这两年，关于买房最常被问的一句话就是：现在买，会不会几年后血亏？尤其是准备在今明两年下场的人，心里多少都有点发虚。行情不像以前那么热闹，身边唱衰的声音又多，很容易被一句 “再等等” 拖住。

也正是在这种背景下，有人翻出了王健林早些年谈房产时说过的两句话。话不长，但放在今天看，反而比各种预测都更接地气。

王健林的两句真言

当初，很多人觉得王健林退出房地产行业，就一定是唱衰房产，其实不然。

他当年从房地产重资产转型，不是不看好这个行业，而是看透了行业的底层逻辑 —— 房地产从来不是 “只涨不跌” 的神话，而是有周期、有规律的民生产业。

这也是他第一句话的重点：“全世界没有哪个地方的房地产能一直繁荣超过 50 年，一般来说，发展 20 多年就已经到了饱和阶段，房屋供应和购买力都到顶峰，后面开发空间越来越小。”

事实也确实如此，从上世纪 90 年代末我国商品房改革算起，到 2017 年前后正好 20 多年，房地产市场从 “短缺时代” 进入 “充足时代”，房价也涨到了阶段性高位。

而国家统计局的数据也印证了这一点：2025 年全国房地产开发投资 82788 亿元，比上年下降 17.2%；住宅投资 63514 亿元，下降 16.3%；新建商品房销售面积 88101 万平方米，下降 8.7%，住宅销售面积更是下降 9.2%。

这些数据不是说明房地产不行了，而是印证了王健林的判断 —— 行业已经过了高速扩张的顶峰，进入了平稳调整期。

很多人担心今明两年买房，5 年后血亏，本质上是还停留在 “买房必升值” 的旧思维里，把房子当成了投机工具，而忽略了它的核心属性 —— 居住。

王健林的第二句话，恰恰点破了这一点：“房子是用来住的，不是用来炒的，脱离了居住需求的房产，最终都会回归理性价格。”

这句话比后来的楼市调控导向早了很多年，也更直白，戳中了很多人的投机误区。

今明两年买房，5 年后会不会亏，关键不在于 “什么时候买”，而在于 “买什么房”“为什么买”，这也是王健林两句话背后的深层逻辑。

结合当下的市场现状，拆解三个核心要点，每一个都贴合实际，中老年人一看就懂，也能避开坑。

刚需和投机，买房结局完全不一样

第一个要点：刚需买房，永远没有 “亏不亏” 的说法，只有 “合适不合适”。

很多中老年人买房，要么是为了自己养老，要么是为了给子女刚需置业，这类买房需求，核心是 “住”，而不是 “赚”。

2025 年末全国商品房待售面积 76632 万平方米，虽然比上年末增长 1.6%。

但较年初已经减少 3259 万平方米，去库存取得了明显进展，这意味着刚需买房的选择更多，议价空间也更大，今明两年反而可能是不错的时机。

举个很实在的例子，二、三线城市的退休老人，手里有一笔养老钱，想换一套一楼带院子的房子养老，之前房价高位时，这类房子供不应求，房东坐地起价，一套 80 平米的房子要价 120 万，还不议价。

2025 年以来，当地楼市调整，同小区同户型的房子，报价降到了 105 万，还能再谈 5 万左右的优惠，算下来每平米省了近 2000 块。

对这种老人来说，买房是为了养老居住，5 年后房子哪怕不升值，甚至小幅贬值，他也没有亏 —— 因为这 5 年里，他住得舒心、方便，解决了养老的核心需求，这比所谓的 “升值” 更有价值。

而且国家对刚需买房的支持力度一直在加大：部分地区 60 岁以上老人首套房契税减按 1% 征收，甚至减免 50%；公积金贷款额度上浮 10%-20%，部分银行针对老人推出 “养老按揭贷款”，允许以退休金作为还款来源，贷款年限最长可达 15 年。

这些政策红利，今明两年买房能直接享受，反而比房价高位时更划算。

第二个要点：投机买房，今明两年入场，5 年后大概率亏得 “一塌糊涂”，这也是王健林最想提醒的。

所谓投机买房，就是手里有多套房子，还想再买几套，等着房价上涨后抛售赚差价，这类操作在当下的市场环境里，完全行不通。

从数据来看，2025 年全国房地产开发企业到位资金 93117 亿元，比上年下降 13.4%，其中个人按揭贷款 12852 亿元，下降 17.8%，这说明市场上的投机资金正在逐步退出，大家买房越来越理性。

而且我国住房总量已经足够，96% 的家庭有一套房，41.5% 的家庭有两套及以上，房子早已不是 “稀缺品”，供大于求的格局已经形成，房价很难再出现以前那种 “普涨” 的行情。

更关键的是，国家一直在严控投机炒房，深化住房公积金制度改革，推动 “好房子” 建设，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房。

今明两年如果还抱着 “炒房赚差价” 的想法买房，尤其是买那些位置偏僻、配套不完善、人口流入少的房子，5 年后大概率会面临 “卖不掉、租不出” 的困境 ——房价下跌，加上持有成本（物业费、房贷利息），亏得一塌糊涂是必然的。

这里要特别提醒一句，很多中老年人容易被 “低价房” 诱惑，觉得 “便宜就有赚头”，其实不然。

比如一些三四线城市的远郊楼盘，价格比市区低一半，开发商宣传 “未来会通地铁、建学校”，但实际上，这些规划可能要十几年才能落地，甚至根本落不了地。

那些远郊的低价房，大概率会成为 “烂尾” 风险高、增值无望的 “烫手山芋”，买了就是亏。

选对房子，五年后才不会吃亏

第三个要点：选对房子，哪怕今明两年买，5 年后不仅不亏，还能保值甚至小幅增值。

王健林虽然退出了房地产重资产，但他的判断一直很精准 —— 房地产行业不是不行了，而是进入了 “分化时代”，好房子会越来越值钱，差房子会越来越贬值。

那么，什么是 “好房子”？

不是指价格贵的房子，而是贴合居住需求、配套完善、有人口支撑的房子。

这里，有三类房子值得关注：

第一类是一二线城市核心区域的刚需房，这类城市人口流入稳定，产业基础扎实，教育、医疗、交通配套完善，2025 年部分热点城市已经率先展现出回稳态势，这类房子哪怕房价不涨，也能保持稳定，5 年后出手也很容易；

第二类是三四线城市市区的改善房，尤其是带养老配套、低楼层、南北通透的房子，随着老龄化加剧，这类房子的需求会越来越大，保值能力很强；

第三类是老旧小区改造后的房子，2025 年全国新开工改造城镇老旧小区 2.71 万个、499 万户，完成投资 1332 亿元，改造后的老旧小区，配套升级、环境改善，居住体验大幅提升，保值能力也会增强。

相反，有三类房子坚决不能买：一是远郊的文旅房、度假房，这类房子平时没人住，物业费、维修费照交，而且大多位置偏僻，配套不完善，5 年后很难转手，大概率会贬值；

二是小产权房、违规建房，这类房子没有合法产权，不能过户、不能贷款，一旦遇到拆迁，很难获得合理补偿，买了就是 “打水漂”；

三是超高层住宅，尤其是 30 层以上的，中老年人居住不方便，电梯等待时间长，后期维修成本高，而且未来转手难度大，保值能力差。

结语

其实，王健林的两句话，本质上是告诉大家：房地产行业已经告别了 “野蛮生长” 的时代，买房再也不能靠 “赌运气”，而是要靠 “理性判断”。

今明两年买房，5 年后会不会亏，核心不在于市场行情，而在于买房的目的和选择的房子 —— 刚需买房，选对房子，住得舒心，就不算亏；投机买房，哪怕行情再好，也大概率会亏得一塌糊涂。