2023年中国房地产总结与展望 | 融资篇
融资篇
◎文 / 克而瑞研究中心
总结
多家房企完成债务重组，行业融资困局仍未解决
01
白名单制为房企融资开闸，下半年民营房企政策支持加大
2022年末，房企融资政策迎来转向，纾困方向从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”。进入2023年，先后有多个部门陆续强调，要促进金融与房地产正常循环、落实“金融16条”等。同时，优质房企及白名单企业保持融资优势。1月11日消息称，首批改善优质房企资产负债表名单出炉：龙湖、碧桂园、新城控股、远洋集团、金地集团、美的置业、杭州滨江在列。1月31日，河南相关部门筛选了百家本土房企“白名单”，包括建业、正弘、永威等，以支持房企合理融资需求。
与此同时，存量资产盘活也有新突破。2月21日中基协发布《不动产私募投资基金试点备案指引》，允许基金投资存量住宅以及市场化租赁住房项目。此外3月24日，国家发展改革委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》，支持消费基础设施发行基础设施REITs，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。
下半年，房企融资面利好政策力度持续加大,尤其是民营房企的融资支持力度不断加大。7月10日人民银行、金融监管总局发布通知，将此前《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》的适用期限延长至2024年12月31日。7月19日中共中央、国务院发布《关于促进民营经济发展壮大的意见》，围绕民营经济提出31条措施，包含了完善融资支持政策制度、完善市场化重整机制、鼓励民营企业盘活存量资产回收资金等。
8月27日证监会消息称，房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制，房企股权融资再迎利好。8月30日人民银行举行金融支持民营企业发展工作推进会，其中新希望、龙湖、新城控股参会。消息称，会上要求金融机构制定民营企业年度服务目标，加大民营企业服务方面的绩效考核权重等。10月中央金融工作会议强调，促进金融与房地产良性循环，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求等。
02
四季度传出“三个不低于”量化指标，多家国有行召开房企座谈会
值得注意的是，据11月21日资本市场消息，央行、金融监管总局、证监会三部门于11月17日召开金融机构座谈会，有包括18家全国性商业银行、5家全国性金融资产管理公司、4家大型证券公司主要负责人参加。会议上提及多项房地产金融放松政策，其中“三个不低于”的硬性指标要求引发市场关注。据悉，“三个不低于”，具体为：1）各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速；2）对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速；3）对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。
从这三个不低于来看，“第一个不低于”为国有银行对房企信贷增速不低于同业水平，旨在营造行业竞争氛围，从被动放贷到主动寻贷，缓解房企流动性不足及信用问题。“第二个不低于”针对非国有房企融资难的问题，这类房企是当前债务违约的“核心区”，有助于化解这类房企的债务风险。“第三个不低于”，则是从需求端出发，保障非国有房企的销售回款预期，通过增强个人按揭贷款投放，实现非国有房企经营状况持续改善。
不同于去年2022年11月陆续出台的“金融16条”以及“三支箭”等政策，本次“三个不低于”属于量化的指标性监管要求。此外，根据市场传言，“白名单”企业包括了50余家国有及民营房企，覆盖范围也有所扩大，且有传言出险房企或将包含在内。
虽然截止目前，50家房企白名单未有得到确认，但自11月央行、金融监管总局、证监会三部门金融机构座谈会后，多家银行均积极与房企组织座谈会，包括有农业银行、建设银行、交通银行、工商银行、广发银行等等，其中万科、龙湖、新城等房企更是多次出席。虽然政策持续利好，为市场带来宽松预期，但具体落地效果如何，仍有待观察。
03
全年融资总量同比下降28%，融资成本结构性下降
从历年80家典型房企的融资总量来看，2021年出现了首次负增长，融资总量12609亿元，同比下降了24%。进入2022年融资规模的下滑趋势仍在扩大，2022年全年新增融资总额为8262亿元，仅为2021年全年融资总量的66%，同比减少34%，全年融资总额自2016年以来首次跌落10000亿元以下。2023年全年新增融资总额5692亿元，同比下降28%，下降幅度略有趋缓。
从各季度融资情况来看，各个季度同比均出现不同程度的下降，其中四季度更是同比下跌了53%，有加速下跌的趋势。虽然自2022年四季度以来政策放松，但融资开闸仅限于优质房企及白名单房企，整体行业面融资面仍然处于筑底阶段，多数民营房企尤其是出险房企融资难的问题依然突出。
从企业债券发行来看，2023年企业发债金额3056亿元，同比下降31%。其中，境内发债2963亿元，同比下降15%；而境外发债相比同期大幅下降90%到93亿元，占比同比下降了18个百分点至3%。
境外债券融资成本高达8.22%，较2022年全年抬升1.22个百分点，主要是期内万达发行的境外债券成本高达11%，此外11月港龙中国发行了利率9.5%的优先票据；境内债券融资成本3.45%，较2022年全年下降0.09个百分点，主要由于发债主体大多数为国企央企及优质民企，这类企业融资优势较为明显。由于境内发债占比不断提升，整体发债融资成本呈现下滑趋势。2023年整体新增债券类融资成本3.60%，较2022年全年下降0.62个百分点。
04
民营房企发债规模下滑72%，行业分化继续加剧（部分略）
从企业的性质分类来看，2023年国企、央企的发债量为2502亿元，同比下滑了6%，民营企业发债量为368亿元，同比大幅下降71%，从而使得国企央企的发债占总量占比较2022年的60%继续上涨22个pct至82%，主要由于国企、央企历来财务较为稳健，同时具有天然的信用背景优势，受到融资政策影响较小。
值得注意的是，2023年发债房企队伍中多为“老面孔”，当前融资开闸仅限于部分房企。其中国企央企发债数量过半，发债规模位于前列的包括厦门国贸、招商蛇口及金融街等，均达百亿级别；此外民企中有14家发行了新债券，其中只有美的置业、龙湖集团、滨江集团、新城控股、卓越集团、金辉集团、中骏集团控股、新希望地产8家企业下半年仍有新债券发行。如2023年4月卓越集团50亿中票注册发行获批，9月发行了第一期10亿元，11月再次发行了5亿，未来还有35亿的额度。2022年至今，卓越集团已累计发行四期共25亿中期票据。
05
境内债权融资占比提高至79%，境内发债先涨后跌持续疲软（略）
06
股权融资全年同比增长56%，部分房企低价增发遇阻（略）
07
公募REITs扩至消费基础设施，发行前仍要做好各项准备工作（略）
08
多家房企境内外债务重组完成，采用债转股作为主流方案（略）
展望
2024上半年债务到期压力依然较大
房企需抓住近期政策利好窗口
虽然当前融资政策持续利好，但实际收益仍仅限于优质房企及白名单房企，整体行业面融资面仍然疲软。尤其是对于多数民企而言，境外融资依然处于冰封期，境内银行授信和债券增信基本上仍偏向支持财务状况较为良好的优质房企；股权融资虽然大多数民企都可以使用，且2022年12月以来房企配股融资的热情也相对高涨，但是这种融资方式却并不具有可持续性且受股价波动等影响。可见，在当前行业风险仍未完全出清，市场信心未完全恢复的背景下，多数民营房企融资难、融资贵的问题仍有待解决。
从债务到期来看，2023年房企债券到期总规模为6968亿元，而发行规模仅为2927亿元，到期规模高出发行规模138%，这也意味着房企无法通过发行新债的方式覆盖到期旧债。值得注意的是，2024年一、二季度仍是到期高峰，到期规模均在1500亿以上，明年上半年房企的债务压力依然较大。
自11月央行、金融监管总局、证监会三部门金融机构座谈会后，多家银行密集召开房企座谈会，重点提及一视同仁支持不同所有制房企融资需求，其中万科、龙湖、新城等房企更是多次出席。虽然近期暖风频吹，但融资政策的宽松仍要有实际的落地，才能对房企形成有力支持。
需注意的是，12月有多家房企发行了公司债或中期票据，如12月12日中海发行了30亿利率3.2%的公司债；18日龙湖也发行了由中债增担保的12亿中期票据，还包括有首开、华发、招商等。但从发债企业来看，仍然以白名单房企为主，发债企业范围并未有实际意义上的扩大。
在当前环境下，出险房企仍难以得到银行贷款。这主要是由于银行办理贷款抵质押担保时，优先选取价值相对稳定、变现能力较强的担保物，一般不接受不易变现、不易办理登记手续或价格波动较大的担保物。而大多出险房企能用于抵押贷款的标的较少，在市场化机制下仍不太可能取得银行贷款。
而对于仍能正常运营的房企而言，当务之急仍是把握好当前政策利好的窗口期，调整企业营销策略，加快项目去化。同时，也要对企业的土地储备进行结构性调整，尤其是加快滞重库存的去化，加快低量级城市项目去化。
具有多元化业务的房企还可以加快转型进程。近期REITs进展迎来多个利好，如沪深交易所同意5家险资试点开展ABS及REITs业务，证监会将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。拥有优质不动产项目的房企运营商们可以借助公募REITs加快企业的战略转型，资产运作模式由重转轻，自身角色定位从开发商转变为资产管理服务商，对于当前房企走出行业困境具有重要意义。
2023年总结与展望
政策篇：2023托举并用稳供需，2024继续刺激开启新模式
行业篇：2023规模相对稳定，2024维持底部震荡
土地篇：2023量价继续调整，促地产行业供求平衡
城市篇：2023两轮脉冲复苏、总量微降2024或延续筑底行情
产品篇：围绕个性化、体验化，打造高品质生活方式
企业业绩篇：整体仍为负增长，企业格局分化持续
营销篇：年末抢收折扣下探，以旧换新、保价营销稳定信心
本文为《2023年中国房地产总结与展望：融资篇》删减版
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