谁是房地产下半场竞争主角？
3月底，各大房企2023年财报落地，不出意外，危机继续蔓延。
根据中指研究院发布的《2023年中国房地产企业销售业绩排行榜TOP100榜单》， 2023年TOP100房企销售总额为62791.0亿元，同比下降17.3%。2023年内，销售突破千亿元的房企共16家，较去年同期减少4家，百亿房企116家，较去年同期减少14家。
头部房企集中度进一步提升。
克而瑞数据显示，2023年1月-12月，前十房企销售金额在百强房企中的占比已从2021年的36.0%提升至2023年的43.9%，比例接近半数。
虽然，前十房企撑起了楼市的半边天，但是，销量整体持续萎靡，导致资本市场对房企的评级及抵押物的估值变得越来越“苛刻”。
克而瑞统计的数据显示，自2021年出现首次负增长后，房企的融资总量在过去三年持续下滑。
“融资+销售回款”是房企最基本的财务模型，也是其现金流源头。
过去三年的行业去杠杆、市场销量回落，已经说明靠金融红利高负债建商品的上半场已经结束了，下半场新的行业格局将在将在“商品房+租赁房+保障房”中展开。
同时，规模不再是优势，能把准消费者的脉搏，拥有充沛稳定的现金流，又能做好持有型物业运营的房企才是行业下半场竞争的主角。
那么，如何做？从头部房企的2023年财报数据和业绩会高管发言中可以寻找端倪。
1.主攻大户型，聚焦核心城市改善需求
2023年财报业绩会上，绿城中国管理层认为，市场在急剧分化，一二线城市及改善型产品韧性较好。未来核心一二线城市以及改善类产品的销售情况相对可能会更好一些，复苏也是集中在热点城市以及改善性住房。
聚焦一二线核心城市、核心地段的改善项目也是龙湖的打法。
2022年12月至今，龙湖先后发布御湖境、云河颂、青云阙、砚熙台等4条高端定制产品线，主要针对改善性购房者。
去年，龙湖四个产品线在西安、成都、苏州、天津等地的项目开盘90左右基本都达到100%去化。
自7090（建筑面积在90平米以下的房屋户型必须占据整个楼盘项目的70%以上）政策以来，有能力建设高端产品线的房企已然不多了。
能够迅速转型的房企会吃到市场的第一波红利。
2.摆脱高杠杆 增厚安全垫
房地产不会一直下探。
房地产涉及国计民生，上下游产业链非常长，房地产业增加值占GDP7%左右，建筑业、钢铁、水泥、玻璃、大型机械、家电、装修装饰等都与房地产业密切相关。这些行业涉及到大量就业。
现在，一线城市的限购政策已经正在松动，销售端市场也初现驻底筑底回暖迹象。但这种松动是缓慢的，过去行业经历三年，未来呢？
房企必须为极限情况做好充分的安全垫，这样才有余力为将来计。
龙湖管理层在业绩会上表示，市场掉头之后，负债是刚性的，资产又无法变现，所以很多企业陆续出险。
去年龙湖的有息负债是从2080亿元降到1926亿元，下降了154个亿。
但同时，龙湖的五个航道经营性现金流均为正。
龙湖是房企优等生，鲜少有企业和其资产质量相当，但其融资思路和优化债务结构的方法可以参考。
龙湖善于把握融资新政窗口期。自2022年5月，中债增进启动为房企发债提供信用风险缓释工具，龙湖迅速跟进，目前，公司已发行四期中债增进担保的中期票据。
此外，龙湖及时关注债务合理置换。
2023年年内，龙湖集团净增174亿元经营性物业贷，平均融资成本低至3.65%。
此前，龙湖提前9个月兑付了两只约46.1亿元的CMBS产品，用的也是经营性物业贷款。
新增的经营性物业贷款置换最直接的作用就是拉长债务久期、降低利息。
万科管理层曾在业绩会上表示，销售规模每下滑1000亿元，可以用50亿元的经营性业务收益来平衡。
可见，经营性业务已经成为房企的必争之地。
3.抢滩持有型物业
以前经营持有物业是大多数房企想甩掉的包袱，现在，是他们竞争下半场的重要筹码。
龙湖管理层在业绩会上谈到，如果经营性收入能够占比过半，龙湖就真正完成了高质量发展转型。
龙湖集团形成开发、运营、服务三大业务板块。其中，开发业务为龙湖集团地产开发航道，运营业务板块由商业投资、资产管理两条航道组成，服务业务板块由物业管理、智慧营造业务组成。
运营业务、服务业务也被龙湖统称为经营性业务，2023年，龙湖集团实现经营性收入248.8亿元，占龙湖集团收入比例约为14%，占归母核心净利的比例超过60%。
不仅是龙湖，2024年业绩会上，华润置地、招商蛇口、万科都经营性业务作为主攻方向。
如华润置地的“3+1”业务结构，"3" 包括开发销售，经营性不动产业务及轻资产管理业务；"1"则是围绕城市建设与运营的长租公寓、康养等、等业务。
瑞银在研报中表示，长远来看，预计开发商每年的合同销售额上限为3000亿元；大型开发商需要将其业务模式转变为商业地产模式，类似于华润置地、龙湖。
虽然，经营性收入能够为房企提供源源不断的现金流，及低息贷款，但是，运营能力的构建却非一日之功。下半场，房地产市场的竞争会更激烈。