在国投证券2024年中期投资策略会上，首席经济学家高善文博士深入剖析了当前房地产市场的发展态势。他指出，房地产市场已经历了显著的调整，多个估值指标看似已回归到合理水平，但房价仍在下跌，尤其是二手房市场，显示出以价换量的趋势愈发严重。

首先，我们来看高博士提到的几个关键估值指标。房价收入比已经回落到2015年偏早的水平，这意味着相对于居民收入，房价已经有所降低。租金回报率则回到了2017年左右的水平，显示出房地产市场的投资回报逐渐趋于稳定。而绝对房价水平也回到了2016到2017年之间的水平，这一变化反映出市场在经历了多年上涨后，开始进入调整期。

然而，尽管这些估值指标看似合理，但现实情况却并非如此乐观。当前，房价仍在下跌，并且跌幅有扩大趋势。这主要是因为房地产市场在经历多年的繁荣后，积累了大量的库存和泡沫，需要通过调整来消化这些过剩的供给。同时，随着政策的调控和居民购房意愿的下降，市场需求也在逐步减少，导致房价难以企稳。

高博士进一步指出，合理的价格并不是市场的底部，真正的底部需要显著背离并低于合理价格才能形成。这是因为市场存在惯性，当价格上涨时，往往会超出合理水平；同样，当价格下跌时，也会出现超出合理水平的猛跌。因此，即使估值指标看似合理，市场仍然可能继续下跌，直到形成真正的底部。

此外，高博士还提到了市场底和情绪底的区别。市场底是指市场价格达到一个相对稳定的水平，而情绪底则是指投资者对市场未来的预期和信心达到最低点。在市场调整的过程中，往往会出现市场底已经到来，但情绪底仍未形成的情况。这是因为投资者在面对市场下跌时，往往会产生恐慌和悲观情绪，导致市场继续下跌。

针对当前房地产市场的状况，高博士认为，政府应继续加强调控，防止市场出现过度波动。同时，金融机构也应加强风险管理，确保房地产市场的健康发展。对于投资者来说，则需要保持理性，避免盲目跟风或恐慌抛售。

从长远来看，房地产市场的发展仍然受到多

因素的影响，包括政策、经济、人口等。因此，对于未来的市场走势，我们需要保持谨慎乐观的态度，既要看到市场调整带来的机遇，也要警惕可能出现的风险。

综上所述，房地产市场在经历了显著调整后，虽然多个估值指标看似已回归到合理水平，但房价仍在下跌，市场仍面临一定的不确定性。我们需要保持理性，密切关注市场动态，以便做出正确的投资决策。同时，政府、金融机构和投资者也需要共同努力，推动房地产市场的健康发展。

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