145.16亩，21.1亿元起！曲江大明宫井上片区继续供地！
1月10日，中国铁建地产刚刚以7.08亿元摘得曲江大明宫井上片区51.146亩住宅、商服用地。
今天，曲江大明宫井上片区又有2宗开发用地挂牌出让公告发布，位于中国铁建地产上周摘得的地块南侧。
依托于地铁8号线与10号线换乘站杨家庄站，按照TOD模式进行整片开发的井上片区，开发建设速度正在加快！
楼面地价7326元/㎡起
此次挂牌出让的地块编号为QJ10- 7-67、QJ10- 7-68，这两宗地整体位于曲江大明宫遗址区红旗铁路以东，经九路以西，凤城二路以南，共计145.16亩。两宗地的具体信息如下：
QJ10- 7-67宗地：土地面积36.477亩，土地用途为商服用地，容积率不大于3.5，建筑密度不大于50%，绿地率不小于25%，地上计容建面85113㎡。
QJ10- 7-68宗地：土地面积108.684亩（住宅106.392亩，商服2.292亩），土地用途为住宅兼容商服，容积率不大于2.8，建筑密度不大于20%，绿地率不小于35%，地上计容建面202877㎡，建筑限高80米。
另外，按照此前2023年3月份西安市自然资源和规划局发布的这两宗地规划指标显示，这两宗地的地下建面分别为28700㎡、68495㎡，这意味着这两宗地的总建面为385185㎡（地上287990㎡，地下97195㎡）。
按照挂牌出让公告，这两宗地挂牌起始价为21.1亿元，将按照价高者得为原则确定竞得人。照此计算，此次出让的地块地价为1453.57万元/亩起，楼面地价7326元/㎡起。
再加上该地块内配套建设无偿移交的幼儿园、老年人日间照料中心、街道办事处等用房成本，实际楼面地价要更高一些。
目前，曲江大明宫板块新出让的住宅用地楼面地价基本都在“9000+”，中国铁建地产上周摘得的地块、此次挂牌出让的地块楼面地价之所以要稍微低一点，主要是因为其中的商服用地占比比较大。
商服用地不管是销售还是后期运营难度要更大一切，并且商服用地的容积率普遍高于住宅用地，因此拉低了楼面地价。
从位置上来看，此次出让的这两块地位于中国铁建地产上周摘得的地块南侧一路之隔，位于目前在开发建设的西派城·天麟以北，商服地块紧邻的就是在建的地铁8号线与10号线换乘站杨家庄站。
井上片区TOD项目建设加速
位于北二环两侧的曲江大明宫板块，是这两年西安楼市热点板块。
除了早期万科、中海、恒大、万达、金科、正荣等全国性房企在此有项目开发之外，2021年以来龙湖、金茂、世纪金源、陕建、华润、中国铁建地产等房企又先后在这个板块拿地，可以说是大牌云集。
目前的曲江大明宫板块，开发建设分为四大片区，分别为：井上片区（代表项目：中国铁建西派城）、青啤厂片区（代表项目：大明宫金茂府二期、大明宫文韬府）、中粮储片区（代表项目：大明宫金茂府一期、陕建大明府）、大华片区（代表项目：华润置地明德润府）。
这四大片区，每个片区都规划有住宅、大量商业。其中，井上片区依托的是地铁8号线与10号线换乘站杨家庄站，按照TOD模式进行开发建设。
结合周边区域属性，井上片区将立足大明宫遗址区红旗铁路沿线周边的“品质住宅区”，连接起居住、工作、教育、文化等多个城市空间节点，凭借完善的城市交通路网，实现“轨道上的生活圈”。
按照规划，这个片区内除了住宅之外，地铁换乘站旁规划有大量商业、办公，同时片区内还规划有1所小学、1所中学以及多个公园绿地，在500多亩的土地范围之内同时聚集了居住、教育、消费、办公、休闲等功能。
未来，利用地上地下的立体化公共交通系统，这里也将形成完善的“品质”集群，进一步提升区域产居、品质和圈层效应。
值得注意的是，地铁8号线也是截止目前西安规划的唯一一条地铁环线，这条地铁将高新、曲江、浐灞、经开等各大板块串联在一起，并且通过与其它多条地铁线路的换乘，进一步使得曲江大明宫井上片区与西安其它片区连接更加紧密。
由于TOD项目体量较大，并且难度较大，因此一般对开发商的实力提出了更高的要求。目前，国内在TOD开发建设具有优势的主要是绿城、龙湖、万科、华润、越秀等房企。
而目前，正在曲江大明宫井上片区进行综合开发的房企，则是央企中国铁建地产。
中国铁建地产属于央企、世界500强中国铁建旗下的地产开发平台，截至2023年5月底已经进驻了全国超过45座城市，布局245个项目，现有项目总建筑面积约7700万平方米，已开发面积约6500万平方米。
中指研究院发布的2023年中国房企销售额排行榜上，中国铁建地产以1216.3亿元位列第15位，以751.1万㎡的销售面积位列中国房企第14位。
中国铁建地产进入西安的时间是在2016年，首个项目就是位于曲江大明宫板块的中国铁建西派国际。
进入西安7年多时间，中国铁建地产在西安已经落地了9座西派系住宅项目、1座商办项目，分布在曲江大明宫、沣西新城、高新软件新城、高新CID、浐灞国际港等热点板块，实现了全城覆盖。
可能西安人对中国铁建地产的西派系住宅产品已经非常熟悉，实际上中国铁建地产在北京、广州、成都、天津、贵阳等城市已经先后打造了多座商业综合体项目。
例如：位于广州的中国铁建环球中心，建筑面积约30万㎡，由8栋商办物业组成，涵盖写字楼、SOHO办公、商铺等产品，已有中国银行、公积金中心、大桥局、中铝等多家世界五百强企业入驻；位于成都的中国铁建广场，总建筑面积约24万方，汇聚大型购物中心、裙楼商业（沸街）甲级写字楼、SOHO公寓（35㎡全能百变公寓）、酒店式公寓（LOMO酒店）、SOHO办公6大物业。
预计井上片区今天挂牌出让的2宗地，有可能继续被中国铁建地产摘得，属于中国铁建西派城项目后期开发用地。
1月10日成交的3.813亩商服用地地上建面27627㎡、地下建面10710㎡，这次挂牌出让的36.477亩商服用地地上建面85113㎡、地下建面28700㎡，届时将共同在杨家庄地铁站旁形成共计约15.215万㎡的商办综合体（地上11.274万㎡、地下3.941万㎡）。
至此，曲江大明宫井上片区共计已经供应了262.116亩开发用地。在该片区，待供应的地块为QJ10-7-62号宗地（79.725亩住宅，容积率2.0）、QJ10-7-73号宗地（67.301亩住宅，容积率2.7）等地块。