前不久，我与老同事王勇喝茶，他说出了自己买房的痛苦经历。2022年初，王勇掏空了家里所有积蓄，凑够了120万首付款，购买了上海静安区一套价值400万的二手房。而在时隔三年之后，现在王勇的这套房子价格已经只剩下256万，跌幅超过30%，早把他的首付款都给跌没了。而这套房子的价格还在继续下跌之中。

其实，王勇的遭遇在各地并非个例。从2022年开始，全国各地的房价都在下跌，平均跌幅也达到了30%以上。而当前国内房价下跌的趋势，早就被马云预测应验了。2017年马云就曾经做出过预测：“未来房价如葱”。意思是未来房价会跌到多数人买得起的价格。从目前情况看，国内房价正朝着他当年的预测方向运行。

实际上，现在国内房地产市场出现大调整的趋势，主要有两大因素造成：一个是在2020年我国决策层推出了“三道红线”，基本上封闭了高负债的房企融资渠道。于是，像恒大、碧桂园等头部房企出现了债务违约，以及烂尾楼等情况。另一个则是我国经历了3年多疫情之后，实体经济不景气，多数老百姓收入减少或失业，已经支撑不了当前的高房价。房价泡沫破裂已成必然趋势。

而除了国内房价下跌之外，现在全国房子“供大于求”已经是不争的事实。据住建部数据，我国有6亿栋房子。即使每栋房子住5个人，也足够容纳30亿人居住。此外，全国每年还有上千万套新建商品房要入市。

与此同时，随着我国老龄化社会到来，结婚人数的减少，生育率的下降、城镇化进程接近尾声等，都已经说明了未来购房需求会大幅度的萎缩。而马云当年就看出了未来这个供需关系大逆转的趋势。

而针对当前国内房地产市场的形势，4月25日，中央政治局会议对房地产市场做出了定调：“加快构建房地产发展新模式，持续巩固房地产市场稳定态势”。从表面上看，这句话平淡无奇，但实际上却暗藏三大变革。让我们一起来了解一下：

变革一，城改将替代棚改

这次会议提出“要加快实施城市更新”。为此，多个城市纷纷启动“以旧换新”政策。就是让国企收购各个城市里的老房子，将其转为保障房。而当地居民则可以搬到偏远一些地区的新房子居住。如此一来，既能稳定当地房价，又能筹措到足够多的保障房，以满足低收入家庭的居住需求。

变革二，期房销售变成现房销售

随着恒大、碧桂园、融创等头部房企出现烂尾楼的情况，社会上要求取消期房销售的呼声越来越大。为此，我国高层已经表态，将要求房企逐步提高现房销售的占比。预计未来期房销售模式会逐步淡出，取而代之的就是现房销售。届时，购房者可以实地去验房，如果对房子质量感到满意就购买，不满意就可以不买。

变革三，保障房将会大规模入市

早在去年，我国高层就宣布，将在未来5年内，推出600万套保障房入市，平均每年有120万套保障房入市，以满足低收入群体的居住需求。未来城里的低收入群体可以申请保障房，而中等以上收入家庭可以购买商品房。如此一来，“保障归保障，商品归商品”的双轨制就会逐步形成。

对于未来房地产市场的走势，我们大胆预测，从2025年5月开始，楼市可能会发生四大变化：①房贷利率还会继续降低。现在房贷利率已经跌破3%，未来还有进一步下行的空间。②一线城市的限购政策还会进一步放开。比如，现在上海、深圳等一线城市放开了非核心区域的限购政策。预计下半年，一线城市核心区域限购也会逐步放开。

③各地的房价仍会继续下跌。像之前跌幅已经较多的二三线城市房价，未来房价跌幅可能会放缓。而那些房价和收入比达40以上的一线城市，未来房价下跌的幅度会加快。④大中城市的旧改将会提速。像上海、深圳等一线城市的中心地区的很多老旧小区都已经被列入拆迁范围。届时老房子居民的居住条件会得到明显改善。当然，现在旧改的安置房式有两种：一种是货币化安置，另一种是房票安置。

而对于当前的房地产市场形势，我们的建议是，如果你是刚需家庭，可以趁着未来新的政策利好不断出台，买房成本逐步降低的机会，挑选自己喜欢的房子。而对于手里有几套商品房的炒房客，可以抛售多余的房子，落袋为安，这样就可以规避未来房价下跌的风险。