各位投资者朋友，草木繁茂，万物竞发，资本市场的盛夏前奏已经奏响。

我知道，工作日在写字楼开拓事业版图、周末在商场舒缓身心的你，心里可能闪过一个念头：要是能在认真搞事业的同时，当写字楼的股东，在漫步商圈之余，参与商业综合体的经营分红，该多好？

我们要聊的，是一个让你“花小钱，当‘云股东’”的标准化金融产品：商业不动产REITs。

我知道你要问“商业不动产？REITs？谁能帮我解释下……”

等等，先别急着划走！我们挨个解释清楚：

一切都要从2025年最后一天说起。

2025年12月31日，中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，标志着商业不动产REITs试点工作正式启动，同日沪深交易所等单位也同步修订发布了相关配套业务规则。从规则发布到项目上市，前后不到半年，目前，上交所已有9只商业不动产REITs获批，其中4只已于2026年6月18日上市，分别为上海地产商业REIT、首农商业REIT、砂之船商业REIT和唯品会商业REIT。首批4只商业不动产REITs上市首日交易投资活跃，整体走势平稳上行并最终均收涨，交出了一份亮眼的市场答卷。

“商业不动产的上市”。

中国证监会公告中对商业不动产REITs的定义如下：

对此，如何理解？

咱们试着联想一下熟悉的股票。一家企业上市，实质上是发行股权份额并在公开市场上流通。买了股票，就实现了对一家公司的投资。类似的，商业不动产REITs的发行上市，可以理解为商业零售、办公、酒店等商业不动产的上市。投资者持有REITs份额，也就间接实现了对这项不动产的投资。

你肯定要问了，为啥要我们通过公募REITs去投资不动产？

一般情况下，灯火通明的写字楼、人潮涌动的购物中心的租金收入是相对稳定的。但是，这些资产规模很大，少则10多亿，多则几十亿，你要想投资这些有稳定现金流的资产，门槛高不可攀……而且，你手里的钱变成不动产，哪天需要用钱再把不动产卖掉，通常也要经历一系列繁琐的程序，交易周期很长。

现在，通过公募REITs，这些大型不动产被切分成标准化的小额份额，在证券交易所上市交易，门槛大大降低，交易效率也大大提升——商业不动产REITs是一种让普通投资者能够以较低门槛，像买卖股票一样参与大型商业不动产投资的标准化金融工具。

商场咱们买不起，买公募REITs也可以当“包租公/婆”了。

公募REITs产品的流动性很高。商业不动产REITs在证券账户里可以像股票一样T+1交易，今天买，明天卖（当然，建议长期持有拿分红）。值得注意的是，首批四只中证REITs全收益指数基金也已于7月1日正式发售了。四只产品一揽子打包了50余只公募REITs标的，均衡覆盖传统不动产资产、新兴产业项目。咱们持有中证REITs全收益指数基金，就可以一键配置上述项目，既能获取稳定的租金收入，也能把握新能源、算力等不动产的长期增值空间呢！

投资商业不动产REITs的收益从哪来？

1.不动产资产的经营分红收益。比如商场收了一年的租金，扣除管理费用后按份额分配给公募REITs的份额持有人。我们境内资本市场，强制要求REITs每年将可供分配金额的90%分配给投资者，只要底层资产收益稳，分红就稳。

2.二级市场的增值收益。也就是低买高卖公募REITs份额获取的价差。不过，基于不动产价值波动较小、抗通胀、经营现金流相对稳定等一系列特点，REITs二级市场价格一般波动性相对较小。

公募REITs于2000年以后被引入亚太资本市场，从引入到现在的发展过程中，起初大多是吸引更多社会资本，提高不动产市场的周转效率，后来随着市场的扩大，资产业态不断拓宽，推动了很多传统行业的转型变革，也逐渐得到了社会各方的青睐。

为啥REITs有这么大“魔力”？能吸引众多国家的资本市场引入？

假设，企业家小帅开了个超级大商场，每年租金又多又稳，但他又有了新理念想做新项目，但是缺少项目投资建设的资金。在REITs推出之前，小帅只能借钱，或者干脆卖掉整个商场回收资金。而现在，商场可以通过REITs这项工具实现证券化，商场的原持有人小帅可以一次性收回一大笔现金，同时还能继续运营商场赚管理费，不用再等几十年收租回本。对于这些重资产企业，REITs可以帮助它们快速降杠杆、回血，轻装上阵继续发展。

投资者小美偏好收息资产，看中了REITs波动小、强制分红的优势，又考虑与股票、债券等传统资产大类相比，不动产投资具有良好的抗通胀能力，于是选择拿出一部分投资的钱来配置REITs。普通人也能分享国家优质不动产资产的收益，多了一个稳健理财工具。

再到国家的宏观经济层面，以前建好的购物中心、奥特莱斯、办公楼、酒店等，都是大钱压在里面，动不了。当有REITs上市，盘活了这些存量资产，回笼的资金就能再去用于生产经营，扩建商业不动产等等——REITs给实体经济带来了“活血化瘀”的新动能，促进资源更好配置，经济循环的更快、更稳、更有后劲儿。

为盘活存量资产，服务国家战略和实体经济高质量发展，我国境内也在2020年正式启动了公募REITs试点。截至目前，全市场共有86只产品上市，总规模超2400亿元。

经过5年试点，REITs市场制度体系不断完善，市场运行整体平稳，市场机构、投资者对REITs的认识也不断深化，专业能力不断提升，商业不动产REITs的推出是水到渠成。

截至目前，已有16只商业不动产REITs获证监会及上交所受理，其中9只已获批（4只已上市，3只已启动发售）。从已申报的商业不动产REITs情况看，发行主体覆盖中央企业、地方国有企业、民营企业及外资企业，资产类型涵盖商业综合体、商业零售（包括购物中心、奥特莱斯、社区商业等）、写字楼及酒店等多种业态，项目主要分布于北京、上海、广州、深圳、郑州等一线城市及新一线城市。

近期上交所已上市的4只商业不动产REITs预测现金流分派率区间为4.40%-5.65%，2026年度均值为4.87%，从预测数据来看，还是很有吸引力的。但是普通投资者想要参与包括商业不动产REITs在内的公募REITs产品，要结合自身投资偏好、风险承受能力等情况进行合理评估。有小伙伴一直牢记咱们公众号对广大投资者的苦口婆心——入市有风险，要多看信披。有人在上交所官网上看了几个公募REITs产品招募说明书后，有了新的疑问：产品结构为啥这么复杂？

确实，一般来说产品结构大概是这样的……

大道至简，其实只要理解其中的要义，就能理解产品架构设计的苦心了。公募REITs有四层架构，是因为目前我国的法律制度和境外市场有些不同，公募基金的投资范围与ABS的发行方式都有相应规定，例如，公募基金不能直接投资于非上市项目公司股权，ABS也不能公募发行。虽然产品架构看似“复杂”，实质就像一个礼物多了几层包装。此外，规则要求，基金管理人与ABS管理人应具有实际控制关系或受同一控制人控制，原始权益人和普通投资者一起持有公募REITs份额（自持比例不低于20%，20%以内的部分锁定期不少于5年），听到这些安排，咱们是不是更安心了一些？

有小伙伴可能要学以致用了，公募REITs咋买？

投资者朋友们既可以像买股票和ETF一样在场内交易，也可以通过银行、第三方平台等场外渠道认购。操作很简单，以场内交易为例，持有A股证券账户，在证券公司APP开通公募REITs交易权限，完成风险测评，签署风险揭示书即可。交易机制方面，拿你们最熟悉的股票作个对比，供小伙伴们参考。

不少投资者朋友们心心念念着“打新”，看到将来有新上市的公募REITs产品，也会心动想要参与一把。这里也要提示2个“打新”和后续交易的风险。

1.上市初期的价格波动风险。

按照公募REITs的产品属性来说，波动应该没有股票大。但毕竟公募REITs还很“年轻”，上市初期价格受市场流动性、投资者情绪等多重因素影响，不排除也会出现大幅波动——没必要抱着“梭哈”一把的心情来认购公募REITs，长期持有才能熨平波动，分享不动产长期收益。

2.不动产运营的风险。

前面咱们说到，公募REITs的本质是一款权益型产品，把未来的收益拿出来打包卖给投资者——这不同于债券的“还本付息”，更不是“保本理财”，需关注底层资产质量、分红稳定性。一般来说，公募REITs底层资产现金流相对稳定，但如果持续运营过程中发生意外事件或者不可抗力等因素（假如横空杀来了竞争对手，购物中心受消费需求影响，酒店受入住率影响等等），其收益也可能有影响。所以还要持续关注资产运营、行业竞争、政策变化等潜在风险。

一句结束语送给大家：公募REITs适合长期配置，避免短期炒作。

最后，再次建议投资者朋友们关注上交所官网公募REITs专栏，记得要认真阅读招募说明书这些信息披露文件，详细了解项目及底层资产运营情况、相关风险揭示及缓释措施，再进行投资决策哦！你买过REITs吗？评论区分享一下。

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