前几天,成都地产圈里流传着一条惊悚的传言:土拍要暂停。
这种消息子姨一眼看去,就知道是假新闻。毕竟,12月的成都土拍日程表:
已经排到了30号。
但这种风声能传出来,本身就说明了空气中弥漫的寒意。这种寒意,在11月25号那场魔幻的土拍中,达到了顶峰。
那一天,剧情仿佛拿反了剧本。位于二圈层的郫都区,一块42亩的宅地意外成了全场的高光时刻。
7家房企下场厮杀,经过35轮的举牌,最终由本土房企金沙鹭岛以近40%的溢价率拿下。这是成都土地市场四个月来难得一见的火花。
这块地赢在实在。位于郫都老城区,烟火气足,配套现成,价格不高。
而同一天摆上货架的另外三宗地,虽然都身处寸土寸金的一圈层,却遭遇了尴尬的滑铁卢。
主城武侯区的两宗机投桥地块因故流拍;成华区的杉板桥39亩地块,在开拍前因故终止。
资本比任何人都敏锐。在这两宗地流拍后,原定于28号亮相的另一宗机投桥61亩地块:
也被紧急撤回。
显然,在这种行情下,已经没有开发商愿意去当那个拓荒的勇士了。
至于杉板桥地块,位置其实极佳。左手牵着红盘凯德玖悦华章,右手挽着新希望D23风华,城市界面无可挑剔。但它的败笔在于“条件严苛”:
作为商住用地,住宅占比不到一半。
在商业地产哀鸿遍野的今天,这样的配比无异于劝退。
回看上半年的土拍总结,我们还能自信地说:成都热度的共性是“回归主城”。但到了下半年,这个逻辑似乎也失效了。
告别了年初的跳涨,那些原本傲娇的一圈层地块,现在的受欢迎程度,竟然还不如二圈层的近郊熟地。
数据不会撒谎。
最近,成都的土地供应像是开了闸:11月供应15宗,12月更是达到了17宗。但在11月已成交的地块中,实现了溢价的:
只有两宗。
11月28号的土拍,是成都老牌富人区桐梓林最后的倔强。这宗地块吸引了中海、绿城、保利等巨头,最终中海以19300元/平米的楼面价拿下。
虽然溢价率只有7.2%,且楼面价遗憾地止步于2万大关,但好歹为武侯区挽回了一丝颜面。
相比之下,金牛区的茶花板块就显得格外落寞。曾经的热门板块,如今已经需要靠金牛国投、环投、城投这三家自家兄弟来兜底了。
把时间轴拉长,这种温差感更加刺骨。
下半年至今,成都涉宅地块的成交楼面价降到了6973元/平米,平均溢价率仅为4.22%。 而在上半年,这两个数字分别是10824元/平米和20.73%。
市场的寒气,在下半年凝结成了霜。为了挽救岌岌可危的土地收入,成都一口气推出了一百多宗涉宅用地。
这不仅是成都的困境,也是全国的缩影。
子姨看了下,中指研究院的数据显示,截至目前,全国土地成交总价仅为:
2.68万亿。
按照惯例,12月是土拍的冲刺期。参考过去两年的数据,12月的成交大约在千亿规模。简单做个算术题,今年全国的土地收入大约会落在2.8万亿这个区间。
这个数字,让我们穿越回了十年前。
2015年,全国土地出让收入大约在3.2万亿左右。
虽然收入回到了十年前,但市场的热度却不可同日而语。现在的平均溢价率只有5.44%,仅为十年前的一半。
2015年,恰好是上一轮房地产周期的谷底。回望那一年,剧本和今天惊人的相似:
全国房价集体回调,城市分化加剧,一线城市成为最后的避险港湾。
开发商们为了活命,纷纷撤离三四线,回归北上广深,试图用地王来提振信心。
也是在那一年,潘石屹抛出了著名的冰山论:
中国房地产就是泰坦尼克号,马上就要撞到前面的冰山。
当年这句话一出,他被千夫所指,被认为是危言耸听、挟库存以令诸侯,吓唬政府救市。
但十年后的今天,当他早已清空资产转身离场,成了这个行业里最让人羡慕的人。
十年前,我们等来了棚改货币化这艘救生艇,开启了随后几年的黄金狂欢。
而这一次,站在同样的十字路口,谁也不知道,海面上还有没有驶来的下一艘船。