前华信总部翡翠苑迎新主，江苏永钢14亿抄底上海豪宅
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蓝鲸财经记者 徐晓春
实业资本再出手上海房产，1月9日，上海华信破产清算后总部房产在经过5次拍卖后，由江苏永钢以14亿元的价格接盘。
鲜少在资本市场露面的江苏永钢曾在去年通过拍卖取得瀚叶股份部分股权，并通过后续转让交易赚得部分差价，因此现身资本市场。
在房企资金压力较大，频频出售大宗商品地产项目的背景下，实业资本以自身相对充裕的现金流为保障出手。
14亿元拍下20套住宅等资产
1月9日，上海华信国际集团有限公司（以下简称“上海华信”）及关联方因破产清算被拍卖的总部房产终于等来了买家。
根据阿里拍卖平台显示，永钢资源有限公司，上海永钢实业有限公司，上海铠钺钢铁技术咨询有限公司，华丽娜，常犇昊，王彤敏，张峰，许晶辉，沈昊，任怡忆，苏颖乔，华彩云，张玉婷，李培瑜，上海海栎钢铁贸易有限公司，徐远见，赵岳，李卓通过竞买号V9175拍得上海徐汇区兴国路111号20套住宅、电子设备及家具，成交价格约14.02亿元。
根据某二手房交易平台显示，兴国路111号的翡翠苑区域别墅均价约为14.76万元/平方米，此次拍卖标的建筑面积合计约为1.22万平方米，以此计算相关资产市场价格超过18亿元，与最终拍卖成交价格有一定的差距。
据天眼查App显示，上海铠钺钢铁技术咨询有限公司的间接控股股东为江苏永钢集团有限公司（以下简称“江苏永钢”），而江苏永钢与永钢资源有限公司，上海永钢实业有限公司最终由永卓控股有限公司（以下简称“永卓控股”）实际控制。
官网显示，江苏永钢初创于1984年，坐落于江苏省张家港市南丰镇永联村。目前，江苏永钢为永卓控股钢铁制造板块的经营主体，公司形成了建筑、交通、机械、能源四类产品集群，是全国重要的建筑用钢和优特钢生产企业，优特钢产销比70%，市场覆盖国内30个省市自治区和全球113个国家和地区。2023年上半年，江苏永钢全部收入约为426.89亿元，归母净利润约为6.78亿元。
此次江苏永钢拍下的资产项目自来对上海华信的破产清算，2019年法院受理了对上海华信的破产清算申请。本次拍卖的20套房产及相关资产的合计评估价值约为17.7亿元，2021年首次进行拍卖价格为16.8亿元，当次无人出价最终流拍，至今共进行五场拍卖，最低价13.44亿元，但该价格在拍卖前由卖方进行了撤回操作。
上海华信位于翡翠苑的20套住宅原设计用途为花园住宅，但公司在建成后多年陆续进行了改造或拆除，曾作为集团公司总部办公使用。根据拍卖披露的信息来看，上海华信曾将其中7栋联排别墅打通作为会议中心，5栋联排别墅打通作为办公用房等，大部分进行了结构改造。
需要注意的是，根据交易提示，此次进行拍卖的20套房产等资产，是按房地产权属现状及房屋现状进行，拍卖成交后办理房地产权属交易过户手续时，如须将拍卖标的按原设计规划进行恢复的或按照相关部门的要求需要对违法建筑进行整改的，所涉及的相关手续及费用均由买方全权承担。
目前，拍卖标的中的8栋（D6）房屋已拆除，现改建成了穹顶建筑物，且该改建未经审批。原规划设计每幢住宅楼均含地下室，现大部分已被不同程度地进行了改动。地下室存有扩建和改建，部分被改成了食堂、活动室等，拍卖标的在2022年10月21日被认定为附有违法建筑的不动产。也就是说，在取得翡翠苑的20栋房产等资产后，江苏永钢或许还将在14亿元之外支付额外的改建等成本。
资金充裕，曾拍下瀚叶股份股权获利
近期，有多家实业资本进入了上海等地的楼市市场。此前，有“水泥大王”之称的金峰集团曾两度出手买入上海高端酒店，金峰集团分别在2023年9月以16.43亿元买入上海虹口三至喜来登酒店，短短四个月后，金峰集团又以24.3亿元买下上海宝格丽酒店。
2022年中，鄂尔多斯及其控股的电力冶金集团也曾豪掷26.73亿元从华润手中购入上海静安区苏河湾板块的写字楼及其地下210个停车位。一个月后，中谷物流29亿元收购上海佳兆业金融中心完成总部布局。
实业资本接连收购上海的房产项目，易居研究院研究总监严跃进对蓝鲸财经记者表示，此类收购说明当前一些大宗房地产项目的资金或资本流动出现了变化。这和此类项目背后的债务压力和流动性压力是有关的。一些企业目前为了缓解资金压力，会加快挂牌抛售。而对于实体企业来说，其资金状况不错，恰有捡漏的机会。
作为永卓控股钢铁制造板块的经营平台，江苏永钢现金流相对较为充裕。据江苏永钢披露的2023年中报显示，公司账面有大约193.82亿元的货币资金，10.62亿元左右的交易性金融资产，上述两项资产具有较强的流动性，占公司全部流动资产的比重约在50%左右。
另外，截至2023年6月30日，江苏永钢账面存在83.11亿元短期借款、18.64亿元一年内到期的非流动负债、39.81亿元长期借款以及大约16.4亿元应付债券等有息负债，公司短期资产能够完全覆盖。同时，上半年江苏永钢经营现金流净流入约6.2亿元。
除了此次接手翡翠苑的20套房产等资产，近年江苏永钢也不是第一次通过法拍捡漏了。2023年2月5日，张家港市朴鑫企业管理咨询合伙企业（有限合伙）（以下简称“朴鑫公司”）以约7.59亿元的价格拍下瀚叶股份原实控人沈培今持有的11.09%的上市公司股份。
据天眼查App显示，朴鑫公司背后老板是吴毅，吴毅家族实际掌控着江苏永钢，目前吴毅作为第三代接班人，任职永卓控股及江苏永钢的总裁。同时江苏永钢通过另一家子公司上海永谐投资直接入股朴鑫公司，永卓控股也通过永业新材料入股朴鑫公司。此次拍卖之后，朴鑫公司成为了瀚叶股份第二大股东。
事实上，在2022年初时，亨通系公司也是通过拍卖的途径拿下瀚叶股份控制权，表面上亨通系公司与江苏永钢等关联公司之间没有股权关系，但二者之间却存在着投资业务的合作。在2023年1月，朴鑫公司的执行事务合伙人苏州青朴与亨通集团、以及上海永谐投资曾共同设立了张家港鑫石新材料发展合伙企业（有限合伙）。
到2023年9月，朴鑫公司将瀚叶股份5%的股份以约4.19亿元的价格转让给了山东历晟投资，相较于年初拍卖取得时的价格增长约22.5%，朴鑫公司净赚约7700万元。去年三季报时，朴鑫公司的持股比例下降至6.09%，成为瀚叶股份第三大股东。
严跃进表示，类似收购本质上是对存量资产的重新盘活，收购方需要考虑两点，即收购的成本或评估价、未来项目经营的收益率等。要适当对收益率等做更加保守的估计，以更好做出投资决策。