来源：第一财经

“零首付买房，还能倒拿30万至50万。”这一诱人话术背后，隐藏的是典型的“融房超贷”模式。此前，这一游走在灰色地带的金融操作，如今正悄然从暗处走向台前，堂而皇之地涌入原本用于闲置物品流转的二手交易平台：闲鱼，融房中介伪装成卖家，大肆招揽客户。

律师提醒，购房者一旦被此类宣传吸引并实际参与“融房超贷”业务，不仅面临资金链断裂、高额隐性收费等经济损失，更可能因涉嫌骗贷、伪造材料等行为卷入法律纠纷。看似“空手套房”的捷径，实则是布满陷阱的高危雷区。

寄生与导流

所谓“融房超贷”，即通过高评高贷的模式，人为拉高房产评估价，使得银行贷款额度超过实际购房成本，最终实现“白拿一套房+倒赚现金”的操作。

在过去房地产市场单边上行的年代，“融房超贷”一度猖獗，诸如2021年4月初网民公开举报的“深房理”炒房事件，一系列违规行为中就包括“融房超贷”。

此后，随着监管严厉打击以及后续房地产市场深入调整，“融房超贷”一度沉寂，但暗中蛰伏，如今，楼市回暖，“融房超贷”重出江湖，原本暗中游走的金融灰产走进流量平台，伪装成卖家，高调售卖相关服务。

第一财经记者实测发现，在闲鱼App中搜索“零首付购房”等关键词，页面会密集弹出“零首付购房平债”“融房超贷”“融房变现”“现房”等虚拟商品信息，标以从几十元到上万元不等的价格，这一价格仅是象征性的，涉及区域几乎遍布全国各个大中型城市，尤以长三角、珠三角等经济发达地区最为集中。

部分搜索结果甚至可直接跳转至“零首付购房信息专栏”，相关物品信息下方留言互动频繁，比如，一个图标“零首付到手50个”的商品信息显示553人想要，不少人在帖子中留言“怎么操作？”“哪里的房子”，抑或同行“借楼”打广告、蹭流量。

第一财经随机联系了几个卖家发现，为规避平台审核，卖家全部拒绝售前咨询，并要求买家留下电话或微信联系方式，二手交易平台仅是其疑似“融房超贷”的展示、导流工具。

据了解，这类卖家主要是专职做融房业务的助贷中介，一融房中介对记者说，他们会和房产中介合作，寻找那些价格较低，上浮空间比较大的楼盘。

在房源方面，该中介说，融房业务的房源均为指定房源，包括一手房和二手房，客户可以在指定房源中选择，在此之前，需要客户提供自己的资质资料，包括征信报告、流水、社保、公积金信息等，“资质太差我们也没有办法操作。”他说。

另外，客户的资质情况还直接关系到中介收取的服务费水平。另一融房中介人士对记者说，如果资质好、无逾期的客户，服务费为房屋总价的2%起；如果资质较差，需要后续提供各类材料的客户，3%、4%、5%乃至更高都有可能。

三类模式层层递进

除了客户资质外，融房中介还会重点询问客户的融资需求，例如是以购房为主、套取房贷为辅，还是以套取房贷为主要目的。这一判断直接关系到后续采用哪种“融房超贷”模式。

第一财经调查了解到，“融房超贷”主要有三种模式，最常见的“融房超贷”即为“高评高贷”。“高评高贷”的提法最早源于二手房中介，目的在于帮助买家解决首付资金不足的问题，实现以较低首付购房，房屋买卖交易真实存在。

在此模式下，融房中介通过“阴阳合同”做高房价，帮助购房人套取超额贷款，用作首付款，或者干脆套现。比如，买卖双方达成真实成交价100万元，首付30%，中介通过评估公司将房产估价拉高至130万元，买家可以贷款91万。银行放款后，卖家将21万元（91万-70万）返还给买家。这样一来，买家就实现以9万元的首付买到了房子。

“高评高贷”风险极高，极易产生纠纷。今年4月初，深圳市人民检察院发布一则相关案例，买卖双方通过阴阳合同超贷了130万元，该款项应由卖家返还给买家，但在此过程中却由中介非法占有，用于偿还个人债务，买家索要无果后向公安机关报案。

但如果客户主要目的是套取房贷而不是持有房产，则操作模式要复杂很多。

广东知恒（上海）律师事务所律师贾玉红对第一财经说，融房中介多会采取代持套贷，即背债人模式。该模式下，中介寻找职业背债人作为买方，卖方为实际用款方，买卖双方明面上签署房屋买卖合同办理过户，背地里签署房屋代持协议，约定职业背债人替实际用款人代持房产，由职业背债人凭借购房合同作为名义借款人申请房贷，并交给实际用款方，房屋并未真实成交。职业背债人可以收取一定的好处费，甚至可以凭借名下的这套房子继续套取装修贷、消费贷等信用贷款给实际借款人或自用。

贾玉红说，代持套现模式下的实际用款方，可能是小地产开发商，也可能是“二手房”的原房东。“后续，如果实际用款方能按期偿还贷款，则贷款继续，如果不能偿还，则将会成为坏账。”她说。

如果客户急于用钱，但资质又太差，融房中介会采取第三种更为激进的“纯融资模式”，即通过全套虚假资料，操作一套房产到客户名下，资方垫付首付，通过“高评高贷”申请超额房贷，随后从房贷中取回垫资款。房产过户后，融房中介还会帮助用款人申请装修贷、消费贷，乃至购买营业执照虚增流水并申请经营贷等各类型贷款，客户将背负远超实际房价的贷款，以及一套根本不需要的房子。

“前些年，这套模式利用银行审查漏洞可以成功套取贷款，但近年来，银行系统贷款审查收紧，这套模式已经很难进行了。”她说。

参与各方均有可能涉刑

目前，金融监管持续加大对金融“黑灰产”的打击力度，尤其是对非法助贷中介起到了强大的震慑作用。6月17日，国家金融监督管理总局局长丁向群在2026陆家嘴论坛上明确表示要严肃市场纪律，深入整治无序竞争，严厉打击金融“黑灰产”。

近日，安徽省芜湖市一宗22笔房贷断供、贷款人集体失联的案件再次将金融“黑灰产”的危害展露无遗。在该起案件中，贷款中介通过“伪造材料+背债人+高评高贷”骗取银行贷款2000多万元。

贾玉红提醒，“融房超贷”并非融资的救命稻草，它不仅不能真正解决资金问题，还可能使各方陷入进退两难的现实困境。无论是正常购房，抑或亟需资金，都应通过正常渠道，远离“融房超贷”，否则可能面临相关法律风险。

贾玉红解释说，其中，借款人可能涉嫌骗取贷款罪或贷款诈骗罪，如果有伪造文件、印章的行为，还可能涉嫌伪造国家机关公文、证件、印章罪。

对于融房中介来说，一是可能涉嫌诈骗罪，例如，在背债人模式中，中介谎称能为借款人贷出流动资金，实际上让借款人背上超额房贷，中介非法占有超额贷款；二是可能涉及骗取贷款罪或贷款诈骗罪；三是为包装骗贷，伪造国家机关印章、出具虚假文书等，涉嫌伪造国家机关公文、证件、印章罪；四是如果向评估公司工作人员或银行工作人员行贿，则涉嫌向非国家工作人员行贿罪等。

对于卖房者来说，如果明知中介和购房者虚构事实套取贷款，仍配合签署相关资料并向中介或借款人返还超额贷款，涉嫌骗取贷款罪的共犯。

另外，在“融房超贷”中，还有两个重要的配合角色，即评估公司和银行。

贾玉红表示，如果评估公司涉及虚假评估，涉嫌提供虚假证明文件罪或出具证明文件重大失实罪。如果评估公司明知骗贷或违法发放贷款的情况，可能构成骗取贷款罪或违法发放贷款罪的共犯。如果私下接受贿赂，涉嫌非国家工作人员受贿罪。银行工作人员则可能涉嫌违法发放贷款罪，非国家工作人员受贿罪/受贿罪（国家工作人员身份），玩忽职守或滥用职权罪（国家工作人员身份）。