中指控股CEO、中指研究院常务副院长黄瑜：楼市政策接近2014年宽松阶段，核心城市投资将改善
每经记者：陈梦妤 每经编辑：魏文艺
“整体来看，房地产市场自2021年下半年以来持续深度调整，2023年以来购房者置业情绪、企业端市场信心均未得到扭转，市场仍延续调整态势，新房价格平稳运行，二手房价格持续下跌。另外，现房表现好于期房，二手房以价换量下的表现好于新房，央国企销售、投资表现相对较好。”
日前，中指研究院发布《中国房地产市场2023总结》，其中提到，2023年1~11月，全国有200余省市（县）出台房地产调控政策超600次，多数城市限制性政策基本放开，政策环境已接近2014年最宽松阶段。
受访者供图
在此背景下，房企这一年的生存竞争环境发生了什么变化？长租、物业、商管、代建等有哪些值得关注的亮点？2024年房地产投资和销售的区域变化趋势是什么？
对此，中指控股CEO（首席执行官）、中指研究院常务副院长黄瑜在接受《每日经济新闻》记者专访时表示，2023年，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”这一重大判断为房地产市场定调，中央和监管部门落地多项举措力促房地产市场平稳运行，但购房者置业情绪、企业端市场信心尚未得到扭转，市场仍延续调整态势。
根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2024年全国房地产市场将呈现“销售规模仍有下行压力，新开工面积、开发投资或继续回落”的特点。
房企融资支持力度加大
从宏观环境看，黄瑜表示，目前经济恢复基础仍不稳固，市场供需持续走弱，但房企融资政策支持力度在加大。
2023年前三季度，我国GDP（国内生产总值）同比增长5.2%，其中三季度同比增长4.9%，较二季度小幅回落，预计全年可实现5%左右的经济增长目标。前三季度全国城镇调查失业率平均值为5.3%，全国居民人均可支配收入同比名义增长6.3%，新增贷款达19.7万亿元，较去年同期多增1.6万亿元。但10~11月，我国制造业PMI（采购经理指数）连续低于临界点；11月，制造业PMI为49.4%，比上月下降0.1个百分点，制造业景气水平略有回落，经济恢复基础仍不稳固。
供给方面，1~11月份，全国房地产开发投资同比下降9.4%，房屋新开工面积同比下降21.2%。需求方面，1~11月，全国商品房销售面积100509万平方米，同比下降8.0%；商品房销售额105318亿元，同比下降5.2%。
不过，房企融资政策支持力度在加大。
黄瑜指出，8月底，证监会指出“房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制”；10月底，中央金融工作会议指出“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”；11月，央行等三部门及商业银行召开房企座谈会提出“三个不低于”，加大对房企在信贷、发债及股权等方面的融资支持。
但值得注意的是，重点房企销售仍在持续下滑，房地产企业风险仍在蔓延，房企融资仍然较弱，不少企业可持续经营存在困难。
根据中指研究院的统计，2023年1~11月，TOP100房企销售总额同比下降14.7%，降幅相比上月扩大1.6个百分点，并且近几个月降幅在持续扩大。
2020年以来，已有70多家房企发生债务违约，2023年又有10家房企发生债务违约，房地产企业风险仍在蔓延。2023年是上市房企退市大年，年初以来有11家上市房企退市，其中A股8家、港股3家。
“要警惕房地产金融风险溢出，加大防范和化解房地产企业风险。”黄瑜说。
此外，房企融资仍然较弱。1~11月，房地产开发企业到位资金117044亿元，同比下降13.4%，降幅在持续扩大。尽管前期出台了系列措施支持房企融资，但是房企资金仍在明显下降，要引起重视，加快措施落地见效。
黄瑜提醒道，企业可持续经营仍存在困难。2023年1~11月，TOP100企业拿地总额同比下降6.6%，在去年下降超过50%基础上又继续下降。“土地是房企经营关键原料，拿地不足，企业可持续经营将面临困难。”
长租等领域提供新动力
2023年以来，房地产企业在长租、物业、商管、代建等多元领域的发展颇具亮点，为行业持续发展提供了新的动力。
第一，越来越多企业积极布局长租赛道。据黄瑜介绍，近几年，我国各级政府积极施策支持住房租赁市场发展，金融支持政策接连落地，目前住房租赁领域“私募基金+公募REITs（不动产投资信托基金）+信贷支持”的全周期金融闭环已初步形成，租赁住房项目“投融建管退”的商业模式也逐渐清晰。在政策支持之下，越来越多的企业开始布局长租赛道，尤其是随着保租房的发展，地方国企租赁住房的管理规模迅速扩大。
第二，业务布局聚焦核心一二线城市。黄瑜表示，我国不同城市发展水平分化明显，住房租赁投资潜力也有差距。目前，品牌长租公寓业务布局主要聚焦重点城市群核心一二线城市。据中指研究院监测数据，截至2023年11月，品牌长租公寓超八成开业房源分布在长三角、珠三角及京津冀城市群，超98%开业房源分布在一二线城市。
第三，租赁企业积极筹备申报发行保租房REITs。黄瑜提到，住房租赁企业积极提升自身资产管理与运营能力，目前除已上市的4只保租房REITs之外，还有多只保租房REITs正在筹备发行，其中上海城投保租房REITs推进节奏最快，已经正式获批。
物业方面，中指研究院报告显示，2023年12月，20城物业服务价格综合指数为1075.67，同比上涨0.03%，涨幅较去年同期收窄0.04个百分点；环比上涨0.02%，涨幅较上期扩大0.01个百分点。
从中指研究院调研样本的星级分布情况来看，四星级物业服务项目占比超越三星级物业服务项目，为占比最高的星级项目类型，印证了行业高品质发展的现实情况。伴随着物业服务企业软、硬件服务质量的持续改善，市场上中高端物业服务项目明显增多。
在此背景下，黄瑜指出，第一，物业公司需要积极处理与关联方的关系，化解不利影响。第二，通过高品质服务提升满意度、夯实品牌根基，是物业公司发展的基础，是重中之重。无论是项目的收缴率和续约率，还是市场外拓、增值服务等，全部依赖于这个基础。第三，降本增效、优质优价也是物业公司发展的主要趋势之一，通过提升服务密度、服务浓度的方式，实现坪效的提升。同时，也可以借助智能化手段，在管理提效的同时优化客户体验。
增值服务方面，黄瑜提到，重点是做到聚焦，打造“爆品”，IFM（综合设施管理）、城市服务等领域，企业需量力而为。“物业行业ESG生态体系正在加速构建，ESG理念将全面融入企业发展。”
与此同时，商业地产业务已成为部分房企的“第二增长曲线”。
黄瑜指出，当前，房地产市场正处调整期，依靠“高杠杆、高负债、高周转”的“规模红利”时代已经过去。新的行业形势倒逼房企由“开发商”向“服务商”转型，而商业运营管理则是过去房企业务经验积累较多的领域之一。在国内消费市场需求有望持续扩大的背景下，商业地产业务成为部分房企与住宅开发主业相互依托的“第二增长曲线”，尤其是具备丰富运营经验、市场口碑良好的头部企业，先发优势明显。
不动产金融的发展助力企业商办资产盘活。随着不动产领域金融制度的不断完善，由“不动产私募投资基金+公募REITs”组成的不动产金融闭环逐渐形成。2023年，消费基础设施被纳入公募REITs试点发行范围，目前首批4只REITs产品中已有3只获批。不动产金融的发展为商办企业提供了多样化的融资渠道，有利于企业盘活存量资产。
黄瑜提醒，当前商业地产市场供过于求形势严峻，项目质量良莠不齐，只有优秀企业和优质项目才能获得更多金融支持，这对企业的投资布局策略、运营能力、品牌影响力都提出了更高的要求。
此外，随着近两年来越来越多房地产企业进入代建领域，代建业务模式逐渐规范化、标准化，形成了较为成熟的业务操作流程和管理体系。这种模式为代建企业提供了更好的发展环境和更大的市场空间。
从发展趋势看，其一，战略化，把代建业务作为战略方向。探索新发展模式，代建是重要方向。多家房企提出“轻重并举”业务战略，代建是战略支撑。根据中指研究院最新统计，目前房地产代建企业已超过70家。
其二，规模化，企业竞争加剧。2022年，代建企业新签约建筑面积首次突破1亿平方米，较2021年同比增长11.3%。预计2023年代建企业规模前五门槛值约1000万平方米，规模竞争加剧。
其三，专业化，持续提升专业能力。代建企业在持续提升产品力、成本控制能力、资源整合能力，以专业能力为委托方创造价值。
其四，品牌化，扩大品牌影响力。代建企业属于乙方，品牌对于拓展代建业务十分重要，更多代建企业在扩大代建的品牌影响力。
一二线政策仍具备优化空间
2023年以来，行业呈现出的一个明显特征：房地产开发投资和销售在区域上更加不均衡。
开发投资方面，东部地区同比降幅较小。根据国家统计局数据，2023年1~11月，东部地区房地产开发投资额同比下降5.1%，降幅较2022年底有所收窄，表现好于其他地区；中部投资同比下降9.0%，低于全国平均水平；西部和东北地区同比分别下降19.1%、25.5%，降幅较大。
土地购置方面，各线城市住宅用地成交规模同比均下降，出让金TOP20集中在核心一二线城市。据中指研究院初步统计，2023年1~11月，在房企投资仍较为审慎等因素影响下，各线城市土地成交面积同比下降均近三成，土地出让金亦呈不同程度下降。出让金TOP20中，上海、杭州、北京位居前三，出让金均超过1500亿元。优势地区企业投资拿地积极性相对更高。
从不同城市群来看，京津冀在低基数下同比降幅最小。2023年1~11月，京津冀住宅用地成交面积同比下降1.6%，降幅在五大城市群中最小，区域内北京成交面积同比基本持平，部分城市在低基数下成交面积同比大幅增长，如天津同比增长超40%。长三角、长江中游住宅用地成交同比均下降28.7%，珠三角、成渝成交面积同比下降均超30%。
销售方面，东部地区同比降幅相对较小。根据国家统计局数据，2023年1~11月，东部地区商品房销售面积同比下降6.3%，降幅低于全国平均水平；西部地区和东北地区同比分别下降7.2%和3.4%；中部地区同比下降12.2%，降幅最大。
基本面较强的核心城市，在政策优化以及供给端改善带动下，市场成交保持一定活跃度。据中指研究院数据，2023年1~11月，一线城市成交面积同比增长约3%，上海、广州低基数下同比分别增长10.9%、1.3%，北京与去年同期基本持平。二线、三四线代表城市成交面积同比分别下降2%、10%。其中，杭州、成都等城市成交面积同比增长。
展望2024年，黄瑜指出，核心一二线城市限购、限贷等政策仍具备优化空间，且城中村改造进程有望加快推进，优质供给增加也有望对市场形成一定支撑，预计这部分城市新房销售面积将继续温和修复。
“销售端逐渐修复有望进一步提振企业的投资积极性，核心一二线城市投资有望改善，但对于大多数普通二线和三四线城市来说，销售市场调整压力仍较大，土地市场低迷态势短期难改，开发投资下行趋势或延续。”黄瑜认为。
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