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界面新闻记者 |王妤涵

八卦岭宿舍是深圳有名的“老破小”，其位于罗湖和福田的分界区域，靠近百花片区，总占地面积约116万平方米，是深圳最早建成的区域之一。

早年间因学位优势、拆迁传闻，成为众多投资客的青睐之地，巅峰时期房价一度达到近16万元/平方米，在2021年初的成交均价也有14万元/平方米。

但这两年随着拆迁预期淡化，以及深圳开始施行大学区制、名校集团化的冲击之下，八卦岭片区的热度不断下降。到去年年底，小区的挂盘单价已回落至7万-9万/平方米之间。

进入2024年以后，八卦岭宿舍房价下跌的幅度继续加大。

据中介网站显示，八卦岭宿舍的最新成交的一套1室0厅的房源，成交价只有40415元/平方米，27平总共只卖出了113万，创下了近年来的新低。除了成交价格的下跌，该套房源的成交周期也长达1176天。

同一小区，三个月内卖出的另外一套房子也只有56889元/平方米，与2021年初的价格相比跌幅近10万元/平方米，总价算下来跌了近300万元。

最新成交情况 截图来源：链家门户网站

值得关注的是，八卦岭宿舍并非个例，而是深圳众多“老破小”的缩影。

2021年8月，深圳发布了《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》，其中提出“推行大学区招生、建立教师交流制度”。

在实行大学区制、名校集团化的冲击下，2021年底深圳的学区房开始降温，均出现了不同幅度的跌量和跌价。

与八卦岭宿舍同在一个片区内的光纤小区，高峰时期单价有6万多一平，现在的小区均价只有41297元/平方米。

在罗湖，曾经同样因学位优势爆火的“老破小”旭飞华隆园，今年4月的成交均价也只在4.12万元/平方米左右，2021年其成交均价还有11.96万元/平方米，三年间已跌去六成。

“这些‘老破小’大多是1990年代的单身公寓和员工宿舍，面积小、房体老旧、居住环境差是通病。当初因为学位把价格炒了起来，泡沫很大，现在房价都在跌，所以他们更难抗住”，福田区一名置业经理对界面新闻表示。

在行业整体下行时，靠这种学位单一利好炒起来的“老破小”，只会跌的更多。在泡沫褪去后，价格回归理性也是必然。

而抛开学区房，从二手房市场整体来看，深圳的二手房价也一直在下降。

据国家统计局最新公布数据显示，5月份深圳二手房价格下跌了1%，已连跌8个月。另据乐有家研究中心统计，目前深圳全市二手房挂牌均价为6.78万元/平方米，比1月下跌了6%，与5月实际成交价6.27万元/平方米也更加接近。

从全国范围来看，5月四个一线城市二手房价格也全部下跌，北京、上海、广州和深圳分别下降了1.2%、1.3%、1.6%和1.0%。

“各地二手房普遍处于降价阶段，也意味着二手房价格泡沫的进一步剔除”，易居研究院研究总监严跃进对界面新闻表示。

今年4月，易居研究院曾在22城二手房成交报告中，选取“一线城市老破小类型的二手房价格”用来衡量二手房的价格泡沫。

据统计，2018年年底开始，二手房价格开始拉升，彼时价格为39454元/平方米，到2021年一季度达到历史最高点，为62284元/平方米，这时的价格泡沫已膨胀至58%。

随后受政策影响和市场自身调整，二手房价格总体下行，2023年上半年，各地二手房挂牌量激增，供求压力倒逼价格泡沫持续缩小，到了今年一季度价格价格只有41622元/平方米，回落到2018年底的水平，相比历史最高点缩水了33%，价格泡沫仅为5%。

（注：二手房价格泡沫=某时点二手房价格/二手房平稳期的价格-1）图片来源：易居研究院

这也意味着历经三年，一线城市“老破小”二手房价格泡沫基本消除，二手房价格正在逐渐回归健康。

“另外，部分城市近期二手房已经有复苏迹象，二手房市场活跃不仅关乎居民家庭资产变现、住房置换与改善，还与房企去库存和资金安全紧密相关，这也也说明了现阶段价格调整对于引导预期有积极的作用”，严跃进指出。