房企“长期主义”本质是造好房子，做好企业
1月6日，是绿城中国成立29周年的日子。
6天前，也就是2023年的最后一天，克而瑞发布全年房地产企业销售业绩榜单，绿城中国全年销售额3010.8亿元，超额完成年度销售目标，操盘榜位列行业第三。
2023年，房地产市场持续调整，数据显示，百强房企销售金额同比降17%，千亿房企数量减少至16家。在此背景下，绿城中国交出的成绩单展示出强劲的发展韧性。
在最新的胡润中国500强榜单中，企业“平均年龄”是27岁，基业常青是每一个优秀企业的愿景。29年来，绿城坚持走在正确的道路上，造好房子、做好企业，尤其近几年，绿城中国以确定性的增长，坚定了可持续发展的信心。
笔者通过对这家企业的深入观察，发现长期主义者的基本特征：坚守产品主义初心，顺应形势、尊重市场，从客户需求出发，主动调整发展节奏，聚焦核心，推动企业“由量到质”转变。
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尊重市场的企业之道
随着中国进入经济提质换挡、城市化进程减速、人口老龄化加剧、外部形势错综复杂的新环境，中国房地产的消费习惯、行业经营模式、以及未来的产品创新方向，都在发生深刻的改变。
在大变局之下，能够穿越周期，走出独立行情的企业，必然是那些洞察市场形势，并将高品质作为核心竞争力的企业，绿城中国便是其中之一。
早在三年前，绿城中国董事会主席张亚东就提出了行业“四个分化”，即市场的分化、资源的分化、企业的分化、产品的分化。一年前，他再次提出行业“四个变化”，即发展阶段从增量时代变为存量时代，供求关系从供不应求变为供大于求，市场结构从刚需为主变为改善为主，房屋功能需求从金融属性回归居住属性。
为了更好适应市场，绿城中国也主动做出调整，通过“客户导向的产品主义”“积极拓展代建市场”“坚定推进绿色健康住宅”三大路线不断探索，做出新时代的实践。
首先在投资布局上，绿城中国收敛聚焦，精准布局，过去一年在核心区域、优质板块新增货值超1400亿元，有力夯实可持续发展的底盘。
近几年，绿城中国持续“改革、改变、改进”，持续提升管理效能。如绿城中国加强一线赋能，鼓励人员流动，精简管理层级，人均在建面积较2022年末提升8%至2023年中的11850平方米。同时，公司进一步提升开发效率，从拿地到开工及首开分别平均缩短至2.1个月和4.7个月，分别同比提速25%和22%；持续巩固在战略核心城市的市场地位，一二线城市销售额占比85%，杭州、宁波、西安、北京等近20个核心城市销售排名占据当地前十，获得市场高度认可。
杭州晓月澄庐实景图
其次，在代建市场，绿城中国持续发力，巩固行业领先地位。最新数据显示，2023年，绿城管理新拓代建项目合约总建筑面积达3528万平方米，以绝对优势遥遥领先同行。
随着行业和市场深度调整，房地产进入品牌时代。无论是产品，客户，还是企业的经营和管理能力，都综合成为企业品牌资产。中指院数据显示，2023年，绿城中国的品牌价值跃升至1150亿元，20年间复合增长率达到28.7%，连续两年成为房地产行业领导公司品牌，同时在满意度、产品力和交付力等维度表现突出。
德清晓园实景图
基于这些良好表现，金融机构也持续看好绿城中国发展。2023年11月，大摩发布研究报告称，首予绿城中国“增持”评级，认为其盈利增长前景高于同业，拥有高质量土地储备，楼宇质量优良，代建业务将成第二个增长动力，流动性风险低等等。
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以客户为中心的产品主义
绿城认为信奉“以客户为中心的产品主义”才是最合适的稳健发展之道。所以在绿城，经营策略顺应市场环境变化而调整，但对“好产品”的不懈追求却是刻入企业骨髓的秉性。
随着保交楼成为行业和企业的重中之重，交付成绩也成为房企年终比拼的一大亮点。
2023年，绿城中国迎来历史上规模最大的交付年。数据显示，绿城中国全国累计254个项目全部实现品质交付，交付近19万户，众多项目实现了提前交付，得到客户高度认可。如2023年12月中旬，青岛和锦玉园提前100天交付；杭州春风金沙因其新颖的园区营造和超前卫的外立面，一经交付便成为金沙湖板块内的住宅标杆；衢州礼贤未来社区则全面展示了绿城的产品力、展现力和兑付力，看到新小区，有业主感慨称，“能在新的街区、建筑体验礼贤带来的美好生活，让我感到非常幸福。”
衢州礼贤未来社区实景图
硬核的交付力背后是绿城中国的产品力。绿城将“前置创新”“大设计”理念贯穿于客户研究、投资、设计、成本、工程等全业务链条，做到“一年创新、两年落地、三年复制”，在研发精进中多维度提升产品力。
2023年，一系列创新成果落地，并获得了市场认可。比如“春知学堂”，已经成了绿城中国的标准化产品动作，在高端改善类小区和刚需小区中均有落地；比如“心林物语”，在全国多个项目开花结果，为业主营造了生动的社区公共空间。截至目前，绿城中国已设计研发83项前置创新课题，并向制造业对标，体系化推进，以人为本挖掘需求，优化产品，提升客户的“价值获得感”。
此外，绿城中国还搭建了完善的品控体系，从源头材料到“绿式工程管理”再到工程巡检等，层层落实，确保精细化管控。
为了将产品做好，绿城中国还与中国建筑标准设计研究院合作，共同研发推出了高于行业的建造标准体系，体系繁杂精细，不仅涉及建造体系、景观建造、道路规划，且细化到了一个格栅、门窗百叶都有详细规范；并根据地域的不同推出了地方版细则，如沈阳、海南等地域的建筑规范等。
这些为产品和客户付出的努力得到了回报，绿城中国连续12年荣获“中国房地产顾客满意度领先品牌”，2023年行业三大机构（中指院、克而瑞、亿翰智库）产品力测评均位列第一。
随着中国经济和房地产发展走到新关口，行业和市场对房企都提出了新要求。那些既能履行经济责任，润泽行业经济，与市场共发展；还能善待购房者，以好产品为要务的企业，才能迎来更稳健、 更长远的发展。很明显，即将踏入而立之年的绿城正是其中之一。
时间是检验好产品和好企业的标准，祝福绿城中国，生日快乐！
值班编委：樊永锋
流程编辑：刘亚
审读：戴士潮
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