万科拟发行约14亿元CMBS 拓宽融资渠道
11月28日，万科A(000002)宣布拟开展商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）业务，发行CMBS规模合计不超过14.35亿元，万科已于11月27日获得深交所关于本事项的无异议函。万科方面表示，此举的目的是为满足公司业务发展需要、利用存量资产拓宽融资渠道。
万科发行CMBS的基础资产是公司拟向六家子公司提供的14.35亿元股东借款。万科作为原始权益人，拟将前述基础资产转让予由华泰证券（上海）资产管理有限公司作为管理人设立的专项计划，并发行资产支持证券，万科及下属子公司将提供符合发行CMBS一般商业惯例的增信方式。
据了解，万科拟提供借款的六家子公司中，有四家是持有经营性不动产的下属子公司，两家是负责经营管理前述部分不动产的下属子公司。其中，北京联星持有北京奥林项目，拟获得的万科股东借款为8.64亿元；福州万磊持有福州白马路万科里，与福州万科商管作为共同债务人拟获得的万科股东借款总额为3.31亿元。
相较股权融资、项目融资乃至REITs，CMBS是一种相对创新的证券化融资方式。通过将多种商业不动产的抵押贷款重新包装，CMBS透过证券化过程，以债券形式向投资者发行。一般而言，业内认为CMBS具有发行价格低、流动性强、充分利用不动产价值等优点。
去年6月，上交所曾发布通知，鼓励和支持交通、水利、清洁能源、保障性租赁住房等多行业主体，以基础设施的未来收益作为基础资产，或持有的基础设施或酒店、零售等商业物业不动产作为基础资产，发行CMBS或类REITs等不动产类资产支持证券，增强存量资产流动性，降低企业融资成本。
在相关政策的鼓励下，作为一种融资增量渠道CMBS近年来取得了长足的发展。据中指研究院统计，2023年10月，CMBS/CMBN是发行规模最大的一类资产证券化产品(ABS)，占比达53.2%。当月，房企ABS发行金额约百亿左右，平均利率为3.49%。
就在上个月，万科旗下的印力商用置业有限公司曾完成中信证券-印力深圳印力中心第三期资产支持专项计划的发行，该项目发行总额37.4亿元，优先级利率4.5%。在7月，金融街(000402)完成了海伦中心CMBS、金融大厦CMBS的簿记发行工作。城投控股(600649)等上市公司均表示，将持续推动存量及增量CMBS产品，积极发挥资本运作功能和产融协同效应。
近期，解决房企融资问题被提到了新的高度，被社会各界高度重视。近日召开的中央金融工作会议指出，“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。在本周，建设银行、交通银行等与部分房地产企业召开座谈会，拟进一步支持房企合理融资需求；万科、华润、金茂等房企申报的首批消费基础设施REITs获批。
中指研究院企业研究主管陶淑茹表示，近期，针对优质房企的金融支持名单不断扩大，预计将有更多优质民企和混合所有制企业受益。随着市场逐步筑底复苏，房企销售端资金持续改善，企业自身造血能力得到增强，投资人信心也有望逐步修复，房企的流动性压力有望逐步降低。