导语:

7月，昆明新建住宅成交均价为12856元/㎡，环比下降约1%。新房市场，南市区、呈贡项目第二轮降价中。

7月昆明市场不冷不热

先看全国的数据：

二手房市场：上海7月成交突破2万套，同比增长45%，是过去1年成交量第2高的月份。

北京成交超过1.5万套，同比增长高达59%；深圳成交4630套，同比增长高达78%；南京成交接近1万套，同比增长51%；成都成交2.1万套，同比增长46%。

北深南成四地，均是最近1年成交最高的月份。

其实从这里来看，全国一线重点城市楼市处于【破冰】阶段。

但是，昆明市场如何呢？

8月2日下午，铭腾机构发布7月昆明楼市月报，数据显示，7月昆明整体供小于求（当月推售量小于成交量），少量项目补货，持续去库存为主。

7月商品住宅供应量8万㎡，环比下降46%，供应产品全为高层和小高层，洋房和别墅无供应。（以下数据来自铭腾）

主要的新增供应为呈贡邦泰悦九章、雅居乐中央雅府、邦泰臻境等项目。

7月楼市成交量为25万㎡，环比下降10%；成交均价为12856元/㎡，环比下降1%。

年中节点之后，成交量环比小幅下降。

从7月成交top榜上来看，以低价新面市的项目和降价类产品为主：

（发现没有，销量榜上也只有南市区、呈贡区、中心区项目，其他区域一个不沾）

Top3成交项目为邦泰悦九章（1.24亿元）、中海寰宇天下（1.13亿元）、朝朝暮暮（0.97亿元）。

呈贡邦泰双盘继续受到关注，邦泰悦九章7月20日首开，位于呈贡区祥和街和春融东路交叉口（花香满径项目西侧），该项目在前一周才正式开放营销中心，开盘前正式官宣配套师大附小（2025年9月开学），蓄客速度较快。

同时项目内百米入户大门、酒店式入户、楼栋大堂均以呈现。纯板式设计且户型设计优秀，赠送面积较大。

开盘推出3栋住宅（共计174套，1栋、18栋两梯四户23层，16栋两梯两户15层），户型整体偏大（130-143-143-208平米户型，另有顶楼跃层）。

开盘当天成交百套以上，1栋、18栋成交价格9500-10000元/平米，16栋成交价格12000-12500元/平米。

（户型确实很不错，上图为143平米小高层户型）

开发商开盘当天宣传是“劲销超1.5亿”（销控数据？），但实际从机构数据上看全月销售1.24亿元（备案数据），可能存在统计口径上的差异。

而邦泰在呈贡的另一个项目，6月首开的邦泰臻境也在7月持续热销中。（同样走的是超低起价路线，一楼低价7k，实际正常楼层8500-10000左右，比当时整体呈贡市场均价低出2k左右）

呈贡、南市区第二轮调价中

从上述销量成交榜上不难发现，南市区已有不少楼盘正在以价换量，割肉调价幅度较大。

其实从7月各大楼盘情况来看，南市区、呈贡已有不少楼盘开始二轮调价了。（降价=销量，难道现在只有这一招了么）

先看南市区。

上月，位于大商汇板块的朝朝暮暮项目，一波“工抵房”推出，毛坯房源价格降至12000-13000元/平米（单价11500起），还是现房。

该项目改善定位，最小面积125平米，此前以精装房销售为主（定价2w左右），楼盘档次不错，配置很高，即便后期推出过毛坯房源价格也要14000以上。

这一批低价房源一经推出，市场反馈明显，有中介反应第一二天就售出10套以上，而从数据机构的成交统计来看，7月全月销售接近1亿（0.97亿），冲到了成交榜第三的位置，很久没有这般火爆过了。

处于世纪城到巫家坝板块之间的雅居乐中央雅府，也出现了较大程度的调价，该项目还有师大附属世纪金源学校，最早开售时价格1.2-1.4w左右，随后降至1-1.2w左右，7月来再次调价到万元线以内，现在售价仅为8500-10000元/平米（比较好楼层单价九千六七）。

类似调价的还有巫家坝板块，中海寰宇天下、首创未来之城都调价明显，1万8的巫家坝大家爱搭不理，1万2的巫家坝可是诱人得很。

调价到了1.3w左右的精装盘中海，坐到榜2的位置已久（连续3月成交金额1亿左右），现下首创未来之城毛坯房卖1.1w也来抢生意，都是现房。

临近的大商汇板块的朝朝暮暮、柳岸晓风也不能幸免：反正精装房还没装，别整了，搞毛坯卖吧。

就连一贯以价格坚挺著称的双塔板块，也面临着价格即将松动的局面，此前邦泰璟和项目1.**万的价格被莫名其妙传了出去，双塔几个项目还能稳住？

高端的食材往往只需要朴素的烹饪手法，任何营销策略在降价二字面前，都显得如此惨白无力。

南市区的今天，如同呈贡的昨天。

6月呈贡的邦泰臻境开盘，可给呈贡楼盘好好上了一课，中通世纪广场连夜调价到1w左右，一贯以高价视人的中交锦澜府也慌了。

今年3月，当时中交锦澜府的【清盘】单价为10800元/平（已经在原有的1.3w基础上降了一波）；但到了7月，价格变成了8600元/平米起，楼王大平层价格1-1.18w/㎡。

（某呈贡项目特价甩卖）

昆明市场价格大乱斗貌似还在持续，8月的第一个周末，邦泰臻境又加推新楼栋（11栋），户型113、117，号称单价5字头起。（均价还是要8k左右的，该楼栋一般）

不过，在刚刚过去的这个周末也有新项目出现，两个项目开放了城市展厅，一个是西北片区的中莱国际城，一个是万科桂语东方+都会半岛，希望能有新的惊喜出现。

遥看前不久成都某项目在迪拜开了个发布会，引得其他开发商热血澎湃，昆明当下市场也需要注入这样的强心剂呀！

（上周，万科新项目开放南亚、海乐世界展厅）