凛冬将至：2023年中国楼市的三大寒流

2022年，中国房地产市场遭遇了前所未有的寒冬。“卖不掉，又买不起”的困境席卷全国，新房和二手房成交量双双跌入低谷。数据显示，2022年前11个月，百强房企销售总额同比下降42.1%，达到67268.1亿元；单月销售额同比更是骤降34.4%。与此同时，北京、重庆、武汉、杭州、成都、苏州、天津等多个重点城市二手房挂牌量均超过10万套，市场供过于求的局面日益严峻。全国100个城市新建住宅平均价格为16190元/平方米，环比下跌0.06%；二手住宅平均价格为15911元/平方米，环比下跌0.21%，跌幅均持续扩大。即便在二三线城市，一套普通商品房也需要150万到250万，令许多购房者望而却步。

曾经，房地产市场火热异常，卖方市场占据主导地位。开发商们惜售，甚至人为哄抬房价，营造出“房价永涨”的虚假繁荣。而如今，形势急转直下。市场观望情绪浓厚，买方变得谨慎，反倒是卖方焦急万分，急于变现却面临着巨大的困难。 大量房产积压，成为压在开发商和二手房业主心头沉重的负担。

然而，面对低迷的市场，政府层面并未袖手旁观。从放松限购、限售政策，到向购房者提供现金补贴；从央行为开发商松绑融资渠道（股权融资、债券融资、银行贷款），到各地银行下调房贷利率和首付比例（首套房贷利率低至4.2%，首付比例降至20%），一系列利好政策密集出台，试图为市场注入活力。

那么，2023年楼市走向究竟如何？我们认为，三大长期趋势将决定其未来走向：

第一，住房供给趋于饱和。 经过二十余年的高速发展，中国房地产市场已进入存量时代。数据显示，96%的家庭拥有至少一套住房，其中41.5%的家庭拥有两套或以上房产。这意味着，潜在购房群体已大幅萎缩，市场需求正日益下降。

第二，人口结构变化加剧市场疲软。 中国已进入深度老龄化社会，老年人口持续增长，而年轻人口却在减少。老年人多已拥有住房，无需购房；而年轻人则可以通过继承父母房产解决居住问题，对新增住房的需求有限。此外，低结婚率和低生育率进一步降低了未来住房需求。

第三，保障性住房的大规模供应将分流市场需求。 政府正加大保障性住房建设力度，山东计划2023年开工83881套保障性租赁房，北京市“十四五”期间计划建设筹集保障性租赁住房40万套（间），公租房和共有产权住房各6万套。这些保障房的入市，将不可避免地分流商品房市场需求，加速房价下跌。

年末将至，市场观望情绪依然浓厚，买方持币待购，卖方则急于脱手。虽然政府频频出台救市政策，但能否扭转市场颓势，仍有待观察。 2023年，中国楼市将面临严峻考验，凛冬的寒意，似乎难以轻易消散。

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