独家｜央行批复1000亿住房租赁团体购房贷款 试点8城“先到先得”
经济观察网记者陈月芹2024年1月5日，央行、金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（以下简称《意见》）。自2023年2月底发布征求意见稿至正式印发，文件历经10个月的打磨与修订。
《意见》提出，为租赁住房开发建设、购买（筹集）、运营等多个环节提供多样化融资支持，包含住房租赁开发贷、住房租赁团体购房贷款、住房租赁经营性贷款等。
其中，“住房租赁团体购房贷款”指的是，对于企业或事业单位批量购买存量闲置房用作宿舍型保障性租赁住房的，或住房租赁企业批量购买存量闲置房屋用作保障性或商业性租赁住房长期持有运营的，鼓励商业银行发放住房租赁团体购房贷款。贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。
经济观察网获悉，央行已批复总额1000亿元的住房租赁团体购房贷款，支持8个试点城市购买商品房用作长租房。8个试点城市分别是天津、成都、青岛、重庆、福州、长春、郑州和济南。
这笔千亿级住房租赁团体购房贷款，年化利率约为3%，期限最长不超过30年。贷款渠道主要为国开行、中国银行等7个国有银行。
同时，央行为这笔住房租赁团体购房贷款设定了“红线”：只能购买住宅类商品房（含产权型人才房/公寓），不允许收购商办公寓。同时，须对标的项目进行“整栋、整单元”收购，原则上不允许收购零散房源。
《意见》明确，商业银行发放住房租赁团体购房贷款的前提是，风险可控、商业可持续、严格不新增地方政府隐性债务；此外，要求利用贷款购买的商品房、商业用房等，须是法律关系清晰、已竣工验收的房屋。在贷款存续期内，不能改变房屋租赁用途。
一位地方政府人士透露，从2023年3月开始，8个试点城市已着手寻找合适的房源并上报，试点城市之间要比拼速度，因为这笔贷款并非定额分给8个城市，而是依据项目条件来，原则上成熟一个项目就批一个，“先到先得”。
据经济观察网了解，目前，已有青岛、福州等多个城市用“住房租赁团体购房贷款”购买了商品房，纳为保租房，并对外出租。部分城市通过城投平台作为借款主体，购买了城投体系内的现房，用作保障性租赁住房，一定程度上缓解了地方化债压力。
前述地方政府人士告诉经济观察网，这笔借款期限长达30年，只要租金能覆盖利息，基本可以被看作永续债，只付息、不还本，既能有效缓解城市政府筹集保租房的指标压力，还能减少当地的商品房库存。更重要的是，短期内，地方政府能通过城投平台融到一笔钱，缓解现金流。
据悉，天津滨海城运、天津城运的多个项目被收购为保障性租赁住房，已于2023年第三季度获批上述贷款，预计将于2024年第一季度下发。这笔贷款由国开行牵头，借款人为天津城市运营发展有限公司。
听闻央行批复住房租赁团体购房贷款的消息后，多家开发商也行动起来了，希望争取让地方政府收购其在售的滞销或尾盘项目，目的是变现。这不是一件易事，“先要看地方政府有没有意愿收购城投体系以外的项目，再看对方砍几折。”一位央企投资人士表示。