观点网3月17日，大湾区两只商业REITs先后披露了2024年全年业绩公告。

根据全年业绩公告，招商局商业房托于2024年全年录得收入5.29亿元，同比增长8.2%，收入增长主要得益于项目租金收入的增长。

具体到底层资产，招商局商业房托的底层资产包括5个写字楼物业和1个零售物业，聚焦于深圳与北京核心区域。截至2024年12月31日，6个商业物业组合平均出租率为90.6%，较上半年93.5%有不错的增长，其中两个甲级写字楼物业出租率有轻微提升，以及零售物业花园城升级改造后出租率实现显著提升。

但不能忽视的是，企业为保出租率做出的价格上的让步，新时代广场、数码大厦、科技大厦二期、招商局航华科贸中心以及花园城项目年末的租金单价对比上年同期均出现不同程度的下滑。

3月19日，招商局商业房托召开了2024年全年业绩线上发布会。据参会的投资者透露，管理层在会上表示，面对市场压力和挑战，最重要的是保持底层项目的稳定经营。

分派增长与资本结构再优化

2024年，招商局商业房托全年5.29亿元的收入当中，来自物业的租金收入部分共计约4.68亿元，同比增长6.1%。其中科技大厦、科技大厦二期、花园城以及招商局航华科贸中心全年物业租金收入对比上年均实现不同程度增长，同比涨幅区间为4.6%到55.8%。

招商局商业房托2024年财务表现，数据来源：企业公告

同期，招商局商业房托物业经营开支为1.46亿元，同比增长8.7%，与物业收入净额增速基本匹配。扣除经营开支后，物业收入净额约为3.84亿元，较上年增长8%。

与此同时，年内基金通过低息再融资，融资成本下降3.9%至1.32亿元，主要是银行借款的利息开支。截至去年年末，基金的总借款净额为40.86亿元，资产负债率为40.5%，低于房托基金守则要求的50%上限。

另外，今年1月，招商局商业房托与独立第三方银行完成签订了为期5年，41亿元的贷款融资，固定年利率为2.8%。其中40.08亿元已于1月提取用于偿还固定利率为3.55%和2.93%的全部先前境外融资。

本次提取低利率的贷款融资用于提前偿还利率较高的贷款预计将为基金节省大量利息支出，有效控制融资成本。

管理层在业绩会上表示，通过贷款置换举措，基金的的综合贷款利率从3.17%下降至2.8%，下降了37个基点。

基于物业收入净额的稳健提升、经营开支的合理控制以及融资成本优化等，基金2024年可分派收入对比2023年增长23.2%至1.1665亿元，每基金单位分派增至0.1120港元，增幅21.1%，年化回报率为9.2%，比上年度提升2.3个百分点。同时，管理层决定全额分派可分派收入，保障投资者收益。

参会的投资者向商业客透露，可分派收入的高增长更关键得益于融资结构优化带来的成本节约。低息贷款置换高息债务减少的利息支出可直接转化为可分派收入，由此在物业收入与经营开支增速相对平稳的情况下，可分派收入实现超预期增长。

另外，截至2024年末，基金总资产值为100.81亿元，对比上年同期下跌3%。

总结来看，招商局商业房托基金在2024年通过优质资产组合、经营服务、精准市场战略以及成本管控等实现了业绩与分派的双重增长。

资产运营分化

具体商业物业运营表现上，招商局商业房托基金2024年底层资产经营表现出现显著分化特征，其持有资产组合聚焦于深圳和北京核心区域，包括6项优质商业物业，其中5项位于深圳蛇口，1项坐落于北京CBD，整体物业组合平均出租率达90.6%。

其中零售物业花园城的升级改造成为运营亮点。据企业2024年业绩报告披露，花园城物业年租金收入涨幅居首，全年租金收入8040万元，同比增长55.8%，成为业绩增长的重要引擎。这主要是基于该物业升级改造后，招商表现可观，物业出租率从2023年末的73.7%提升19.8个百分点至93.5%。

管理层表示，2024年为尽快达到商场内的全面经营状态，运营团队在租金单价上做较大的让步。同时，今年经济下滑还在继续，花园城项目最重要的是保持出租率的前提下，实现出租单价进一步提高。

数据来源：基金业绩公告，观点指数、商业客整理

写字楼项目层面，位于深圳蛇口网谷三个写字楼项目经营活动保持稳定。其中，科技大厦继续保持100%满租，租金同比上涨4.5%，由深圳市前海蛇口自贸区医院整租，项目估值维持不变。

值得注意的是，该项目于今年和明年将有大面积租约到期，项目面临单一租户及大面积租约即将到期的风险。

另外，因2024年内新时代广场有大面积租户租约到期的影响，出租率下降15.5个百分点至74.1%。同时，由于深圳写字楼租赁市场持续承压以及周边甲级写字楼竞争带来的影响，新时代广场项目租金单价同比下降13.9%至149.8元/平方米。

稳定写字楼项目出租率仍作为基金发展的重要目标，今年将继续通过精细化运营、租户服务优化及灵活租金策略应对写字楼租约到期。

据企业业绩报告披露，除科技大厦外，招商局商业房托持有的另外5项商业物业租金单价均出现不同程度的下滑。其中新时代广场、招商局航华科贸中心以及花园城项目租金单价同比降幅均超10%。

显然，在商业地产市场供需失衡、租金下行压力加大等背景下，“以价换量” 成为基金应对挑战的主动选择，通过适度降低租金水平换取更高的出租率，以平衡短期收益与长期资产价值。

投资者援引管理层的说法称，市场租金和出租率是一个跷跷板的关系，招商局商业房托并不是选择一味地降价以提升出租率，而是坚持适度以价换量的策略，以保证项目年度总收入持续稳定。

商业客从企业业绩公告获知，招商局商业房托持有物业组合的整体估值由2023年末的92.51亿元下滑至89.87亿元。投资者称，招商局商业房托也积极应对物业估值下滑的挑战，通过优化项目运营、提升服务品质等措施，尽量减缓估值下滑的速度，保障整体物业组合价值的稳定。

另外，管理层在会上表示，2025年商业地产市场仍面临租金下滑、空置率上升、宏观经济发展等挑战，招商局商业房托将积极拓展租户资源，寻找不同区域及不同资产类别的投资机会，以增强投资组合的抗风险能力。同时继续探索压缩房托基金运营及融资成本的更多可能性。

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