现现在,买房的不急,卖房的开始急了,明年楼市该怎么走?
创始人
2025-07-03 16:06:17

凛冬将至:2023年中国楼市的三大寒流

2022年,中国房地产市场遭遇了前所未有的寒冬。“卖不掉,又买不起”的困境席卷全国,新房和二手房成交量双双跌入低谷。数据显示,2022年前11个月,百强房企销售总额同比下降42.1%,达到67268.1亿元;单月销售额同比更是骤降34.4%。与此同时,北京、重庆、武汉、杭州、成都、苏州、天津等多个重点城市二手房挂牌量均超过10万套,市场供过于求的局面日益严峻。全国100个城市新建住宅平均价格为16190元/平方米,环比下跌0.06%;二手住宅平均价格为15911元/平方米,环比下跌0.21%,跌幅均持续扩大。即便在二三线城市,一套普通商品房也需要150万到250万,令许多购房者望而却步。

曾经,房地产市场火热异常,卖方市场占据主导地位。开发商们惜售,甚至人为哄抬房价,营造出“房价永涨”的虚假繁荣。而如今,形势急转直下。市场观望情绪浓厚,买方变得谨慎,反倒是卖方焦急万分,急于变现却面临着巨大的困难。 大量房产积压,成为压在开发商和二手房业主心头沉重的负担。

然而,面对低迷的市场,政府层面并未袖手旁观。从放松限购、限售政策,到向购房者提供现金补贴;从央行为开发商松绑融资渠道(股权融资、债券融资、银行贷款),到各地银行下调房贷利率和首付比例(首套房贷利率低至4.2%,首付比例降至20%),一系列利好政策密集出台,试图为市场注入活力。

那么,2023年楼市走向究竟如何?我们认为,三大长期趋势将决定其未来走向:

第一,住房供给趋于饱和。 经过二十余年的高速发展,中国房地产市场已进入存量时代。数据显示,96%的家庭拥有至少一套住房,其中41.5%的家庭拥有两套或以上房产。这意味着,潜在购房群体已大幅萎缩,市场需求正日益下降。

第二,人口结构变化加剧市场疲软。 中国已进入深度老龄化社会,老年人口持续增长,而年轻人口却在减少。老年人多已拥有住房,无需购房;而年轻人则可以通过继承父母房产解决居住问题,对新增住房的需求有限。此外,低结婚率和低生育率进一步降低了未来住房需求。

第三,保障性住房的大规模供应将分流市场需求。 政府正加大保障性住房建设力度,山东计划2023年开工83881套保障性租赁房,北京市“十四五”期间计划建设筹集保障性租赁住房40万套(间),公租房和共有产权住房各6万套。这些保障房的入市,将不可避免地分流商品房市场需求,加速房价下跌。

年末将至,市场观望情绪依然浓厚,买方持币待购,卖方则急于脱手。虽然政府频频出台救市政策,但能否扭转市场颓势,仍有待观察。 2023年,中国楼市将面临严峻考验,凛冬的寒意,似乎难以轻易消散。

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