“电鸡之城”广州，真的很穷吗？

当然不是！

几组数据，足以打脸某些“唱衰派”——

根据克而瑞公开市场报显示，今年上半年，广州一手千万豪宅累计成交了2246套，总量位列全国第三，仅次于上海和北京；

比第四名的深圳，还多了218套。

我猜有人好奇，广州会不会在豪宅新房市场赢了量、输了价？

比如，总价一两千万的一堆，总价三五千万的寥寥？嗯哼，这点大可放心。

广州在1000-3000万、3000-5000万、5000万+各个总价段成交套数，均稳占全国前三甲位置；

反倒是深圳，在5000万+价格段严重失守，连青岛、杭州都没打赢，直接掉到了全国老六。

如今，广州一手豪宅有多贵？

一句话，全国最顶！（统计范围限内地城市）

今年以来，广州一手豪宅的最高成交价纪录，落在番禺星河湾·半岛五號一套建面约1260平的顶复；

据悉，该顶豪看房验资千万，成交金额高达2亿+，这是2024年全国唯一一套破2亿的新房。

可以说，上半年的广州豪宅新房市场，所向披靡，取得的战绩相当振奋人心。

然而……反观二手豪宅市场，却是一片凉凉。

NO.1

成交量同比去年下降55%

刚刚，我扒到了一份贝壳2023年和2024年上半年总价段超过千万的二手豪宅成交记录。

两个年度的上半年，大致都被我划分为24周，方便大家横向对比一下同期每周的成交数——

如图，2024年前24周，平台录得广州二手千万豪宅成交套数比去年同期多的，只有5周，占比20%。

换言之，今年上半年，有4/5的时间，广州千万豪宅的二手市场都比去年冷清。

从量上看，去年此时，贝壳每周大约能成交18套左右，但今年只能肝到8套/周，相当于一周少了10个大单。

汇总起来，去年上半年能卖434套，今年剩下197套；总价1000万+的二手豪宅成交量，同比下降了55%。

一年时间，广州二手豪宅冷却速度如此之快，大家作何感想，评论区可以先聊聊。

NO.2

哪个总价段，拖了后腿

今年上半年，广州二手房市场其实不差。

但讲真，拉高成交量的基本是刚需和刚改，千万以上的二手改善，很弱。

喏，你瞅瞅，2024年上半年，1000万以下的贝壳成交量同比去年上涨5.8%。

然而，再往上的1000万+，每个总价段成交套数都在同比大降，对，我说的是大降！

比如——

总价段2000-3000万，成交量同比下降72.46%，这是同比下滑最厉害的价格段；

次之，总价段3000-5000万，成交量同比下降65.38%。

最后，总价段1000-2000万，成交量同比下降50.77%。

整体而言，广州1000-5000万主流二手豪宅市场，成交同比下降55.86%。

数据，确实有点难看。

从成交面积维度上说，情况看似积极些，起码有涨有跌。

但仔细一剖，大事不妙，120平+改善户型成交量同比下降6.91%；

其中代表“蓝血贵族”的200平+户型，成交比去年跌了将近8成……

NO.3

量跌了，价格能不能保住？

价格能不能保住，关键还是看房东心态，够不够硬气？

从挂牌价到成交价，他们的整体议价空间是收紧还是扩宽了？

我先不说答案，你们可以大致感受一下。

一溜看下来，我只有一个体感——

广州千万级别的二手豪宅房东，在谈价方面，越来越友好了……

整体议价空间，从年初的10%，一路波动放宽，一直扩大到近期的15%甚至18%！

再告诉大家一个很可怕的事——

宇宙中心珠江新城的二手房，从今年1月份以来，10万/平以下的成交房源越来越多了。

数据很直观，10万+/平和10万/平以下，从年初的一半一半，到现在10万/平以下成交占比直接逼近8成！

看看所剩无几的10万+/平，嘉裕公馆14万+/平，中海花城湾13万+/平……

这样萧条的成交情况，是不是已与你印象中的珠江新城大相径庭？

图源珠城橙蕉

NO.4

广州一二手千万豪宅，冷热分化

为什么同是千万豪宅市场，一二手房成交数据天差地别？

我觉得，似乎是产品品质感，某种程度上战胜了绝对的地段。

之前我在小红薯刷到一个卖房帖，你肯定猜不到，发帖人居然是中海花城湾一套东南向178平“王牌户型”的业主。

点进去TA的主页，满屏的焦虑。

要知道，这套房挂牌价已经是同户型单价最低，然而它还是在贝壳待了390天，截至目前，依然未等到成交下架的那天。

图源小红薯

有人觉得很诧异，珠城好户型还会愁卖？

以前可能不愁，但现在，时代不同了！

总价3000万+的新房选择太多了，预算这么高还去买楼龄20年的二手房，你确定，土豪大佬们会去接？

不是不可能，但概率很小。

毕竟，同预算，已经可以买琶洲南TOD二期230-280平了，在越秀观樾、中海大境等新房项目也是一堆顶配选项。

再看中海花城湾，即便它在珠江新城，是不是也没那么香了？你觉得呢？评论区聊聊。

有其他买房/卖房问题的，也可以私聊@大嘴～