截至今年4月，中国香港楼市价格已从历史高位下降28%，使得当地相关地产商负债率出现不同程度上升。摄/焦建

就市场普遍关心的新世界发展以何种资产作为抵押获取此次巨额再融资，各方尚未透露相关信息

文｜《财经》特派香港记者 焦建

编辑｜苏琦

随着一项在当地被称为“有史以来最大规模”的再融资项目落地，备受中国香港特区金融及地产等各界高度关注的新世界发展（0017.HK，下称“新世界”）再融资，最近迎来实质性进展。

根据新世界方面于6月30日公布的具体方案，此次再融资将包括两个部分，其一为与有关银行债权人签订的新再融资定期贷款融资协议（即新银行融资），对部分现有境外无抵押金融债务（包括银行贷款）进行了再融资；第二部分则是新世界协调集团其他境外无抵押银行贷款，与新银行融资的条款保证统一（即经统一银行融资）。

随着新世界发展再融资方案落地，其资产优化战略也在推进之中。图为新世界旗下位于香港尖沙咀的K11 MUSEA，其将迎来两大国际级盛事落户。摄/焦建

整体而言，此次方案共涵盖新世界方面约882亿港元现有境外无抵押金融债务。这一数字，超出了此前市场预期的874亿港元（112亿美元）。7月2日，相关消息公布后的首个交易日，该公司股价一度上涨11%，突破6港元。

7月2日，新世界方面对《财经》提供的相关资料则显示，新银行融资包括多笔不同期限的银行贷款，其中最早到期日为2028年6月30日。但对第二部分，即经统一银行融资部分，则未透露具体偿还到期日。

此次通过再融资化债的简单解释，是尽量把未偿还贷款整合，避免未来几年持续不断的债务到期压力，类似“展期”操作。但整合关键，则是获得所有贷款方同意。因涉及相关方较多且各自利益考虑不同，与此次方案相关谈判持续进行了数月。

按照市场普遍预测，此次向新世界提供再融资的银行数量或有数十家，包括中资银行、香港本地银行，以及一些国际大行等。但就市场普遍关心的新世界以何种资产作为抵押获取再融资，各方均未透露相关信息。

公开资料显示，截至2024年12月31日，新世界发展借款总额为1464.88亿港元，其中一年内到期债务约322.09亿港元，净负债率较2024年6月末增长2.5个百分点至57.5%，现金及银行存款（包含有限制银行存款）约218.58亿港元。前述再融资方案被认为虽覆盖了相当一部分债务，但仍不足以完全化债。

而就在此次再融资项目最终敲定前的5月底，新世界方面则宣布，决定延迟四笔未偿还金额共31.88亿美元，即约248.66亿港元的永续债派息。此举虽不构成技术性违约，但这家拥有逾半个世纪历史的地产巨头的相关做法，亦曾在当地引发高度热议。

按照业界相关分析，虽永续债延迟派息可解释为“保持现金”，但在债权人看来却值得警惕，导致更关注公司运营层面是否稳定，未来偿债能力和条件是否有变化等内容。

在运营层面，按照2024年9月新世界发布的2024财年全年（截至2024年6月30日）业绩，报告期内，该公司综合收入约357.82亿港元，同比减少34%；核心经营利润约68.98亿港元，同比减少18%。

这是近20年来该新世界首次出现年度亏损。与中国内地部分房地产企业此前采用的较高杠杆率发展模式相比，中国香港地产企业整体杠杆率较低。其融资主要采取三类措施，投地时开保函（用自身及银行资金）、买地根据40%及80%融资指引（买地时最高融资40%、建筑成本最高融资80%），以及利用上市公司地位发行无抵押债券。

因不少香港地产商采取“货如轮转”（即快建快卖）手段，前述相关模式可获得一定盈利。但受信心不足导致房地产业持续走低等因素影响，近年来中国香港的房地产业融资环境日趋保守，类似模式开始展现风险更高的一面。不仅如此，新世界近年来的经营方式亦被认为相对进取，并未完全遵循港资房企的低杠杆运营模式。

前述再融资方案落地，则被解读为新世界债务紧张局势或已过最坏阶段，可提振投资者对其未来处理债务的信心，银行业亦避免了“潘多拉魔盒”被打开。因前述方案如未能达成，则意味着新世界将需立即还款。这不仅将直接影响新世界，也可能波及因商业地产坏账上升而承压的多家银行。

中国香港方面此前亦有权威媒体透露，此次再融资方案获得了特区政府相关机构支持，银行业也因种种原因接受相关方案。整体而言，这将为新世界多争取一到两年扭转局面。

“新融资条款为公司提供了更大灵活性，有助于更好管理预期、持续的业务及财务需求。”新世界发展方面表示，这笔资金将成为公司稳定经营、推进核心项目的关键保障。

针对6月30日的再融资动作，新世界发展执行董事兼行政总裁黄少媚也表示，新世界发展目前的财务管理策略专注于减低负债及改善现金流，集团将继续贯彻执行财务管理措施，并履行现有财务责任。

新世界方面也提到，截至6月25日，集团已完成2024/2025年度260亿港元合约销售目标。以香港业务为例，其港岛南区某超级豪宅项目已累计售出逾330伙，买家中约一半为中国香港本地买家，亦有来自新加坡、日本及韩国等海外买家。此外，尖沙咀K11 MUSEA亦将迎来两大国际级盛事落户。

此外，新世界的资产优化战略也在推进之中。2024财年，新世界通过出售香港荃湾愉景新城商场、深圳前海周大福金融大厦北塔部分权益等资产，回笼资金80亿港元。2025财年，其计划进一步出售130亿港元非核心资产。

前述通过各种方式缓解短期偿债压力的做法，也被普遍认为意义较大，因此举可用时间换空间。随着中国香港特区地产业有望企稳，可能存在类似压力的地产商债务结构有望得到改善。事实上，在前述新世界再融资方案公布前，当地另一家相对中小型的地产商已传出逾百亿元贷款违约消息。

摩根大通方面近日发表的相关报告指出，该逾期贷款对当地银行业盈利影响少于3%。但相关情况并非特殊，当地大部分中小型发展商或都面临流动性压力。该报告也指出，以杠杆借贷模式发展的地产商正面对再融资压力，或有以折扣出售资产的压力，届时会拖低楼价及商业物业回报率。

投行富瑞方面则在今年2月一份评估香港地产商财政状况的报告中分析，按照净负债比率、现金相对短债比率、一年内到期债务比率、利息覆盖率等四大准则审视，当地11家中小型发展商中，只有三家负债比率低于40%，其余八家则存在相对高风险。

如此也引发了中国香港特区政府是否会出手的相关讨论。据今年1月《财经》关注新世界如何纾困时的相关报道，当时各方讨论的主要脱困方案被认为存在多条路径，即出售相关资产、母公司输血，以及政府援手。

第三种方案已有前例。1997年金融风暴后，香港曾容许某地产企业的项目地积比率由6.5倍增至最高10倍，大幅增加其可售房屋面积，被认为间接帮助了此房企渡过难关。

责编 | 秦李欣