同样是在天河，有业主一次性降了847万之多！单价直接砍掉6万/㎡。

山雨欲来风满楼。弄懂天河的行情，才能看清当下广州90%二手房的真相。

要全面了解广州二手房的行情，情报哥认为要从三个方面入手，才能准确观察：

1）多少房源在涨价？多少房源在降价？比例很重要。

2）涨价的房源，涨了多少？总价300万还是3000万的房子，各涨50万，意义差得太远了。

3）业主的心态怎么样？到底是“/”型涨价，还是“V”型涨价。

首先看看数量。天河在短短一天之中，就有52套二手房涨价，全市最多。

那你不妨猜猜，天河降价的房源有多少？

208套！原来就在同一天，降价房源数量是涨价的4倍。

其他区也是如此，降价二手房多于涨价。中心四区基本还能保持1:4，到了外围区，比例就更悬殊了。

黄埔：涨价6套，降价71套，接近1:12

南沙：涨价4套，降价29套，接近1:7

增城：涨价15套，降价109套，接近1:7

白云：涨价18套，降价83套，接近1:5

可见，降价的业主数量更多，就像在楼市拔河：

你小试牛刀涨10万，我也可以微降5万；你猛涨300万，我可以比你更狠，降400万。

这种“大乱斗”的局面，四处蔓延。

天河公园板块的二手成交热盘新世界东逸，之前就被纳入二手指导价，单价7.3万。

当然，业主早就不按指导价挂牌了。

而前几天正常显示挂牌价后，有原本卖8万/㎡的业主一口气涨价100万，单价差不多贵了1万。

可就在涨价一方士气大振之时，同一楼盘的另一位业主，降价130万！单价便宜了接近1.4万。

一涨一降，小区行情维持表面平衡，而内里则是各位业主明争暗斗，房价在上蹿下跳。

中心四区，大部分都是这么个情况。同一个小区，走出分化行情。

背后是业主不同的心态。涨价的可能是试探、吹风，降价的无疑是真的想卖房。

比如，东风广场有涨50万的，也有降价50万跟100万的。

换言之，想在中心区买房，当下依然拥有议价优势。

尤其是刚需买家，千万别怂，情报哥来告诉你第二个真相，更加清晰。

二手房调价，犹如股市看趋势，要看幅度才能判明卖家心态。

你一定看过有人吐槽：“有咩用，涨就涨一两百万，降就只降二三十万”。

其实，如果指的不是同一套房子，这个说法本身就错了。300万跟3000万的房子，各涨50万，冲击力能一样吗？

对3000万的房子，只不过多了个零头。而预算300万的刚需，意味要多给15万首付。

所以看清真相的第二个关键点，是涨幅的百分比。

天河一天之内涨价的52套二手房里，只有16套涨价幅度超过5%。

天河公园的泰然楼，单价3.9万涨到5.3万，涨幅37%；

广氮的阳华国花苑，单价6.7万涨到7.1万，涨幅6%；

你发现没有，这些涨幅>5%的二手房所在的小区，没有一套单价超过10万，绝大部分都是4-6字头。

这个价位，放在天河，刚需盘无疑了。

（泰然楼）

就连表格里头涨到8万/㎡的二手房，也是刚需户型为主。

牛奶厂的金地公馆，89㎡；金融城的兰亭盛荟，80㎡。

涨价>5%的二手房集中在刚需小区和刚需户型，大概率意味着，业主正在卖一买一。

换房，往往比炒家套现要着急。

哪怕是被视为“楼市翘楚”的金融城二手盘兰亭盛荟，也是如此。

兰亭盛荟的指导价消失后，有业主涨价34万，同时有两套90㎡的业主降价，而且分别降了68万跟60万。

指导价显示与否，对他们的影响并不大。

另外，我们还必须看看，业主真实的心态起伏。观察一下这个变化：业主的调价曲线。

沉寂良久的牛奶厂，前两天有业主一口气涨价110万，单价重回8字头。

这，难道牛奶厂又准备蹦跶了？

关注楼市的朋友或多或少都听说过，今年牛奶厂热炕子没坐多久，就摔下来了。

别说冲10万+了，连8万/㎡也有价无市，先是被7字头泼冷水，后来连6字头成交都有了。

而这位涨价110万的业主，半年前打算卖8字头，结果被迫一降再降，10月降到6.9万/㎡。

现在价格V字大反弹，业主又调回到半年前的初始挂牌价。

以此推测，这位业主心态企稳，蛮看好接下来奶厂的行情，买家的议价空间会比之前小。

至于新城海滨花园这位业主就不一样了，降价降得很急促。

挂牌短短1周就狠降847万，单价从18万/㎡直接降到12万。

这种“\”型降价的二手房，买家可以尝试继续谈。

现在，你能看到当下广州90%二手房的真相了吧？

总结下来有三点：

1）无论哪个区，都是降价房源数量更多，越到外围区越明显。

2）即使是市中心的热门小区，涨价跟降价也会同时上演，而且幅度差不多。

3）刚需盘和刚需户型的价格浮动不亚于改善盘，主要看业主心态。

所以，如果有人喊“取消指导价，广州二手房普涨”，你可别真信。

当下楼市还在大洗牌，有点“混沌初开”的感觉。

对于有真实需求的买房人，不管是改善还是刚需，都可以擦亮眼睛，找到属于自己的“心头好”。

2023年，广州楼市重头来过。