最近，全球资管巨头施罗德资本和浙江的西子国际凑了 30 亿，跑到上海、杭州这些长三角城市，专找那些打折的写字楼和商场 "捡便宜"。不光他们，美国汉斯集团、新加坡淡马锡这些外资，这半年都扎堆在国内注册私募基金，就等着商业地产降价甩卖的机会。

上海静安区的泰禾大厦拍卖就挺能说明问题。这栋写字楼以前喊价 16 亿，7 月被一家房企 6.6 亿就拿下了，合着每平米才 3.6 万，比周边二手房还便宜。戴德梁行的数据显示，上海上半年大笔买卖的物业成交额 158 亿，虽然比去年少了，但外资占比涨到 45%。有投行的人说："开发商实在扛不住债务了，但这些楼本身不差，外资是赌十年后能翻盘。"

政策放开也让外资来得更勤快了。6 月外汇局说外资能买商业房产了，施罗德马上就和西子一起搞了个基金。他们专挑那种有点小问题但底子不错的资产，比如西子 4 月花 10 亿买下的静徕坊写字楼。这楼五年前施罗德 15 亿买的，翻新完却亏着卖了。现在俩家又合作，西子负责改老商场，施罗德拉来外国租客，租金能翻三倍。

消费类的场地成了新战场。大家保险和加拿大养老金花 12.9 亿买了四座购物中心，就是看上消费类 REITs 的政策好处。上海一个商场改造现场，项目经理说："外资要求把五楼改成宠物 SPA 和电竞馆，原来的服装店全赶走。" 对此，社区里卖菜的王师傅抱怨："改造后房租涨五倍，我这菜价敢涨五毛，顾客就得骂街。"

有财经博主晒出外资私募的备案清单，喊着 "这是抄底的信号"；但房产中介小林留言挺实在："他们买一栋楼每平米 3 万，我卖套住宅挂 6 万都没人要。" 更直接的质疑来自深圳："外资赚了租金拍屁股走人，改完的天价商场谁消费得起？"

施罗德的黄景威说，这次合作能让他们在中国市场的地位更稳，还能给机构投资者找新的投资渠道。西子国际那边，有资金有经验，还懂物业改造，正好能跟施罗德互补。有投行人士分析，消费类基础设施像商场这些，市场化程度高，业态也多，符合扩大消费的政策方向，而且在利率下行的时候，收益率还挺有优势。

这些外资和本土企业联手，盯上长三角的优质物业，可能会让市场上的优质资产更快流动起来。那些需要改造升级的项目，说不定能借着这波资金活过来，这对房地产行业往更健康的方向发展，或许是件好事。