澳洲多家精品地产投资公司和基金管理机构，正在悄然加码对区域城市商用地产的投资布局。这些位于非核心城市的零售与酒店类物业，部分年收益率高达8%，吸引了大批寻求高现金流回报的投资者。

这一轮资本下沉，覆盖从单一资产持有型基金（如区域城镇的一家酒店或小型购物中心）到大型基金平台（如 Haben 和 Fawkner Property）对区域购物中心的控股投资，体现出私募资本对“稳定现金流+高性价比资产”的强烈偏好。

Blackfox 斥资2700万澳元，收购Shepparton核心零售中心

Shepparton Home is the dominant large format retail centre in the region.

在单一资产投资方面，来自悉尼的 Blackfox Property Group是活跃玩家之一。该公司目前已累计收购13项资产，总市值约达 1.5亿澳元。本月，Blackfox又以 逾2700万澳元买下位于维多利亚州北部地区中心城市Shepparton的一家大型零售中心。

该商场——Shepparton Home，是该地区最具影响力的大型零售综合体之一，其主要租户包括：

• Provincial Home Living
• Nick Scali（知名家具品牌）
• Fantastic Furniture

Blackfox为该收购设立了专属基金，预期将为合格投资者带来：

• 年化收益率（现金分红）约8%
• 6年期内部收益率（IRR）预估为13%–14%

Blackfox创始人兼执行董事 Marc Schwartz表示，该项投资完全契合公司一贯的策略：

“我们关注的是在区域增长城镇中，拥有强大品牌租户的零售资产。尽管这些资产的租金水平通常低于大城市，但租金回报率反而更高。”

他补充道：

“Shepparton等区域城市具备清晰的长期增长逻辑——人口持续增长、政府基建投入不断，零售需求自然随之上升。”

“Shepparton Home 的收购价格低于其重建成本，这意味着我们还拥有进一步提值的空间。”

除了 Shepparton Home，Blackfox近期还完成了以下交易：

• 从墨尔本开发商 Orbach Group 手中，斥资 1161万澳元收购 Shepparton Retail Hub
• 在昆州Toowoomba收购两项资产：181 Bridge St 与 Centrepoint Toowoomba
• 位于新州北海岸城市 Ballina 的 Australian Hotel

Schwartz表示，公司当前投资人结构为“高净值个人+家族办公室+财富管理公司”，他们对这类“低风险+高分红”的地产产品需求持续升温。

“我们是主动型管理人，重点在于通过重新出租、改造升级、协助租户提升经营表现等方式，为所有相关方提升回报。”

“这种与租户协同共赢的方式，是我们资产表现强劲、投资人愿意长期支持的核心原因。”

不仅是中型基金，小型和大型机构也纷纷入场：

• DCW Partners（由 Central Equity的 Karl Kutner 与 Dennis Wilson 主导） 2023年斥资 2040万澳元收购位于西吉普斯兰地区的 WoolworthsDrouin Central 商场，成交收益率达 5.6%
• Haben在2023年底买下 Stockland Townsville 购物中心剩余50%股权，实现完全控股 该项目目标收益率达 8.5%，基于周边人口扩张与客流增长预期
• Fawkner Property在其多资产基金中配置了大量大型区域零售物业，在维州、昆州等多地均有布局

Zenith Investment Partners旗下负责人 Dugald Higgins表示：

“相比一线城市，区域市场交易单元小但流动频率高，特别是在零售地产领域。”

他强调，投资区域城市要做足功课：

“区域城市通常经济结构单一，一旦主导产业或人口迁移出现问题，商业物业可能出现长期空置。”

“但只要租户稳定，现金流其实会更牢靠。只是投资人必须意识到，这种资产的风险结构是双刃剑。”

此外，Higgins提醒：

“很多基金在做区域投资时，尽职调查的深度可能不如CBD项目那么扎实，这是潜在隐患。”

“真正优秀的管理人，不只是看表面租金回报，还要洞察当地经济结构、租户健康度与区域规划。”

• ✅ 高收益（6%-8%年化）
• ✅ 成本低于重建价，有提值空间
• ✅ 优质租户提供现金流保障
• ⚠ 风险集中度高，对资产管理能力要求更高

在当前全球资本回报预期普遍收缩的背景下，澳洲区域城市的“次核心地段商用物业”，正成为越来越多私募基金和高净值客户寻找稳定现金流与资本增值潜力的双重出口。

未来，这一板块将成为澳洲商用地产市场的不可忽视力量。