百强房企累计业绩同比降低16.5%，修复行业预期是关键
2023年12月，市场新房供应略显乏力，成交小幅“翘尾”：重点30城供应环比微降5%，成交环比上升10%。绝对量规模尚不及上一轮脉冲型复苏的高点10月，同比下降21%，全年累计同比转负，延续筑底行情。
企业层面，TOP100房企实现销售操盘金额4512.9亿元，环比增长15.7%，增幅低于往年同期；同比降低34.6%，同比降幅保持在年内高位。累计业绩同比降低16.5%，累计业绩降幅继续扩大。具体来看，近七成百强房企累计业绩同比降低，百强房企格局分化持续、央国企销售表现显著好于混合所有制房企和民营房企。
2023年12月，TOP100房企实现销售操盘金额4512.9亿元，环比增长15.7%，增幅低于往年同期；同比降低34.6%，同比降幅保持在年内高位。累计业绩来看，百强房企1-12月实现销售操盘金额54049.5亿元，同比降低16.5%，累计业绩降幅继续扩大。
整体来看，2023年中国房地产市场继续承压，整体仍处在低位调整期。特别是下半年以来市场基本处于低位运行，预期支撑不足、企业推盘积极性降低。虽然年底各大房企加大供货量和营销力度，但楼市复苏动能不足、销售端也未有明显起色。
2023年，百强房企销售门槛值继续下移，且各梯队门槛均降到近年最低。从不同梯队房企销售门槛值的变化来看，TOP10房企保持了较高的发展韧性，销售操盘金额门槛为1613.7亿元，同比降低3.5%；TOP20和TOP30梯队房企格局变动加剧，门槛分别同比降低25.4%和25.2%至599亿元和379.4亿元。TOP50门槛降低20.9%至234.8亿元，TOP100门槛降低4.9%至110.4亿元。此外，2023年仅16家规模房企全口径规模超过千亿，千亿房企数量进一步减少。
2023年以来，在行业深度调整之下、百强房企格局分化持续，央国企销售表现显著好于混合所有制房企和民营房企。具体来看，2023年百强累计业绩同比降低的企业数量占比近七成，其中有31家同比降幅高于30%,民营房企占27家。
值得注意的是，市场调整之下，部分房企展现出较强韧性和修复能力，积极把握市场窗口机会，推进销售去化，如中海地产、华润置地、招商蛇口、建发房产、华发股份、越秀地产、保利置业、大华集团等销售均实现了正增长，其中联发集团、国贸地产、象屿地产等多家地方国企的增幅均在20%以上。
当前行业仍处在风险出清期，虽然近期政策面不断优化、释放利好，监管层支持房地产企业合理融资需求、提振市场信心。但购买者信心和行业预期的修复尚需时日，预计销售低迷态势短期内难以扭转，企业销售去化及回款还将持续承压。
进入2024年，经营环境仍充满不确定性，房企需采取积极对策，适应新变化、促进销售去化，保证流动性安全。一方面，要积极抓住融资机会、拓展融资渠道，保持现金流稳定，向市场传递积极信号、增强品牌信心。另一方面，积极把握市场窗口机会，挖掘不同城市、不同需求的结构性机会，做好营销推广、提升货值变现能力。
特别对于出险房企来说，债务展期、重组以及保交楼仍是重中之重，填补资金缺口直接关系到企业存续，积极营销去库存、加快现金回笼是当务之急。同时也要积极寻求政府或金融机构支持纾困落地，通过内外合力推动企业恢复。总体来说，房地产市场仍是机会与挑战并存，目前挑战是摆在房企面前的“第一问题”，只有熬过去才能“柳暗花明”。
12月新房供应略显乏力，成交小幅“翘尾”：重点30城供应环比微降5%，成交环比上升10%，绝对量规模尚不及上一轮脉冲型复苏的高点10月，同比下降21%，全年累计同比转负，延续筑底行情。
分能级来看，一线城市年末集中放量，12月成交环比上升21%，同比下降10%，全年累计同比微降2%。仅广州一城12月保持同环比齐增，全年累计同比维持正增，延续弱复苏走势。深圳11月末发布宽松新政，政策效果递减，12月成交环比小幅微增，同比持降，2023年成交基本与去年持平。北京、上海月中有降首付、降利率、调整普宅标准等利好新政出台，短期内对市场提振效果显著，据CRIC监测，北京新政落地后至今，新房成交套数较12月前14日增幅走阔，上海不少项目整体日均来访较前期有50%以上的增长。但是纵观全年，京沪累计同比分别下降3%和10%，规模高位微降。
二三线城市12月成交环比增长8%，累计同比微降2%。环比来看，多数城市保持增势，同比跌多涨少。从全年各城市成交表现来看，大体可以分为以下几类：一是成都、西安、杭州热点恒热，主要是受到新政持续发酵+优质供应集中入市带动刚改和高改需求集中入市。二是郑州、天津加速以价换量，今年延续弱复苏行情，整体成交规模较去年涨幅均在2成以上。三是苏州、宁波、济南、青岛等仅改善尚能走量，中心城区改善项目去化明显优于外围刚需，成交稳步回调。四是福州、嘉兴、徐州、无锡、常州等成交尚在探底，需求透支严重，房价一降再降，仍需以时间换空间。
预判下月，2024年1月迎来春节前淡季，房企推盘积极性不会太高，供求预期走低，环比持降，考量到2023年1月基数较低，整体同比持平或微降。短期来看，热点城市和热点项目数量仍将下滑：首先，核心一二线城市诸如北京、上海、杭州、成都、西安等得益于新政影响，市场尚能“保温”，整体市场热度在各能级城市中居前。其次，以价换量刚需驱动型城市诸如郑州、天津、武汉等或将延续弱复苏走势，购房自住需求小幅修复。而对于广大内陆缺乏人口优势、经济基础的三四线城市，需求透支严重，还将面临较长时间的低位盘整期。
附：《2023年中国房地产企业销售TOP200》排行榜
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文章来源:丁祖昱评楼市