导 读：

上海的城市魅力，源于历史文脉与全球气质的深度交融。洋房弄堂的厚重底蕴，与陆家嘴摩天楼群的现代节奏，共同塑造了一种独特的海派生活美学——既开放前沿，又不失细腻与温度。这种兼容并蓄的城市生态，正是吸引全球人才与企业的关键。

高端服务式公寓的发展，与这一城市肌理紧密相连。外企林立与人才汇聚，催生了对于高品质租住的需求。高端公寓不仅提供国际标准的居住体验，更成为连接历史街区与商务区的空间纽带。它们往往嵌入核心商务区、新兴开发区或成熟国际社区，既满足人才对便捷、服务和社群的需求，也以其产品形态呼应着城市新旧交融的气质。

根据ICCRA最新统计，上海市高端服务式公寓总供给量达26,945套，整体呈现规模稳步增长、空间布局深化、产品多元发展的态势，国际品牌与本土品牌在此共生共荣。

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空间分布格局：

与城市产业脉搏同频

上海高端服务式公寓的空间布局与城市产业发展脉络深度交织，形成“以产聚人、以人兴居”的鲜明格局。作为金融产业集聚的伴生现象，高端居住需求直接决定了高端公寓的核心布局逻辑，两者的空

间分布也呈现出显著的同频共振。

上海市高端公寓主要集聚于三类区域：

● 核心商务区：以国际金融中心陆家嘴与高端商业商务区南京西路、淮海西路、徐家汇为代表，汇聚大量金融机构与跨国企业，商业配套成熟。区域内高端公寓多毗邻甲级写字楼或融入城市综合体，为跨国高管与金融精英构建“工作-居住-社交”无缝衔接的生态圈，租金水平居于全市标杆地位。

● 产业集聚区与城市新兴板块：以虹桥国际开放枢纽与张江科学城为代表的新兴板块，依托 “大交通+大会展” 与 “硬核科技+创新研发” 的产业定位高速发展，形成了复合型的产城融合生态。与之匹配的高端公寓多坐落于产业园区内部或交通枢纽周边，旨在为高端商务人士、科创人才及企业外派员工提供高效、便捷且品质化的居住解决方案，其租金水平与产品设计紧密呼应区域产业发展能级，构成了上海住房市场中的重要增长极。

● 成熟国际社区：以古北、森兰、五角场为代表的成熟板块，历经多年规划与发展，已从早期的国际社区或城市副中心，升级为 “产城人文”高度融合的高品质生活区。这些区域的高端公寓市场根基深厚，依托成熟的教育资源（国际学校）、商业配套与开放包容的社区文化，持续吸引外籍人士、企业高管及精英家庭长期定居，形成了稳定且租金溢价能力强的细分市场。

制图： ICCRA

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发展驱动力：

多元动能交织支撑

上海高端服务式公寓市场的蓬勃发展，根植于坚实的经济产业基础、持续迭代的城市空间重构与不断升级的客群需求。作为国际金融与科创中心，上海凭借自贸区、科创板等国家战略的持续深化，不断巩固其高端人才高地的地位，为市场提供了稳固的需求基石。同时，伴随徐汇滨江、北外滩等新兴商务区的崛起与城市更新进程的深入，高端公寓被有机融入城市发展蓝图，成为区域功能完善与活力提升的重要组成部分。此外，企业对人才安置的品质要求日益提升，外派人员、海归精英及本土高管等核心客群，对居住私密性、服务响应、健康环境与智慧化配套等方面提出更高期待，持续驱动产品与服务向精细化、场景化方向进阶。

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未来展望：

迈向精细化与生态化

上海高端服务式公寓市场正步入高质量发展新阶段。一方面，市场空间布局持续优化，伴随上海“五个中心”功能深化与城市多中心网络逐步成形，高端公寓加速向新兴增长极渗透，形成更加均衡、联动的分布式空间结构。另一方面，产品与服务内涵持续升级，市场逐步从标准化供给走向客群精准细分，提供更贴合多元家庭结构与职业背景的定制化解决方案；同时，行业竞争维度也从硬件配置转向生态构建，通过深度融合商务、健康、教育等资源，打造“居住-工作-生活”一体化的复合型生活平台。

在政策与资本双轮驱动下，行业专业化与金融化进程亦显著提速。伴随租赁住房REITs等创新工具落地，高端服务式公寓作为优质经营性资产的属性进一步凸显，运营效能、品牌溢价与可持续资本路径已成为市场关注的核心议题，推动行业迈向更规范、更具规模效应的发展阶段。

在此进程中，高端服务式公寓已深度融入上海城市发展脉络，不仅成为支撑城市人才战略的关键居住载体，更以其高品质、生态化的服务模式，持续赋能上海提升城市竞争力、构建具有全球吸引力的宜居环境。

结 语

高端服务式公寓不仅是上海居住体系的重要组成部分，更是这座城市连接全球、服务人才、赋能产业的关键基础设施。它从空间上与城市发展同频共振，从功能上与人才需求深度契合，从形态上与海派文化交融共生。未来，随着上海在全球城市网络中能级的持续提升，高端服务式公寓将继续扮演“居住载体”“人才驿站”与“城市界面”的多重角色，以更精细的产品、更成熟的运营和更开放的生态，助力上海构建具有全球竞争力的宜居环境与人才港湾，在这座城市不断演进的叙事中，书写属于居住的现代篇章。