转眼间，又一批孩子踏进了校园，新的一学期开始了。

可怜天下父母心。为了孩子上学，上好学校，真是煞费苦心。

然而，过去多年曾经持续火热的济南学区房，开始褪去光环，热度在降，价格也回落了。

当然，这个回落明显，是跟三四年前的高点相比。

1、从四万线到两万多一平

聊济南学区房，自然必须首先得提一下市中区的经五路小学，对口初中：济南实验初级中学。小学+初中，都是相当不错。

经五路小学，山东省重点小学、山东省首批规范化学校，首批全国文明校园……

在三年前，经五路小学学区房是家长们趋之若鹜的香饽饽，为了孩子能进名校，不惜重金抢购。那几年，恰好是二胎高峰期的适龄儿童要上小学了。

也正是那段时间，经五路小学学区房曾一度到了四万线附近，炙手可热。

然而，时过境迁，昔日的抢手货如今却风光不再。现在，大势已变，且愈发明显。

比如，春元里小区， 732户，停车位较少，开放式小区，环境稍差。50—65平的老房子，已经有两万出头的成交个例了。

三年前，也就是2021年，春元里小区的成交单价到了四万左右，三万八成交了多套，四万+也有个例。

三里庄小区，近500户，越是小户型，面积越小，单价越高。去年（2023）2月份成交的两套很典型。41平和38平，总价分别是194万和175万，单价都超过了4.6万。

现在，成交价回落到两万四五。

经五路小学学校和青岛江苏路小学极其相似，对口的小区几乎都是老破小。当学区房热度减退的时候，老破小的缺陷会被无限放大。

再看另一个例子。经十一路小学，对口初中育英中学学区。

邮电新村就在这个学区内，近期成交比较活跃。单价集中在两万五左右，60多平的套二为主，最便宜的一套单价到了两万三。

四年前，巅峰时候，邮电新村二手房成交价也到了四万线。

这类顶级学区房有很多共同点。比如，老小区，老房子，户型不好，开放小区，没有地方停车等等问题，但是也有优势，学区，位置，交通便利等。

2、疯狂挂牌，踩踏式“出货”

过去多年，学区房的一个重要支撑就是参与击鼓传花的家长要痴迷、坚决进场，“买入即赚”。

部分投资客也看到了这个“点”，所以，学区房走出了独立行情。顶流学区房变成了天价学区房。但是，所有的一切，都建立在需求上。

无论是炒作、投资还是保值，前提都是需要大众不断涌入、不断接盘，从而形成闭环。

一旦这种需求松动，高昂的价格便难以坚守。

现如今，济南学区房就是这么个局面，当然，全国很多一二线城市的学区房情况也差不多。

学区房成交虽然依旧活跃，但价格已经不再是高不可攀。而且，还有一个现象就是：

很多房东，疯狂挂牌！

一方面，可能孩子已经升学，可以转手了；更多的是另一个层面，房东们也不看好学区房的未来走势。

比如，春元里小区挂出来了107套（贝壳数据）；

目前三里庄小区单是在贝壳APP上的挂牌量就有110套……

目前的局面很清晰了。二胎的入学高峰已经过去了，未来几年的入学需求会逐步下降，价格自然难以维持高位。

这个需求，最先被冲击的是幼儿园，然后是小学。

但是，不必过度悲观。以上这些小区价格回落的过程中，还是不断有人买入的。这几个小区的成交，是很活跃的。

3、济南还得加把劲！

全省范围看，人口增长问题已经显现了。

2023年，山东省常住人口数量10122.97万人，相较于2022年减少39.82万人。

在2022年以前，山东的人口增长始终保持正向趋势，但从2022年起出现下降，过去两年人口减少超40万人。

2023年，山东各城市，只有济南和青岛保持了人口正增长。

青岛常住人口数量1037.15万人，增量2.94万人；济南常住人口943.70万人，增量2.23万人。

2023年，济南市实现人口出生率7.6‰，自然增长率1.8‰，均超过全省和全国水平。济南所增加的2.23万人，有很大一部分源于自然增长。

但是，有一个潜在隐患。那就是济南和青岛的人口增量，已经连续两年下滑了。而且和全国同级别城市相比，也不乐观。

比如，合肥2023年人口增量21.9万人；杭州去年人口增量14.6万人；成都去年人口增量13.5万人……

当然，济南也有一些相应行动。比如，2023年发布的《济南市优化生育政策促进人口长期均衡发展实施方案》，育儿补贴、男方护理产假等多方面鼓励支持生育。

另外，多胎家庭买房层面也有一些额外政策。

只是不知道，收效如何。