来源：第一财经日报

城中村改造再次“爆火”。上周，住建部部长倪虹在国新办发布会上表示，将通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。

这对当前的楼市来说无疑是个好消息，尤其是此次明确提出的“货币化安置”，能给市场注入资金，在当前房地产供需关系发生重大变化的情况下，有利于消化存量商品房。

消息发布后，“城中村改造”“货币化安置”等刺激着市场的神经，市场不免联想到我国前两轮大规模的棚改均带来了楼市上涨潮。不过，也有市场声音认为，100万套的新增规模显著小于前两轮棚改，可能无法对楼市产生太大影响。

与历史数据对比，100万套规模到底是怎样的概念？资金增量又将撬动多大的市场？

综合多家业内机构研究，新增100万套城中村改造，并实行货币化补贴，可以释放出规模可观的增量购房需求，有望拉动近亿平方米的住宅销售规模。

专家：“100万套”或许只是小试牛刀

回溯历史，在2024年之前，我国的棚改分为四个阶段，2004年至2007年是试点阶段，根据住建部历史资料，最早的“棚改”要追溯到2004年辽宁率先启动的棚户区改造工程。

全国棚改则始于2008年，2008年至2012年是全国棚改的启动阶段，从2008年到2012年，全国开工改造各类棚户区1260万户，中央及地方政府棚改累计投资超过4000亿元。按此计算，这个阶段的年均棚改套数约为250万套。

2014年至2018年则是加速阶段，也是棚改数量的高峰期，根据住建部数据，2015年至2018年每年棚改开工量均在600万套以上，棚改投资额分别为1.54万亿元、1.48万亿元、1.84万亿元和1.74万亿元。

2019年以后，棚改退潮，当年度棚改计划削减到285万套，实际开工量为316万套，此后的2020年、2021年实际开工量分别为209万套、165万套。

2020年以后，大规模棚户区改造进入尾声，老旧小区改造和城市更新开始占据主流。2020年7月，国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，并提出工作目标：到“十四五”期末，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

从“棚改”到“旧改”，大拆大建的时代暂时告一段落。

从历史数据来看，新增的“100万套”城中村与危旧房改造，相比我国棚改高峰期的数据，似乎并不大。但值得注意的是，此次明确提出“货币化安置”，这一提法的“含金量”很高。

一般来说，货币化安置的比例，决定着对楼市的刺激程度。根据方正证券数据，在我国棚改前期，货币化安置比例较低，在10%以下；直到2015年开始提速，提高至30%左右；2016-2017年进一步提高至50%上下，此后没有再公布。按照这一比例推算，2015年货币化安置达到了173万套，2016-2017年在300万套左右。

尽管近年来的货币化安置比例没有公布，但是近年来的趋势是“拆一还一”的实物安置、原拆原建以及房票安置等。

值得关注的是，住建部部长倪虹提到了什么样的项目可以获得政策支持，包括群众改造意愿强烈、安全隐患比较突出的项目，以及方案比较成熟，征收安置方案做得扎实，能够确保征收工作顺利推进，切实维护群众合法权益的项目。

镜鉴咨询创始人张宏伟对第一财经表示，这类项目条件成熟、马上就能操作，按照这一界定范围来说，“新增100万套”的释放时间可能就是近期到年底，如果能在两三个月内先释放100万套的增量，来看看能否让楼市企稳，那这可能还仅是“小试牛刀”。

“其实新增城中村改造需要把握好力度，回顾2016年到2018年，这几年间很多城市的楼市因为棚改而出现了暴涨。从决策层角度来说，他一方面希望市场能够止跌，另一方面也不希望市场再出现暴涨，暴涨之后可能又会出现暴跌，所以决策层希望看到的是楼市逐渐复苏上涨。”张宏伟说道。

上海易居房地产研究院副院长严跃进则认为，住建部此次所提“100万套”，是在原有基础上的增量，因此这个量其实不算少，而且近年来在旧房改造领域一直强调“三大工程”，现在又重提“城中村改造”，具有很强的信号意义。

有望带动1亿平方米住宅销售

新增100万套城中村改造，将对楼市产生多大的实际效用？

综合多家业内机构研究，新增100万套城中村改造，并实行货币化补贴，可以释放出规模可观的增量购房需求，有助于存量住房消化，有望拉动近亿平方米住宅销售。

克而瑞方面表示，参照对2015-2017年的棚改货币化安置效果测算，2017年全国开工609万套棚改，其中货币化安置约360万套，假设每套棚改货币化安置对应购置85平方米的住房，共计撬动3.1亿平方米的住宅销售，占当年销售份额的21.5%。以此粗略推算，100万套的城中村改造或将带动近1亿平方米住宅销售。

标普信评也表示，尽管相对此前的棚改政策，本次安置100万套的规模并不突出，但是本轮政策仍能对市场起到积极的刺激作用。

一方面，不同于2016-2019年棚改主要集中在中、低线城市，本次改造将着眼于大中型城市。考虑到本次城市能级差异，若以100万每套估计，本次安置如果全部以货币化方式进行，估计将为房地产市场带来1万亿左右的资金增量。

“当前全国商品房市场每年成交量级在10万亿左右，当前规模的货币化安置方案若能在短期内集中投放，将增加需求并有效改善市场供需格局。”标普信评称。

招商证券表示，1亿平方米销售，约占2023年全国商品房销售面积的9%和35城销售面积的32%，若政策顺利落地，100万套改造对结构性市场的拉动或不可小视。

另一方面，100万套并非城中村改造的终点。住建部部长倪虹提到，仅在35个大中城市，需要改造的城中村就有170万套，全国需要改造的危旧房就达到50万套。标普认为，未来该项政策具备向中低线城市、向更广的项目种类扩容的空间。

严跃进也表示，100万套除了狭义的城中村，同时也和危旧房改造进行了结合，全国35个重点大城市会成为城中村改造的重点。过去房地产三大工程中提及的城中村，其实是指大城市，和地级市关系不大。但这次明确提及地级市概念，所以覆盖面更广。

张宏伟认为，“100万套”的增量绝大多数会落到35个大城市，未来两三个月，可以观察大中城市、省会城市楼市交易量有没有反弹、能不能复苏，价格能不能企稳。明年一二月份以后，当这种刺激政策的效果过去之后，市场又会不会出现回落？按照过去两年的经验来讲，政策效果过去后，市场回落也是正常的。

“我认为在‘小试牛刀’以后，如果市场又出现回落，那么明年、后年可能会有一个持续的棚改政策落地计划，但很难达到上一轮棚改那么大的规模，或许每年只有100万至150万套，三年总计四五百万套，那其实也不少了，能对市场产生积极影响。”张宏伟称，未来三至四年，楼市必然会进入一个复苏和量价齐升的通道中，这将是一个中长期趋势。

值得注意的是，本轮城中村改造在资金政策上也有配套支持。

日前发布会明确提出了五条支持内容，一是重点支持地级以上城市；二是开发性、政策性金融机构可以给予专项借款；三是允许地方发行政府专项债；四是给予税费优惠；五是商业银行根据项目评估还可以发放商业贷款。

严跃进表示，政策明确了四类资金来源和支持，专项借款、专项债、税费优惠、银行贷款四箭齐发，充分说明支持保障力度非常强，尤其是专项债的使用功能扩大，这说明各地更是要用足用好专项债的政策工具，持续推进城中村改造工作的开展。

“本次城中村改造，有助于房地产三项重要目标的统一，即房地产市场止跌回稳、防范化解房地产金融风险、房地产房屋安全。三个目标统一，有别于过去的棚改货币化工作，具有非常好的综合效应。”严跃进称。