观点网2月26日，新城发展发布公告称，旗下子公司新城环球有限公司拟发行RegS、3年期美元计价担保优先票据，初始指导价最终确定为11.8%，发行规模锁定3.55亿美元。

此次发行主体为子公司新城环球有限公司，由新城发展按优先基准提供担保，债券期限3年（2029年9月9日到期），发行价为票面金额的97.095%，预计募集资金净额约3.447亿美元，新城发展及发行人拟将票据发行所得款项净额专项用于2026年到期旧债收购、现有债务再融资及一般企业用途。票据利息自2026年3月9日（包括该日）起按年利率11.8%计息，须每半年期末支付，并自2026年9月9日起于每年3月9日及9月9日支付，发行完成时间定于2026年3月9日。

值得关注的是，标普将新城发展的长期发行人信用评级维持在“B”，但对这笔新债却给出了“B-”的发行评级，且展望是“负面”。

截至2025年6月30日，新城发展总债务（有息债务）约572亿元，其中抵押债务483亿元，占比84.4%，远超标普下调债券评级的50%阈值。

据悉，标普预计新城发展2025年下半年偿还3.9亿美元高级无抵押债券后，2025年末抵押债务占比或将继续提升。

两笔旧债要约收购

新城发展2025年中报数据显示，截至2025年6月30日，公司总资产2911.19亿元，总负债达2062.53亿元，非流动负债总额为502.07亿，流动负债1560.46亿元。

而现金及现金等价物为78.29亿元，经营活动现金流净额为-11.66亿元，自有资金难以完全覆盖到期债务，急需通过外部融资实现债务滚续。

从具体到期债务来看，新城发展或面临集中偿付压力。据2月26日同步披露的要约收购公告，公司两笔境外债券进入处置周期。

其一为2026年5月到期的4.5%担保优先票据（ISIN:XS2290806285），未偿还本金总额达4.04亿美元，新城发展将此次针对该票据的收购定义为“同步2026年购买要约”，即发行人于2026年2月26日开始以现金购买该笔尚未偿还的票据。

其二为2027年9月到期的11.88%担保优先票据（ISIN:XS3192214685），未偿还本金1.6亿美元。针对这两笔债券，新城环球推出差异化要约收购方案。

对2026年5月到期债券，拟以每1000美元本金1010美元的价格全额收购，要约截止时间为伦敦时间3月5日16:00，预计结算日为3月10日，资金来源包括此次新发债券募集资金及公司内部资金。

对2027年9月到期债券，拟以每1000美元本金981.82美元的价格部分收购，最大接纳金额介于6000万-1.2亿美元之间，资金来源为公司及子公司新城控股的内部资金，同样设置3月5日截止、3月10日结算的时间安排。

此次要约收购设置了“优先接纳权”条款：凡认购新发债券的合格投资者，若同时参与上述两笔债券的要约收购，可获得与新发债券认购金额相当的优先接纳额度；若仅参与单一要约收购，优先接纳额度等同于新发债券认购金额。

值得注意的是，“优先接纳权”条款，实质是对投资人的“捆绑销售”。唯有认购高息新债，才能获得旧债收购的优先资格，本质上是用更高的融资成本，换取短期债务压力的暂缓。

事实上，“借新还旧”已成为新城发展的常态化融资策略。

2025年6月，新城发展曾成功发行3亿美元3年期美元债，票面利率11.88%，成为近三年首家重启境外融资的民营房企。同年10月，其子公司新城环球再度发行规模达1.6亿美元的无抵押固息债券，期限2年，票面年息仍维持在11.88%。

尽管债务压力较大，但新城发展的商业运营板块为其提供了一定的现金流支撑。2025年全年，新城控股实现商业运营总收入140.90亿元，同比增长10%，其中12月单月收入12.38亿元，同比增长6.44%。截至2025年末，公司已开业吾悦广场178座，开业面积达1652万平方米，商业毛利率超70%，占集团毛利总额的77%。

但值得关注的是，截至2024年底，新城控股旗下吾悦广场1214亿元资产中，1025亿元已用于抵押融资，抵押率高达84%。

此外，新城也积极通过多元渠道缓解偿债压力。2025年第四季度，新城控股已偿还境内外公开市场债券37.88亿元，并计划2026年发行多类型REITs产品，评估资产总额达80亿元，用于置换高成本短久期债务。同时，公司还通过资产包融资、境内贷款等方式储备偿债资金，截至2025年5月，已有4个资产包在与金融机构沟通，抵押物包括估值189亿元的无抵押吾悦广场及低抵押率资产。

境外融资违约高峰已过

从行业对比来看，11.8%的利率虽仍处于高位，但已较万达商管2026年1月发行的2年期美元债12.75%低0.95个百分点，与瑞安房地产3年期美元债9.75%的利差缩小至2.05个百分点。

但与越秀地产、中海宏洋等国企3.2%-3.4%的3年期美元债相比，9.4-9.6个百分点的利差，与国企信用相比仍存差距。

但此次利率较新城发展2025年6月11.88%的发行利率微降0.08个百分点，结束了融资成本持续攀升的趋势。

加之新城发展“零违约”的信用记录在77家房企违约、累计违约的美元债本金约850亿美元的行业背景下，具备相对稀缺性，有助于吸引风险偏好较高的机构投资者。此外，债券获新交所原则上批准上市，为投资者提供了流动性保障，增强了发行吸引力。

从市场环境来看，中资境外债市场整体供给仍处收缩态势。

据中金固收报告，2026年1月地产境内债净增量为-47亿元，其中非国企净增量-79亿元，而美元债发行规模仅6.6亿美元，净增量-19.1亿美元。尽管2026年美联储降息预期强烈（预计降息2-3次至2.75%-3.00%），中资境外债市场呈现结构性回暖，但房地产行业信用风险仍处集中暴露期，投资者风险偏好难以全面回升。

申万宏源研究指出，中资房企违约高峰虽过，但尾部风险犹存，中小房企到期压力仍未完全缓解，导致民营房企融资成本居高不下。

值得注意的是，两笔旧债的要约收购均设置了“新发债生效条件”（New Issue Condition），即要约收购的最终执行需以此次新发债券成功完成为前提。

新城发展能否通过此次操作改善债务结构，关键取决于3月5日要约收购截止情况与新债定价结果。

从行业趋势来看，新城发展的发行时机仍具备一定优势。2026年中资境外债市场在“南向通”扩容，美联储降息等利好支撑下，或迎来机会窗口。

光大证券固收首席分析师张旭指出：“境内高收益资产供给不足，资金对收益的挖掘需求较强，加之‘南向通’扩容引入增量资金，多重因素正推动中资境外债需求稳中有升。”

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