地产高管出海卖豪宅：创业砸入200万没回本；灵魂自由了，身体很焦虑
编者按：
人生重燃，如春柳抽芽，历经寒冬的磨砺，终焕生机。
每个人都是航行者，在人生的旅途中，我们难免遭遇困境、挫折和失败。面对风浪的洗礼，我们不断调整航向，坚定前行，寻找属于自己的彼岸。
人生重燃，亦是对自我价值的重新认识。我们要学会欣赏自己的优点，如琴瑟之和谐，亦接受自己的不足，如同璞玉需经琢磨方显光华。
此路虽不易，但如清泉之在石，日积月累，终汇聚成海。
值此跨年之际，搜狐财经、搜狐科技联合推出策划报道，聚焦个体小人物的人生重燃之旅，一起勇敢面对人生挑战。
本文聚焦地产高管创业，在地产深度调整的背景下，房企高管放弃职业经理人路线，转型自己做老板，能否为失业潮下的地产人带来启发。
出品 | 搜狐地产&焦点财经
作者 | 王泽红
“汗珠不停从额头往出冒，脸也憋的通红。”
11月27日，曼谷一栋写字楼会议室里，黄志婕正在用英文汇报，在甲方期待和疑惑的眼神中，现场出现了尴尬的安静。接连几个卡Bug之后，令她紧张到颤音，在脑海中拼命搜刮单词，四五个词拼接成一句蹦出来，毫无语法，与原来的脚本不要说不尽相同，已经是完全不相干了。
会议室在投影前围坐着三排人，右边是她的团队成员，正中间的是泰国一家房企的高管，对面是甲方的团队，十几双眼睛盯着PPT，而从十二楼透过窗户，入目的是曼谷核心区商业体雕塑，稍远处便是甲方的一个重点项目Coco parc。
泰国接连考察三天项目后，甲方突然要求做一次汇报，需要了解中国客户的情况，也想了解以中国客户的要求，甲方项目有哪些需要调整的建议，留给黄志婕团队的准备PPT的时间，不足两天。
“为了拿下泰国业务，我把压箱底十多年的英文，都拿出飚了。人是被逼出来的，被环境逼出来的。上一次这样死磕英语，还是碧桂园2007年上市，当时我负责撰写和校对中英文版招股书里的营销部分。”
创业一年半以来，黄志婕直呼这次挑战性极大，提报做好英文版本还不行，需要写英语脚本。
这是她的第一单海外业务，帮助泰国一家房地产公司在中国做品牌建设，核心是吸引国内人士去往泰国购买现房公寓。
出海卖房，是她的创业团队新开拓的业务。
出海卖豪宅：英文交流卡Bug，急的冒汗
营销是黄志婕的老本行，1999年，她以“12门徒”的身份被杨国强招进碧桂园，参与搭建了碧桂园沿用至今的数字营销体系；2014年，辞别碧桂园后又辗转几家企业，先后曾在世茂、华夏幸福等担任营销总裁。
2022年，她彻底放弃地产职业经理人路线，与几位合伙人在深圳共同创立“块链科技”，定位于地产数字化解决方案供应商，专攻数字化营销。
多年的工作生涯，她已多年未写过脚本，根据PPT逻辑便能组织语言，但此次不行，嘴巴怎么说要写出来，因为做不到英文的“如臂指使”，只能提前写好脚本，讲话内容全部提前固定。
创业一年半以来，这是令她印象最深也是最难的一件事。
“甲方有车接送我们到项目，团队上车就睡，她们说从来没有试过累到上车就睡，下车就干的。”黄志婕笑着说道，三天考察已令团队精疲力竭，令汇报准备工作愈加艰难。
汇报当天凌晨四点，黄志婕还在为PPT写脚本。
深夜准备汇报PPT截图 （黄志婕供图）
“早上起来还在加内容，自己都不知道加了啥，到了现场遇到逻辑严谨的东西就会卡，那是我职业生涯这么多年，第一次急到自己冒汗。”
“12页PPT，从上午十点半讲到下午两点。关键是脚本没看明白自己写啥，还好每一P的“建议”那里写得很清楚，please look at the red light，that‘s our suggestions, at the bottom of the right side.”
谈到这里，黄志婕还复述了一句当时比较准备的表达。出海业务的第一次高管汇报，就在这样的沟通中谈成。
“同样存在自由与焦虑，但是颠倒了。”谈及创业前后的生活，她认为这是最大的变化。
“以前在职场，身体是自由的，思想是焦虑的，每天朝九晚五，身体是一个放松状态，但思想焦虑、灵魂被困住了，公司的制度、要求和各种协调，让你疲于应对；创业之后，灵魂是自由的，但身体很焦虑，恨不得一个人要掰成几个人用。” 黄志婕解释道。
与搜狐财经对话前一天，她赶赴珠海与一家当地国企谈合作，深夜11点半才回到深圳。“就是这种状态，每天都是忙成狗，但是你的思想很自由。”
自己当老板：虽然没回本，但现金流已回正
也正是这次出海业务，让她了解到中国与泰国房地产之间的差异，国内开发商营销一般会强调地段，在区域沙盘把周边设施标注得一目了然；但泰国房企则不同，现房基本不做区位沙盘，因为“客户都很熟悉环境”。另外，泰国的公寓并没有公摊面积，购买的均是套内面积。
“他们的公共空间做得很贴合客户需求，并且占据项目了最好的资源，天际泳池几乎是公寓标配，”谈及此处，黄志婕双眼发亮，这才是开发商该有的产品理念，她总结道。
公寓公共空间天际泳池 （黄志婕供图）
此外，项目的命名方式也有差异，国内开发商的高端盘，多以府、公馆、院子等命名，而这家泰国房企是以距离地铁口的远近命名，极致的强化地段概念，如其在售的Ideo Rama9公寓，马路斜对面就是地铁口和著名的Jodd夜市。
“我咨询过曼谷的朋友，它的项目卖价在泰国相当于中高端产品，泰国高端公寓一般是在25万泰铢以上，即5万元人民币左右，他们的公寓售价以3万至4万人民币为主，高端公寓会达到5万元人民币。” 黄志婕讲到，他们的公寓最高可以有49%卖给海外，包括马来西亚、新加坡、中国等市场。
考察项目时随拍（黄志婕供图）
在中国市场，其主要定位于四类人群：一是留学生；二是出海企业的员工；三是养老人群；四是投资客。“投资客主要是购房后出租，出租回报率可以达到8个点，扣除房产持有税、水、电押金和物业费等，收益也有4至6个点。”
“我们刚承接其在中国的业务，目前效果还没有显现。”谈及这一单出海业务，黄志婕更多是对新鲜事物的欲欲跃试，“有压力，但动力更大”。
对于块链科技而言，其地产数字化营销业务开展，更多是在国内，一年半时间内已与不少央国企房企建立了合作。
“我是创业特别谨慎的一个人，第一步不会说离开房地产去到一个陌生的行业，然后自己吭哧吭哧打一笔钱，然后做这件事。”
“但到目前为止，砸进去的本钱，还没有回本。” 黄志婕透露，她当初砸进去不到二百万，作为创业的启动资金，现在由她领头的业务模块共8个人；其它业务模块30多人，主要是负责技术开发，纯卖工具，“我负责卖运营服务，大家的方向不一样。”
“虽然没有回本，但我们现在的现金流已经可以回正。”对于黄志婕而言，地产形势如此严峻之下，这是一个颇为不易的开局。
创业背后：地产经理人职场“缩窄”
“创业之前，我基本没有怎么找工作，因为整个局面我基本看清楚了。”
“从我这个位置如果往下走，很难放下职业经理人的面子，况且我当时可选择的企业，已经没有了，因为大部分房企已经暴雷了。”黄志婕坦言道。
“即便找到企业入职，在地产下行的背景下，老板花高薪把你请进去，就是希望你作为 ‘强心针’，希望你有什么妙招或“神仙剂”，让企业重新复活，但是说实话，这么多年的高歌猛进、资本杠杆累积下来，想要依靠职业经理人短时间内妙手回春，不符合现实。”
“此外，‘强心针’的效果，也不是凭一个模块或者一个人能调动起来，2022年民营房企已经大面积出险，很多企业出现了危机，裁员大潮滚滚而来。”
按照她往往的经验，一个新高管入职，想要在三个月甚至半年内将所有资源了解清楚并调动起来，很难做到。更何况企业已经处于高压状态，已经被绑死了，而老板期望值又高，不会给新高管太多时间。
“这是一个死结，是一个死循环，想要解开就要用很痛的方法，但老板又舍不得。如果舍得，他可能不用直接招职业经理人，自己就能下决策。”
她曾有过尝试，大型企业撬不动；也入职过一些中型房企，但均失败了。
“我入职的最后一家企业是区域型房企，压力相对而言不大，但由于长时间偏安一隅，执行团队和一线人员思维有局限，而且很多人不是在做事，而是人情世故在做人，你发现自己很难带来改变。”
“企业是一个很复杂机器，某种程度上它比精密仪器还要难。因为精密机器两个齿轮之间的那个精度是能计算的，但企业内是人与人的磨合。”
“期间我也收到几个offer，也有猎头来问；同事们也有推荐，但我已经不会再考虑民营房企了，因为已经一一尝试过了，很难有突破空间，没有必要了；我的性格也不太适合央国企，而且，用专业在一线做出成绩会更简单，把专业交给我，把组协调交给原来的企业高管们，各司其职是最好的，也更容易带来行业的变化，所以就出来自己干了。”
此后，黄志婕房企地产职业经理人路线，走向创业道路，一头扎进专业里，然后拼命地往深处挖。
个人建议：不要孤注一掷做选择
“虽然一直在避坑，但该跳的坑一个没拉下。”回顾一年半的创业生活，她总结了四点：
一是不要盲目去干，要对自己有充分的认识，创业要有一技之长，这是基础；
二是创业需要经济实力，不要让身体和精神都背负巨大压力；
三是不要大手大脚去做，要小心去摸索、摸着石头过河，不要为一个想法去买单。有时候伟大的创意或者变革，都来自于一个想法，但需要判断自己的能力，以及市场的风口机遇。
“如果没有一门谋生之技的话，最好不要把钱随便乱投出去。创业是一件蛮费钱的事，压力也很大。劝大家出来创业时，一定要在自己经济能力可以承受的范围内，不要影响到自己的大后方，不要孤注一掷的做选择。” 黄志婕建议道。
在她的朋友圈里，离职的同事有转行做传统实体，如开咖啡店、奶茶店、宠物店、卖酒，卖家具，也有发挥兴趣做旅游主播、电商卖衣服、跨境电商卖中国货物的，还有转到其他行业的，做保险、汽车销售，也有开滴滴的。
“有的是放下过去，找个兴趣爱好，例如做宠物或者培训或者餐饮，这些大多数是地产中高层。有的是做地产下游，例如做主播干分销，利用自己原来的客户圈，通常都是一线营销人的转行选择。”
“就目前看，一线的成功几率目前高于中高层。”
“跨境电商的黄了，因为思路不对；开单店的咖啡奶茶的朋友，还在进行中；宠物店也黄了。那些活都不能大开大合的做，地产人大手大脚惯了，上手就是几百上千平米的高调装修，请个管理人员经营而自己当甩手掌柜的，基本都扛不过半年。”
“都说创业成功的人大多是在40岁以上，是因为他们有足够的沉淀资产，无论是财富还是经验。我们这个年纪的地产人转型也应如此。” 黄志婕说道。