最近我查了一圈数据，发现全国很多城市都在玩"量涨价跌"的戏码。

就拿广州来说，2025年5月二手房网签量同比暴涨17.73%，前五个月累计成交46722套，同比增幅也超过17%。

但国家统计局的数据显示，广州二手房价格1-3月连续下跌，4月才勉强持平，同比还是跌的。

这种情况可不是广州独有的，西安3月二手房成交量创历史次高，但挂牌量激增至15.1万套，核心区房价直接跌回2019年水平。

更有意思的是，很多城市的二手房成交量已经超过了所谓的"荣枯线"。比如厦门的荣枯线是2400套/月，上海连续7个月成交量破1.5万套。

但大家要明白，现在的市场"吨位"早就不一样了。以前北京二手房挂牌量才8万套，现在直接翻倍到16万套。

这就好比一辆卡车拉着10吨货，你用小轿车的油耗标准去衡量，能准吗？

我一直跟粉丝强调，看二手房市场得"成交量和挂牌量一起看"。就像广州，前五个月成交量涨了17%，但挂牌量从去年底的18万套涨到了20万套。

这就相当于水池子进水口开大了，但出水口也没关，水位能涨才怪。西安更夸张，单月新增挂牌量8000多套，库存去化周期超过45个月。

这种情况下，房东不降价根本卖不出去，像曲江新区的二手房均价直接从2.28万/㎡跌到2.09万/㎡。

这里面有个关键逻辑：现在的二手房市场早就不是"卖方市场"了。以前是"皇帝的女儿不愁嫁"，现在是"菜市场挑白菜"。

就拿成都来说，二手房挂牌量超过16万套，但核心区优质学区房流动性还不错，而远郊"老破小"直接没人问津。

绵阳更惨，高水片区的老旧小区单价跌到3066元/㎡，直接腰斩。

除了挂牌量，新房市场的"好房子"概念正在重塑市场格局。最近我去看了几个第四代住宅项目，真的被震撼到了。

这种房子每户都有50㎡的空中花园，6米挑高的空间，得房率超过100%。

南昌的一个项目，还配备了智能喷灌系统和共享庭院，物业费跟普通住宅一样。

相比之下，很多2000年左右的二手房，连电梯都没有，得房率只有70%多。

这种代际差距带来的冲击是巨大的。广州天河区2018年的次新房，因为LDKB一体化设计，溢价率能达到8%，而同区域的老旧小区价格还在下跌。

成都金融城板块的次新房站稳5万/㎡，而青白江的新房价格已经跌破1万/㎡。

更关键的是，现在的购房者越来越看重长期持有价值。如果未来满大街都是带花园的第四代住宅，你手里的老破小还能卖得出去吗？

给普通购房者的三个建议

1别迷信荣枯线，关注库存去化周期

现在很多城市的库存去化周期超过18个月，像增城、南沙这些区域，新房去化周期甚至超过24个月。

这种情况下，房价很难企稳。大家可以用"挂牌量/月成交量"来计算去化周期，如果超过12个月，说明市场压力很大。

2优先选择核心区次新房

广州越秀区的楼梯房加装电梯后，3天就能成交；而增城的新房挂牌价1.1万/㎡都没人买。

成都锦江区的次新房去化周期只有5.36个月，而天府新区超过18个月。这说明，核心区的优质资产抗跌性更强。

3警惕高杠杆风险

现在房贷利率确实低，首套房利率只有3.6%，但大家要算清楚家庭的现金流。

绵阳有个业主，2019年买的房子现在价格腰斩，每月还要还8000多房贷，压力可想而知。我建议房贷月供不要超过家庭月收入的40%，留足应急资金。

未来市场的三个趋势

1存量房时代加速到来

2024年全国30个重点城市二手房成交占比已经达到59%，长沙、杭州等城市二手房成交量是新房的2倍以上。

未来二手房之间的竞争会越来越激烈，只有那些房龄新、配套好、户型优的房子才能胜出。

2价格分化加剧

核心区次新房和远郊老破小的价差会越拉越大。广州天河电梯房平均挂牌周期45天，而白云非电梯房需要180天。

成都核心区房价环比上涨1.05%，而远郊持续下跌。这种分化会倒逼老旧小区加速贬值。

3政策调整影响深远

央行可能在2025年二季度再次降息，公积金贷款额度也可能进一步提高。这些政策会刺激刚需入市，但对改善型需求影响有限。

同时，25万套保障性租赁住房入市，会进一步挤压中低端二手房的流动性。

现在的二手房市场就像一场"马拉松"，跑得快不如跑得稳。成交量上涨只是表象，挂牌量高企和新房冲击才是本质。

对于普通购房者来说，与其追涨杀跌，不如静下心来挑选真正有价值的资产。

记住，房子最终是用来住的，能满足居住需求、抗跌性强的房子，才是好房子。

如果你有买房计划，不妨多看看核心区的次新房，多对比几套，别急着下手。毕竟，买房是大事，谨慎点总没错。