楼市变天？香港房地产成交量创33年来最低水平！蝴蝶效应恐蔓延
自2022年以来，房地产行业的下行已经有目共睹，房地产资产价格的下跌，严重影响到家庭财富的缩水，这也为预期中的消费恢复蒙上了更多的不确定性。
2023年的消费恢复已然不及预期，消费者信心指数创新低，连带着青年失业率也一路下跌，这两个数据到今天也没有恢复更新，到今天，随着新的一年到来，更多的关于刺激房地产市场的利好也不断出台。
根据上海公积金发布的《关于调整本市住房公积金个人住房贷款政策的通知》，第二套改善型住房的最低首付款比例降为50%。该文件还称，对于在嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山和临港自贸区六地贷款购入第二套改善型住房的，最低首付比例降为40%。
除此之外，根据《财新》的报道，2023年前11个月全国挂拍的法拍房70.9万套，同比增长高达33%，2022年法拍房则同比增长35.7%。
法拍房的挂拍数量增加，这意味着国内有更多家庭陷入债务危机，需要强制拍卖房产用以抵偿债务的情况在增加。
而房地产的低迷和下行，往往预示着更大的一轮经济周期即将来临，但这还不仅仅发生在内陆，也同样发生在香港。
香港的房地产在某种意义上遭受到的重创，可能比大陆还要严重。
根据彭博社的报道，香港2023年整体楼宇买卖合约登记数位58023宗，为1991年中原地产开始记录该数据以来的最低水平，除此之外，香港二手住宅销量也创28年新低。
据此，香港2023年的房地产市场成交量创下33年来最低水平，这反映了香港当地楼市的严重低迷，情况比之大陆恐怕还要严重。
究其原因，香港楼市的低迷，一部分是因为利率上升和香港人口外流导致的，这对香港楼市造成了重创。
决定一个地区资产价格的，其实长期来看无非就是供需，在香港楼市供给不变的情况下，由于香港人口的外流，导致需求减少，进一步拉低了香港楼市的低迷。
在经济环境不确定性、利率调整难以预期的背景下，预计香港房地产在2024年依然会有较大挑战。
根据莱坊预计，香港大众住宅价格将在2024年持平或下跌多达5%。
此外，香港房地产按揭数量也降至逾20年低点，按揭买房的人越来越少，这背后也反应了香港楼市的低迷，根据经络按揭转介的报告，香港去年全年现楼按揭宗数位73906宗，创2001年有记录以来的最低水平，全年楼花按揭宗数位1581宗，创2005年以来的全年新低。
经络按揭转介首席副总裁曹德明说，香港经济未完全复苏，开发商推盘步伐受阻，二手房市场表现疲软，从而影响了现楼和楼花按揭数。
香港房地产市场多项数据都创新低，这也从侧面反映了如今香港房地产所面临的严峻宏观形势，为了提振楼市，香港在去年10月就宣布推出三项楼市“减辣”措施，包括将额外印花税的适用年期由三年缩短至两年；买家印花税和新住宅印花税的税率减半至7.5%。
另外，香港外来人才的置业印花税也由“先征后退”改为“先免后征”。
香港房地产的低迷，不能说完全不会影响到内地。
房地产市场的好坏，背后都是受到全球经济的影响，尤其是欧美高息的压力，这是香港和内地共同面临的压力和挑战。
谈到香港房地产市场的变化，我们依然需要佩服的是李嘉诚李超人的敏锐嗅觉和前瞻性。
早在去年8月份，李嘉诚旗下的长江实业就以低于同区一手房售价超过2成的低价，发售油唐新项目123伙单位，最低290万港元就能成交，这直接创下香港市区一手房7年来新低，更低于同区二手房价格。
在开售当天就吸引了大批买家入场，认购也超过14倍，这个新闻在当时就成为香港房地产的深水炸弹。
而这次李嘉诚甩卖香港楼盘的关键因素，和当初他在内地卖卖卖几乎是一样的。
在当时，李嘉诚就敏锐判断香港房地产市场的低迷已经到来，去年香港一手房库存量，接近2-3万，开发商如果不愿意降价促销，那么就很难达到去库存的目的，而李嘉诚旗下的长实降价促销，也非常符合李嘉诚一贯的做法，那就是永远不赚最后一枚硬币。
不仅如此，李嘉诚还在去年加快撤离香港。
旗下的长江和沃达丰的合并，交易价值150亿英镑，合并后沃达丰持有51%多数股权，而和记则拥有49%剩余股权，通过这次合并，长江和记变成了事实上的英国公司。
香港房地产市场的低迷，本质上是因为市场的需求不足和利率差导致的，香港人口自2020年开始就持续外流，仅2020-2022年，香港人口外流就高达18.7万人，且其中大部分都是劳动人口外流，仅2022年，香港一年就减少劳动人口9.4万，跌幅创40年来新高，曾经的亚洲四小龙之首，也不得不陷入一定程度的衰落。
人才的外流，对这个仅有几百万人口的都市来说，无疑是重大打击。
但这也绝不意味着香港丧失了对外吸引的优势，至少对内地来说，香港依然有着巨大的优势。
在大量人口外溢之后，香港也把目光放在了内地上，着手吸引内地人才入港。
在香港赚钱，在大陆消费，已经成为了一种新的潮流，同时也是一种理性的选择。
从去年3月算起，每天香港居民平均每月至少“北上”内地483万人次，这是一个非常恐怖的数据，毕竟香港总人口也仅仅只有750万人，这相当于每46天就有整个香港人口规模的港客“北上”到内地旅游消费。
不是香港不香了，而是内地更有性价比。
首先，香港的收入水平很高，但同样的物价水平也很高，在如今的宏观经济和消费环境下，“香港赚钱深圳花”更具性价比。
目前，香港居民月收入中位数近1.9万港元，差不多1.7万人民币的样子，而香港的蓝领工人月薪则可以轻松超过3万港元，也就是2.7万人民币。
要知道，这还是香港居民月收入中位数，中位数在统计中远比平均数更能够反映真实情况，考虑到香港2022年的人均GDP在4.9万美元，这个收入水平已经等于发达经济体的收入水平。
而反观内地，消费则要便宜得多。
以海底捞为例，同样是肥牛卷，在深圳和香港的售价分别约为60元人民币和148港元（135元人民币）。
两地交通愈发便利，香港人来大陆更为方便快捷，而一边是更高的收入，一边是更低的消费，怎么选，这几乎不用选。
在香港，一位建筑工人的月薪可以轻松突破三万人民币，而深圳的最低工资则是在两千多人民币左右，这也导致香港赚钱内地花，是最优解。
反过来，香港对内地游客的吸引力则在不断减弱。过去内地游客去香港是为了购买奢侈品、数码产品等单价较高的商品，而如今这些东西都可以通过海南免税中心、网购，更便宜地买到，自然香港也就丧失了吸引力。
根据咨询公司戴德梁行的数据，去年上半年香港过夜游客和不过夜游客购物支出分别只有2018年同期水平的55%和18%。
香港此前仅靠关税和汇率优势就足以吸引大量游客“买买买”的日子也已经过去。
到今天，这座几百万的国际金融都市，也面临着越来越多的考验，除了人口的外流和房地产的下行之外，香港的旅游业也遭受重挫，未来香港的重心恐怕也要放在内地，毕竟香港的收入水平依然是非常可观的。
以香港普遍上万的收入，对内地的很多人来说，尤其是年轻人来说，依然非常具有吸引力，而香港目前也的确正在这么做，通过吸引内地年轻人才的方式，来弥补香港人口外流的缺口。
这既是香港的挑战，也是香港的机遇。
end.
作者：罗sir，新青年的职场内参。关心事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。关注我，把知识磨碎了给你看。