挂牌一年多，降价40万，依然卖不掉。这不是故事，而是当下许多二手房业主的真实困境。

当大多数人还在紧盯房价涨跌时，一些业主已经遭遇了更棘手的问题：房子根本卖不出去。降价也无人问津，房子从“资产”变成了实实在在的“冻产”。

数据显示，2025年一些三四线城市二手房挂牌量激增47%，成交量却暴跌超60%。房子正在失去流动性，这意味着急需用钱时无法变现，置换改善居住条件也成了空谈。

在某个中部县级市，一套120平米的电梯房，2021年挂牌价120万，2022年降到90万，2023年降到75万，至今仍在挂牌。业主从最初的“每周催中介”，到后来的“接受全款大刀砍”，再到现在的“只要有人买，价格好商量”。

过去，房子被视为最稳妥的资产，如今却陷入了“越降越没人买”的怪圈。一套房降价5%，看房的人会想“再等等，可能降10%”；降价10%，买方又会猜测“是不是房子有问题”；等到降价20%，这套房反而会被贴上“劣质资产”标签。

房产流动性枯竭的问题不仅限于三四线城市。2025年，全国二手房挂牌量已激增至730万套，北京14.7万套，上海17万套，成都和武汉更突破了20万套。

购房时，大多数人只计算了首付和月供，很少认真考虑十年后的居住成本。现实是，房子和人一样会老化。

电梯的设计寿命通常在15-25年，高层住宅的水泵、电力管线、消防设施也是如此。一套房子在70年的理论寿命中，至少需要经历2到3轮核心设备的全面更换。

持有房产的长期成本包括多项支出。物业管理费每年可能达到2400-5000元（以100平方米房屋为例）。房屋维修费用约为房屋价值的0.5?%。如果房产税全面推广，还将增加一项长期支出。

香港一栋楼龄42年的住宅楼，维修外立面需要3.3亿港元，全苑1984户家庭，平均每户要承担15到18万港元。因为住户多是退休老人，这笔钱凑了三年都没凑齐。

刚买房时可能是小两口，主要考虑通勤便利和价格承受能力。几年后，孩子出生，学区问题突显；再过几年，老人需要照顾，高楼层和医疗配套不足等问题逐渐显现。

房子是固定的，而家庭需求是动态变化的。很多家庭住在90-120平米左右的房子里；而即将迎来二胎的家庭，一家四口加上长辈，3-6个人要共用同一个客厅。

想换房却发现并不容易：原住房未必好卖，新房的价格和压力又摆在眼前。结果就是，明明住得不舒服，却只能将就。这种“被房子绑住”的感觉，随着时间推移会变得越来越明显。

在整体楼市低迷的背景下，学区房却呈现出一枝独秀的态势。尽管普通住宅价格下跌，但优质学区附近的房产价格却依然坚挺，甚至还有上涨的趋势。

与过去我们熟悉的六七层“老破小”不同，动辄二三十层的高楼，拆迁成本是天数字。

一栋20层的住宅，每层4户，就有80户人家需要安置。开发商要想盈利，拆建比需要达到1：3的水平，也就是说，拆掉一栋30层的楼，可能需要新建一栋90层的楼才能回本。

住宅土地出让是70年，但很多住宅的有效寿命只有30年左右。这意味着，三十岁贷款买的房子，等到六十岁还清贷款时，房子本身可能已经步入“风烛残年”。

居住在高层住宅里，安全是悬在头顶的“达摩克利斯之剑”。国内常规消防云梯的作业高度大多在50米左右，约等于15到17层楼的高度。对于15层以上的住户而言，一旦发生火灾，消防云梯难以到达。

检验房产流动性有一个很直观的方法：看看你的房子是否租得出去。如果长期空租，那么它未来的变现难度可能会远超你的预期。

过去被许多投资者视为“法宝”的“以租养贷”策略，在当前的楼市环境下正遭遇严峻挑战。人口持续向核心城市群、省会城市流动，导致众多三四线城市及非核心区域的租赁需求显著萎缩。

在长三角某三线城市，一套100万的房子，首付30万，贷款70万，月供约3500元；而同地段同户型的租房成本仅2000元/月。年轻人发现：如果把30万首付拿去理财，按年化4%计算，每年利息1.2万，加上每月少还的1500元房贷，相当于“倒赚”3万元。

租金背后反映的是人的流动与居住意愿。连每月几千甚至几百元的租金都无人支付，那么指望有人愿意掏出几十万、数百万购房款，自然更不现实。

很多人把二手房难卖归咎于“经济不好”“大家没钱”，但真相远比这更复杂。人口流动的“马太效应”正在抽空小城市的接盘侠。

国家统计局数据显示，2022年中国常住人口城镇化率达66.16%，但流动人口中，80%以上流向了一二线及省会城市。这意味着三四线城市的年轻人正在“净流出”。

三四线城市二手房的潜在买家年龄中位数已从2019年的32岁上升到2023年的45岁。买房的主力正在变成“上一代”，而他们买房往往是为了给子女在大城市凑首付，而非本地接盘。

住房从“投资品”回归“消费品”，年轻人开始算“经济账”。过去20年，买房=“财富增值”的思维深入人心，但现在的年轻人正在用计算器打破这个神话。

在同一地段，房龄每增加5年，二手房价格就要打8折；而没有电梯、车位不足、户型不合理的房子，折价幅度更高达30?0%。

楼市的逻辑变了，买房的思路也必须跟着变。过去，人们买房看“涨幅”；现在，买房更要看“流动性”——也就是未来能不能顺利卖掉。

看“人口净流入”而非“城市大小”。不是所有三四线城市都危险，也不是所有大城市都安全。比如长三角的昆山、珠三角的东莞，虽然是县级市或地级市，但人口持续净流入，产业支撑强劲，二手房流动性反而比某些中西部省会城市更好。

看“房龄”和“社区品质”而非“价格”。同等预算下，宁愿买房龄5年内的次新房，也不要贪便宜买20年的老房子。因为次新房的“折旧缓冲期”更长，未来更容易转手。

建成10年内的次新房，成交周期平均为3个月；而房龄超过20年的老房子，成交周期平均为18个月，且降价幅度更高。

看“接盘侠画像”而非“自己喜不喜欢”。买房时要想清楚：未来谁会买你的房子？是年轻人还是老年人？是刚需还是改善？如果你的房子不符合主流接盘侠的需求，未来也可能面临“卖不掉”的困境。