国央企退出,多盘厮杀,包河市场走势如何?
创始人
2024-08-05 17:37:16

近日,赛迪顾问城市经济研究中心发布《2024年中国城区经济高质量发展研究报告》,公布了2024赛迪百强区榜单,包河名列全国第33位,较上年度提升1位。

而在7月底,2024(第六届)安徽县域经济创新发展论坛上,“安徽市辖区综合竞争力30强”榜单重磅发布。包河以综合得分第一的成绩,蝉联排行榜首位。

近年来,包河区紧紧围绕高质量发展首要任务,着力抓调度、促创新、增动能,经济发展迈上“四个千亿”新台阶。连续3年挺进中国楼宇经济标杆城区30强,2023年,税收“亿元楼”达20座,占全市比重40%;上市企业总数达15家,居全省(市)区之首;连续13年获评全省发展民营经济考核优秀等次。

NO.1丨壹

11宗地块 民营企业挑起重担

根据第一房研究院AI楼市指数系统统计数据显示,近7年包河区涉宅用地年均供应面积约69.1万方,年均成交面积约56.2万方,年均成交楼面价9482元/㎡。可以看出,2022年包河区土地不论是供应量还是成交都是近几年最高,区域内淝河板块当时也是置业热门板块,万科、保利、皖投、信达、招商等品牌房企同年都在淝河板块拿地。

受市场下行影响,近两年土地供应和成交量均不断下探,尤其边缘板块房企关注度较低,房企拿地聚焦核心区域,包河区作为合肥四大老城区,区域内淝河板块、老城区板块、政务东板块、高铁板块以及骆岗板块均是置业热门板块,也是房企拿地重点关注板块。今年1-7月份包河区土地供应量和成交量均领先其他区域。

今年来看,政务东板块热度较高,伟星在政务东拿两宗地块,四川邦泰、意禾、天阜均在政务东板块拿了一宗地块,中海在淝河板块拿了一宗地块,保利在高铁板块拿了一宗地块,置地在省府北底价拿了一宗地块。整体来看除了伟星两宗地块地价较高外,其他的均已低价成交。伟星两宗地块成交单价均超2000万元/亩,01地块楼面价超2万/㎡,而13号地块楼面价也接近2万/㎡,整体成交价格较高。另外,在7月份土拍中,除了三宗城市更新地块外,其余三宗地块均被民营企业竞得,而今年出让的地块,除中海和保利各拿一宗地块外,其余也均是民营企业竞得。

NO.2丨贰

新房探底反弹后又下跌

近5年包河区新房年均供应量110万方,年均成交量108万方,整体供求接近平衡,年均成交均价21627元/㎡。虽然近三年市场大环境下行,但是包河区却走出独特趋势,2021年-2023年3年包河区依然保持较高成交量,今年1-7月新房成交量36.99万方,与去年同比下跌较为明显。但成交价格来看,整体保持上涨趋势。

从去年下半年包河区市场开始回落,成交量明显下跌。去年年底到今年年初市场再次探底,二季度虽然在政策利好刺激下短暂小幅上涨,进入今年下半年又开始回落。成交价格方面,今年以来整体价格呈上涨趋势,主要是新房产品以改善为主,房企开始卷产品,但价格也随之上涨。

从包河新房成交户型占比来看,140-200㎡面积段和200-300㎡面积段有明显上涨,140-200㎡面积段占比上涨了3.2个百分点,200-300㎡面积段占比上涨了1.2百分点,今年包河区140㎡户型占比已经上涨至34.4%。从今年的新房也可以看出,主要以改善大户型为主,户型面积越来越大,比如滨投置地珺玺起步户型195㎡,伟星天元起步户型180㎡,置地瑰丽公馆起步户型143㎡。

从成交单价段来看,2-2.5万/㎡价格段占比在减少,与去年相比减少了21.9个百分点,而2.5-3万/㎡和3万/㎡以上的价格段占比在增加,2.5-3万/㎡价格段占比增加了16.8个百分点,,3万/㎡以上价格段占比增加了4.8个百分点。随着新房改善为主,打造高端改善产品,叠加房企内卷也较为严重,这也导致新房价格也在不断上涨,比如置地瑰丽公馆高层价格破3万/㎡,洋房最高价达4万/㎡,这也进一步拔高了整个区域价格。

从总价段来看,去年250-300万价格段占比最高,而今年300万以上占比明显增加,尤其400万以上价格段占比增加更加突出,增加了7.5个百分点。市场上大面积户型增加以及单价不断上涨,导致总价段增加更加显著,这也导致刚需购房者选择性变少。

再来看看新房库存情况,从近一年包河库存量及去化周期来看,整体库存量在增加,由于新房销售没有明显得到改善,导致整体去化周期在增加,不过从整体来看,显性库存去化周期依然保持在10个月以内。

NO.3丨叁

二手房挂牌量超1.5万套

根据二手房优选小程序显示,包河区目前在售二手房房源超1.5万套,九区中二手房挂牌量排名第二。7月包河区二手房挂牌价18031元/㎡,新增挂牌量646套,新增挂牌量呈下跌趋势。

从挂牌房源房龄来看,10-20年房源占比最高,其次是5年以内房龄占比,20年以上房龄占比最少,作为四大老城区之一,包河区老破小挂牌量反而占比较少。整体来看10年以上房龄占比近5成,整个来看区域置换意向还是比较大。

NO.4丨肆

结语

作为合肥的核心区域之一,包河区不仅在经济高质量发展上表现优异,房地产市场也领先其他区域。作为四大老城区之一,尤其区域内政务东、淝河、老城区、骆岗公园、高铁等板块不仅是购房热度较高的板块,也是当下房企重点关注和土拍热度较高的区域之一。去年下半年开始,区域市场开始明显下行,今年年初又再次探底,二季度稍微有所缓解,但下半年刚开始又出现下跌。去年淝河板块还是以刚需为主,而今年以来新增项目全面转为改善,加上房企内卷,产品越来越高端,远超刚需承受方范围,而合肥改善客群有限,叠加滨湖、蜀山老城等热门板块分流,整体去化并不是太理想。另外,包河集中了多个热门板块,而出让地块也以包河为主,今年以来区域内已经出让11宗地块,后期项目集中入市,尤其像政务东板块,导致板块内竞品压力大。另外,产品同质化,也越来越难打动改善购房者。

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