文/北京进深 林振兴

时隔141天，铭嘉地产又一次站上了昌平的土拍场。

3月20日，它单枪匹马，以16.88亿元底价摘得昌平中关村科技园昌平园东区四期地块，住宅楼面价约2.58万元/㎡。

遥想去年10底，铭嘉地产身边还是有盟友，一起作战。它牵手北京城建，以28.09亿元斩获昌平区东小口镇宅地，楼面价3.2万元/㎡，打造龙樾海序。

在昌平地产圈，铭嘉地产甘当“绿叶”，多以财务投资者的角色，与别家实力房企联合拿地；但这一次，在南邵新地块中，它却没能“打动”其他老伙伴，只能独自上场。

铭嘉地产这次“单飞”的勇气，或许来自另一位“学霸”的激励——未来科学城置业。

同样是昌平区的国企，未来科学城置业在去年11月，以12.426亿元拿下星寰时代所在地块，开了一个好头。样板间开放短短数日，该项目累计到访量突破万组，成为昌平一季度的首个入市热盘。

看着“同学”考了好成绩，铭嘉地产这次是不是也想自己上考场试试身手？未来这个项目是独立操盘，还是会引入合作开发商来分担风险？目前还是个未知数。

但可以肯定是，昌平南邵楼市的压力不小，尾盘观堂府、梧桐山语后劲不足，新盘凌雲颂也没能杀出重围，月网签直接掉到了个位数。

不止铭嘉地产，今年以来，越来越多北京国资地产商站了出来，托底土拍。

一季度，帝都累计出让7宗宅地，总成交金额87.49亿元，其中就包括了首钢地产、北投置业 北京建工 新航城、北京城建六建设集团、住总集团、北京仁和日升房地产等北京国资地产商。

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相较未来科学城置业，铭嘉地产在地产圈就是“小透明”。

它成立于2002年，注册资本132050.8万元，由昌平国资委、北京昌鑫建设投资、昌平房地产分别持股96.2136%、3.1049%、0.6816%，法人兼董事长为高建勋。

其中，二股东和三股东背后是昌平国资委和未来科学城集团。有意思的是，铭嘉地产也是未来科学城集团的三股东。

过去，铭嘉地产常常作为资方，出现在土拍场。它的地产朋友圈，除了北京城建，还包括招商蛇口。

铭嘉地产和招商蛇口曾在10年前牵手，以总价超60亿元，拿下昌平南邵两宗住宅用地，创下了彼时区域内的楼面最高价，楼面价分别为3.38万元/平米、3.52万元/平米。

目前，它名下涉及地产的子公司，包括北京蓝华宇房地产、北京招商局铭嘉房地产、北京铭嘉嘉业、北京铭嘉科创开发建设、北京铭嘉科建开发建设等。

除了地产，铭嘉还投资了北京铭嘉亮点固废资源化利用有限公司和北京昌平生命谷医药健康产业投资基金（有限合伙）。

再来看看铭嘉地产此次相中的南邵地块：

它的用地规模69581.739 平方米，地上建筑规模69269.556 平方米，包括4幅子地块：CP00-1201-0013 地块的土地金额为 25829 万元，CP00-1201-0015、0016地块为 51628 万元，CP00-1201-0039 地块为 91343 万元。

其中，CP00-1201-0016 地块为幼儿园用地 ，用地规模4800平方米，规划12班幼儿园，需由铭嘉地产建设后无偿移交相关部门。

其余三宗都是住宅用地，北侧的0039地块是3块宅地中素质最好的，面积最大，约3.54万平方米，地形规整，南北短而东西长，面宽资源好。

南侧的0013和0015地块，一西一东，建面分别为1万平米和2万平米。出让文件显示，鼓励0013与0015地块地下空间进行连通，未来社区整体性更强。

此外，0015地块规划 1 座中低压调压箱；0039地块规划 1 座中低压调压箱，1 座分布式能源站（750-1300㎡/座），1 座电信机房(70 ㎡/座)，1座有线电视机房(50 ㎡/座)。

限高方面，0013地块、0015、0039地块分别为18米、18 米（局部24米）、18米，绿地率均为30%。

住宅用地最大亮点是，容积率低至1.01，可以打造别墅 5-6层洋房。

毕竟它东边一路之隔就是融创长滩壹号，以湾居叠拼别墅和观山宽景洋房为主。

配套方面，周边有路劲世界广场、白浮泉公园等施，还有昌平新城滨河森林公园，地铁最近的是昌平线南邵站。

除居住用地外，街区内还规划有多幅教育用地，从幼儿园到九年一贯制学校、24班高中，一应俱全。另有社区会客厅、卫生服务站、养老驿站、社区商业服务网站等配套用地。

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铭嘉地产收入囊中的新地块，位于昌平区南邵镇，六环外。

但南邵的房子有多难卖？看看新盘凌雲颂就知道。

取证4个多月，“贴牌”龙湖的凌雲颂仅有47套网签，去化率8%，成交额1.83亿元。

这个项目单单拿地就砸了13.69亿元，目前地价履盖率约13%。

进入2026年，凌雲颂每个月网签都是个位数。

根本原因就一句话：昌平楼市的压力，实在太大了。

看看这一长串名单就知道竞争有多激烈：北京国贤府一二期、星耀未来、清樾府、国誉燕园朗润、龙湖观萃，尾盘越秀星樾、中海寰宇未来、建发观堂府，中海未来之镜、国誉星城等。

去年昌平的供应量，妥妥突破1万套，堪比丰台。

丰台现在什么状态？一个字：卷。价格战打得飞起。

过去，昌平还能靠海淀外溢购买力撑着，可最近一年多，海淀自己土地供应大增，购买力已经不太够分。

今年上半年，昌平楼市更热闹，东小口的龙樾海序、歇甲村的中建智地国贤府PARK、未来科技城南区的星寰时代三个项目会同台竞技。

这三位“火枪手”，个个位置能打，地铁加持，“好房子”产品力在线，将成为今年昌平楼市主力军。

相比朱辛庄、歇甲村等板块，南邵板块关注度稍弱，产业布局稍弱，配套正在完善。

而且南邵现在买房群体已经被梧桐山语、观堂府、凌雲颂筛的差不多了，新增客户群体量没那么大，海淀外溢又够不着。