北京楼市新政即将满月：二手房普遍降价成交，新房“翘尾”行情或难持续
来源：21世纪经济报道21财经APP
“4小时砍价35万，意满离。”在某社交媒体平台上，南迪如是分享她最近的购房感受。
南迪在北京工作多年，2022年底结婚后，她就开始断断续续看房。看了三四十套房源之后，2023年最后一个月，南迪成功“上车”。最近她刚拿到房本，为整个购房流程画上句号。
南迪向21世纪经济报道记者表示，所购房源于2023年11月27日挂牌，挂牌价格为589万元。挂牌不到一周，业主就降价了10万元。12月第一个周末，南迪实地看房之后，觉得房子的户型、采光、装修等都很合眼缘，几天后他们一家与业主谈判到深夜，最后房子以544万元的价格成交。
降价成交已经成为近期北京二手房市场的显著特征，多位受访购房者、中介及专家都有类似经验或感受。销售平淡，市场进入买方市场阶段，降价成为业主加快成交速度、加大成交几率的关键途径。
合硕机构首席分析师郭毅向21世纪经济报道记者表示，二手房市场的中介行业执行双边代理模式，当市场处于买方市场时，中介会更倾向于让业主降低报价，更好促成交易，更多帮助买家。
二手房普遍降价成交
婚房需求、不时收到各网络平台定向推送的楼市分析、房价下降等信息，带动了南迪的购房计划。从2023年11月起，南迪开始集中看房。
由于有购房的刚性需求，市场不振并未对南迪的购房节奏带来影响，但她将购房总价从700-800万元压缩到500余万元。“房市低迷，我不再追求更高总价的优质小区，而是尽量在全款能力范围内选择房源，争取将杠杆降为零。”
据南迪了解，相较小区近期成交的同户型房源，他们房子的成交价偏高，但房子正南的朝向、良好的装修和“拎包入住”的房况，拉升了该房源的综合性价比。节省下来的装修成本和超1万元的月租金，以及缩短的入住时间，都让南迪觉得这一房源是“比较划算的一个选择”。
北京丰台区购房中介蔡舟向21世纪经济报道记者表示，有价格优势或房况优势的房源才能成为重点推荐房源，“要么是好房子价格合理，要么是足够优质。”
“现在不降价，根本不成交。”蔡舟坦言，他们会建议那些需要换房或着急变现等有卖房理由的业主降价，“早卖了早拿到钱，早解决自己的问题”。
实际上，降价成交已经成为近期北京二手房市场的显著特征，多位丰台、石景山、海淀、西城等区域的中介均向21世纪经济报道记者谈到当下市场降价促成交的现实情况。
北京海淀知春路片区的房屋经纪人彭旭向21世纪经济报道记者表示，与2023年市场价格高点相比，片区内的三居降价幅度平均在120万元左右，两居降价幅度平均在70万元左右。“太月园的两居室，2023年7、8月份能卖到926-928万元，现在850万元左右都能卖。”
无独有偶，西城区金融街片区中介丰彦向21世纪经济报道记者表示，随着学区房交易进入预热期，其所在门店2023年12月二手房成交量增加近3成，但为了促成交易，他们也会建议业主降价。
受降价影响，叶跃也选择了“上车”。她向21世纪经济报道记者表示，刚刚购买的房源2023年10月底的挂牌价格是420万元，在小区同户型中是价格较低的一套。10月底她和业主谈过一次价，业主态度很强势，底价是415万元，而这超过了叶跃的预期，她决定再等等看。
2023年11月，业主两度主动降价，当月上旬将价格降到405万元，中旬再次降价到398万元。
“这套房子近期大概率是能卖的，因为这个价格确实也到了一个临界点了。”一位中介这样告诉叶跃。再加上小区挨着海淀、距离地铁不远、周边配套尚可，叶跃最终选择以398万元的价格购入。
2024年1月11日，该小区同户型房源挂牌价格为375万元，但不同于叶跃购买的中间层，这是一套顶层房源。负责该房源销售的中介向21世纪经济报道记者表示，目前该户型顶层房源底价在370万元左右，中间楼层成交价约为390万元。与叶跃的成交价相比，当前的底价又低了一些。
“近几个月，我在贝壳关注的房子没有一个涨价的，全在降价，我家附近一些次新房小区也降价比较明显。”计划在北京买房的白煜向21世纪经济报道记者表示，他目前住在通州，重点关注朝阳常营和北京城市副中心的次新房。
据白煜回忆，他关注的400万元以内的房源，2023年累计降价30-40万元的情况并不少见，而降价20万元以内的情况则比较普遍。
郭毅表示，现在北京二手房降价销售是一个普遍现象，一方面是看房人群少，二手房成交周期长；另一方面也受中介督促业主降价的因素影响。她表示，降价现象不是近期才出现的，市场进入下行期之后，价格就在下降。
“现在与其说什么小区降更多，不如说现在还有哪些小区没在降价。”郭毅谈到，在当前北京的二手房市场上，没有学区资源的“老破小”，以及高总价的豪宅项目在流通和变现方面都有难度，要想成交就要在价格上做出更大让步。
根据中国房地产系统百城价格指数，2023年12月，北京二手房价格环比下跌0.63%，环比已连续8个月下跌，且跌幅较上月有所扩大。中指研究院市场研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示，当前二手房挂牌量处于高位，价格仍有一定下跌预期，若政策继续优化落位，二手房价格有望逐渐趋稳。
新房“翘尾”行情或难持续
2023年12月14日，北京发布楼市新政，降低首付比例和房贷利率，2024年1月1日起，新的普宅标准也开始实施，政策力度之大，为近几年所罕见。
新政推出时，南迪家的房子还没有网签。但她坦言，由于他们是全款买房，政策的出台对他们影响不大。
白煜的情况则有所不同。2018年，白煜贷款在郑州买下人生第一套房，存量首套住房贷款利率调整后，月供降至4000元。截止到目前，他的房子已浮亏40万元，由于降价太多，他目前还没有出售打算。
与此同时，在北京工作多年的白煜也想在北京买房安家，但二套房60%-80%的首付比例让他望而却步。从“认房不认贷”，到降首付、降利率和普宅标准调整，政策“组合拳”打出之后，白煜拿到了北京首套房“入场券”，首付比例和房贷利率明显下降。
白煜向21世纪经济报道记者坦言，北京政策刚推出的时候，他也曾动过买房的心思，但综合考虑之后，他决定再等等看。一方面，当前北京楼市难言乐观，他对市场走势没有信心；另一方面，出于经济大环境和个人就业稳定性等因素考虑，白煜不想有太大的月供压力。
但从数据来看，北京楼市新政发布之后，二手房成交有所改善，Wind监测北京住建委数据显示，2023年12月北京二手住宅网签量为12963套，环比增长3.3%。郭毅谈到，二手房成交周期相对长，2023年12月二手房交易数据或将在2024年2-3月网签数据上有所体现。
相较二手房数据，新政后北京新房成交数据的改善更为明显，新房市场出现了“翘尾”行情。
根据中指数据，2023年12月15日~12月31日，北京商品住宅成交4443套，日均成交261套，较12月1日~12月14日日均增长超100%。从面积来看，全月商品住宅成交量为68.38万平方米，环比增长36.7%。
陈文静表示，除了政策带动部分购房需求释放之外，临近年末，房企推盘积极性增加、房企营销力度加大也是带动楼市销售增长的影响因素。除此之外，月底部分项目集中网签，一定程度上也带动成交量提升。
据郭毅观察，进入2024年1月，北京新房市场成交量下行比较明显，虽然这也有房企将签约尽量集中在12月底前，以及居民元旦外出游玩等因素影响，但综合来看，郭毅认为，北京楼市新政的后续效应并未在2024年1月新房市场上呈现出来，新房整体销量呈筑底状态。
整体来看，陈文静认为，新政落地后，北京部分项目开盘去化较好，市场活跃度出现一定提升，新政对市场产生了一定积极效果，但整体带动幅度有限。
“1月是传统销售淡季，预计2024年1月市场销售规模较2023年12月有所回落，但在政策带动以及供给端改善等因素影响下，市场有望保持一定活跃度。”陈文静说。