房企化债进展观察 | 旭辉集团：53亿元境内债完成展期，境外债重组方向获债权人认可
每经记者：包晶晶 每经编辑：魏文艺
旭辉控股集团（HK 00884，股价0.27港元，市值28.12亿港元；以下简称旭辉）的债务重组有了新进展。
11月3日，旭辉发布的投资者月度通讯披露了境内外债的最新进展。境内债务方面，今年前10月已完成3笔公司债及CMBS的展期工作，合计展期金额超过53亿元；境外债方面，旭辉已于9月向境外债权人及顾问提供境外债务重组最新方案，尽调与专业分析工作已有阶段性成果。境外银团和债权人小组认可“短端削债、中端转股、长端保本降息”的重组方向。
据旭辉集团在上交所的债券公告，2023年内到期的“21旭辉03”尚处于宽限期内的投票阶段。旭辉方面表示，“待年内最后一笔公司债展期投票完成，年内所有到期债券展期全部完成。”
同日，旭辉发布的2023年10月的未经审核营运数据显示，今年1-10月，旭辉实现合同销售金额约608.3亿元及合同销售面积约433.7万平方米，公司股东权益应占合同销售金额约311.7亿元。交付方面，据旭辉集团官微，旭辉前10月在全国53城107个项目共计交付8.8万套新房。
已完成53亿元境内债展期
今年前10月，旭辉已完成的3笔公司债及CMBS的展期工作，包括近期10月18日“20旭辉03”第一次债券持有人会议三项议案获审议通过，兑付日调整为2025年10月26日；另一笔剩余规模共计24.45亿元的CMBS“中金•旭辉集团1号物业资产支持专项计划”（“20旭辉1C”和“PR旭辉1A”）的流动性支持支付期限宽限，也于10月13日获得持有人通过，宽限展期3年；以及5月获得宽展的“20旭辉01”。合计展期金额超过53亿元。
此前的9月15日，旭辉集团发布公告称，债券“21旭辉03”已获2个自然月宽限期，但其展期方案目前尚未能通过。据悉，“21旭辉03”发行规模18.75亿元，期限为2+2年，起息日为2021年9月14日，到期日为2025年9月14日。此前，“21旭辉03”展期方案投票已有过五次延期。
11月6日-8日，旭辉召集了2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）（“21旭辉03”）2023年第二次债券持有人会议，对“关于调整本期债券兑付安排、增加增信保障措施的议案”“关于同意延长宽限期的议案”等进行投票。截至发稿时，该项会议再次延期至11月10日。
图片来源：旭辉集团月度通讯
旭辉方面表示，“待年内最后一笔公司债展期投票完成，年内所有到期债券展期全部完成。”
在境外债方面，旭辉已于9月向境外债权人及顾问提供境外债务重组最新方案，尽调与专业分析工作已有阶段性成果。为兼顾不同债权人的诉求，公司也提供了短中长不同选项；境外银团和债权人小组认可“短端削债、中端转股、长端保本降息”的重组方向，也理解公司的降杠杆逻辑。目前，公司与债权人持续积极沟通，双方皆致力于不断缩小分歧，寻求兼顾各方利益的解决方案。
以旭辉的经营状况，境外银团和债券债权人小组认可境外重组方向，并且理解公司的降杠杆逻辑。目前最新的消息是，旭辉与两边债权人小组积极持续进行商业谈判以缩小分歧，寻求兼顾各方利益的解决方案。
协众策略管理集团联合创始人黄立冲接受《每日经济新闻》记者采访时表示，“其实旭辉最大的风险不是在海外。能够较容易地完成美元债宽展，是因为它的很多美元债是自融的。也就是说，最大的债权人在国内而不是在海外。当然，目前能够取得重组成功，本身已经不错了。”
前10月交付8.8万套新房
事实上，自去年11月1日官宣对境外债务停付本息以来，作为示范性民营房企，旭辉一直在推进境外债务全面解决方案。
彼时，旭辉方面表示，这一决定是在保预售房交付、保企业正常经营的大目标下，应对流动性极度受限做出的安排。
“目前，这些房地产公司集体面临困境分成几个阶段，第一个是债务过高所受到的打击，第二是房地产流动性不足所受到的打击，第三是全国范围货值的下跌。可以统称为去泡沫过程中所受到的打击。”
黄立冲指出，“现在房企所面临的困难，是逐步从债务过高带来的冲击走向了第二阶段——房地产流动性不足的冲击，房子卖不出去，不少企业的销售大幅下降甚至腰斩。未来流动性不足的冲击依然存在，叠加房地产价格下跌，三个冲击一起来，资产贬值，房企债务比例越来越大。”
不过，延迟刊发的2022年业绩报告也能显示出旭辉的艰难处境。11月3日，旭辉发布的2022年业绩报告显示，2022年全年，旭辉实现收入约474亿元，比2021年减少了56%；毛利约为66.20亿元，同比下降68.2%。年内录得亏损约为135.60亿元，2021年内利润则约为123.27亿元。
值得一提的是，在业绩、债务双重压力之下，今年以来，旭辉仍在销售和保交楼方面取得了不错的成绩。
图片来源：旭辉集团公告
中报显示，2023年上半年，旭辉集团实现收入约313.19亿元，同比增加5.4%；净亏89.72亿元，上年同期归母净利润7.31亿元；毛利较去年同期减少19.3%至约49.64亿元；实现合同销售金额约419.4亿元，较去年同期的631.4亿元减少33.6%。
2023年1-10月，旭辉累计实现合同销售金额约608.3亿元，合同销售面积约433.7万平方米，公司股东权益应占合同销售金额约311.7亿元。
另一方面，旭辉也通过处置资产“回血”。9月18日，旭辉公告将持有10%股份的广州增城项目股权出售给合作方恒基，出售代价为2.4亿元。本次增城项目出售的对价将用于抵冲公司对恒基中国在上海虹桥写字楼项目的应付款；9月12日，路劲公告称，公司全资附属公司北京隽投与北京旭科（旭辉间接持股99.6%）签订股权转让协议，北京隽投将以2.95亿元收购北京旭科持有的北京顺和仁义房地产51%股权。
“保交付”方面，据官微消息，旭辉今年前10月在全国53城107个项目共计交付8.8万套新房。其中在10月份，旭辉完成了北京公园都会、天津旭辉·滨海江来、南昌旭辉中心·水投樾府、珠海江屿海、苏州锦麟铂悦府、大连旭辉·江山如院、昆明公园锦悦、青岛博观御品等位于13个城市的多个项目的交付。
每日经济新闻