成都典型房企研究：兴城人居进一步诠释“领航级”国企内涵
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2023年，“房地产市场供求关系发生重大变化”定调楼市，各级政府部门频繁优化楼市政策力促房地产市场平稳运行，政策环境已接近2014年最宽松阶段，但居民收入预期弱、房价下跌预期仍在等因素依然制约着市场修复节奏，新房市场调整态势未改，核心城市政策效果持续性不足。以价换量下，重点城市二手房市场表现好于新房。
在此背景下，成都市属国企兴城人居在2023年成都房地产企业销售业绩TOP30中，销售面积位列第二位，销售额位列第五，在本土企业中排名第一，取得研究院重点关注。
作为本土国企崛起的典型案例，兴城人居是以何种路径实现如今的亮眼表现？
深入研究发现，作为有着多年城市深耕经验、“国际化城市综合开发运营商”集团背景、具备高端品质产品打造实力的稳健国企，兴城人居正是当下市场置业的稳妥选择。同时，在深耕核心板块、TOD模式综合开发、强化产品系口碑认知等方面，兴城人居构筑起符合成都发展脉络、符合自身优势特色的强大综合实力，也成为其迅速崛起并持续向上发展的关键原因。
“回归主城”，聚焦核心版块
近两年，企业拿地的逻辑在2023年出现明显变化。一方面，对核心城市及版块的偏好明显强于非核心城市及版块。头部规模房企聚焦在20多个核心城市（包括东莞、西安），中小企业聚焦1-2个深耕城市（北京、上海、杭州），投资规模高收缩。另一方面，对现金流即去化速度的重视程度超过对利润的重视。限价倒挂地块的受欢迎程度高过人才房、共产房地块，纯住宅地块受欢迎程度超过商住地块，国企同样追求现金为王、高周转。
从成都房地产企业拿地金额与规模来看，兴城人居以73.3亿元位列在蓉拿地金额TOP1，拿地规模58.9万㎡。根据最新的市场情况，2024年，成都房地产市场仍具备良好的发展动力。一方面，近年成都人口保持高速增长，随着经济复苏，居民置业意愿逐步回暖，将在需求端对市场形成良好支撑。另一方面，土地整体供应缩量，限价限购放开，市场供求关系存在变化空间，高品质住宅产品将更受市场追捧。预计2024年成都房地产市场热度有望进一步回暖。而兴城人居作为成都市属国企，继2022年全年斩获15宗土地（在蓉拿地金额107.8亿元，拿地规模151.1万㎡）后，2023年持续发力，连续2年位列在蓉拿地金额TOP1。在抢占市场优质地块的同时，布局成都20个区（市）县，持续深耕成都市场。
从成都市涉宅用地市场结构情况来看，“5+2”及近郊核心区域占比有所上升，其他近远郊区域占比有所下降，对于中心城区、核心板块的布局成为企业关注的焦点。在此背景下，兴城人居顺势而为，聚焦主城高价值板块，抢占市场重回主城的“风口”。目前兴城人居共计在龙泉驿区拿地10宗约367亩，保证销售流量的同时又能做到对片区的深耕。同时，作为深度参与西御河片区、龙泉片区、温江片区开发建设的企业，从市政道路到公园绿地修建，再到配建片区内的学校、综合体、综合运动场等，兴城集团已在多个产业维度为区域赋能，这让兴城人居在区域内拥有着难以比拟的资源整合优势，这将直接转化为生活方式的进阶。
图：兴城人居地产业务布局图
“做优做强”，打造城市地标TOD项目
成都市第十四次党代会上，明确提出“推动‘三个做优做强’提升城市整体功能”，中心城区要重点推动城市有机更新、产业转型升级、宜居品质提升。在成都确立的24个“三个做优做强”重点片区中，西御河66亩项目所在的天府文化公园片区，正是其一。
承担城市建设使命，把企业战略深度嵌入城市战略，兴城人居的发展路径，一直保持与成都城市发展高度协同。2022年末，注重抢抓公园城市示范区建设机遇，兴城人居联合青羊国投、交子控股共同拿下西御河66亩项目。2023年4月13日，由成都兴城集团下属兴城人居地产集团控股，青羊国投、交子控股参股的兴御河公司，发布了《天府文化公园商务区西御河66亩项目（暂名）建筑概念方案国际征集任务书》。《征集任务书》中透露，作为兴城人居2023年“一号工程”，该项目拟建设超50万平方米的商业综合体，除商业裙房外，还将建设1栋超300米的摩天大楼，以及3栋约160米到250米的塔楼组成错落有致的城市天际线。不久的将来，在成都市中心天府广场旁，新的商务商业地标群有望矗立而起。
图：天府文化公园片区规划效果图
天府文化公园地处成都市东西、南北城市主轴交汇点，涵盖骡马市金融业集聚区。而西御河66亩项目位于骡马市金融业集聚区重要位置，无缝连接骡马市地铁站。根据客流规模预测，2025年骡马市地铁站高峰单日客流量将达到30万，可以支撑100万平方米的商业开发。此次率先落定的西御河项目，占地约66亩，将建设超50万平方米的商业综合体，并引入以高端商务、现代金融、数字经济、高新技术等业态为主的特色产业集群。
图：天府文化公园商务区
骡马市成为兴城人居又一个重要的城市地标TOD项目，西御河66亩项目产业的导入与由此带来的人流吸附，也将带来区域内商业消费、商务资源配置能力和创新引领能力的提升。研究院认为：“西御河66亩项目的建设，将给兴城人居带来更多的品牌内涵，更加充分的体现企业实力。”
“林语系”产品持续打磨，强化口碑认知
当前仍面临经济下行压力，外部环境复杂多变，房地产持续深度调整，房住不炒的基调保持不变，中央多个会议强调保障刚需和改善的合理住房需求，因此行业更加坚定，基业长青的支柱是产品本身，提高产品品质，升级服务品质才是王道。
随着销售业绩稳步提升，兴城人居深研客户需求，打造的高端产品—“林语系”，已进一步得到市场认知和喜爱。
“林语系”是兴城人居商品房产品的代表体系，近三年持续更新，承接住房改善需求，受到市场关注。“林语系”先将高端基因植入到第一个产品盛和林语中，于2017年首次亮相，其全干挂石材外立面惊艳业界，而后在高端的范畴内陆续推出九林语、麓湖林语、懿林语、鎏林语、云缦林语等，形成极具特色的标杆产品系。根据2023全年备案数据，在城东东客站板块，兴城人居·九林语凌云阁以233套位列第一位；在城西国宾板块，兴城人居·鎏林语以541套位列第一位；在温江光华新城板块，兴城人居·江岸林语以512套位列第二位。
图：人居云缦林语实景图
图：人居九林语凌云阁实景图
兴城人居作为本土深耕的国企，更懂成都文化、成都生活，更能代表成都的生活方式。近几年，在成都主城区的每一个方位，几乎都有一个引领市场的“林语系”，从产品到服务，“林语系”正在与成都改善家庭精准适配，不断强化兴城人居品质打造的口碑认知。
同时，为积极响应成都推动市民服务与消费场景叠加的“十四五”城乡社区发展治理规划，兴城人居还不断探索商业、美居等非住业务新赛道，通过高质量的社区空间导入，引领高品质社区生活，不断丰富产品及服务内涵。
图：人居兴美营造-九林语叠溪阁创意样板间
图：R29社区空间大运会开幕式观影活动
得益于对客户需求的深研把握、对产品系的持续打磨、与城市发展同步的明确定位，区位价值叠加定制化的品质产品及服务，也有稳健性国有房企属性和集团背景加持，预计2024年兴城人居在销售业绩上大概率将继续引领市场，值得市场持续关注。
结语：
在以年均开发500-700万平米、供应住宅150-200万平米、销售170亿元的综合实力保持成都第一梯队的同时。作为市属国企，兴城人居注重做实民生服务保障，积极履行社会责任，牵头编制《成都市保障性住房建筑设计导则》，开发保障房400余万平方米，造福4万余户低收入家庭，引领推动成都保障房规模化、标准化发展。同时积极参与民生改善，完成7000余套保租房房源认定工作，实现部分保租房项目“拎包入住”。未来还将致力树立住房租赁国企典范，坚持房住不炒、租售并举，率先建立含产品定位、智慧服务、配套运营的租赁租房开发体系，打造“优居”“乐居”“宜居”差异化产品，让来蓉创业就业新市民住有所居、住有宜居。
兴城人居目前在成都的格局更为宏大，不仅在保障房开发彰显国企的责任担当，在片区开发深度参与城市建设，在大区深耕满足人民群众美好生活的提档升级，更通过持续的品牌跨界合作、资源整合，将自身的未来与业主、与城市的未来紧密关联，不断将视角放到更大的领域去做探索，进一步诠释着“领航级”国企的内涵。
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