厦门全域解除限购背后：二手业主降价抛售，开发商一周卖6套房即成销冠
曾经是炒房客最为青睐的“房价高地”厦门，正在密集优化房地产政策以修复市场。
11月15日，厦门市促进房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步优化房地产市场相关政策的通知》（以下简称《通知》）（以下简称“‘11·15新政’”）。
《通知》明确，立足厦门房地产市场实际情况，解除全市限购措施。在思明、湖里购买一手、二手商品住房，不再审核购房人资格，限售措施保持不变。《通知》还优化了家庭住房套数认定标准，多子女家庭（二孩及以上）购买的第二套住房认定为首套，购买的第三套住房认定为二套。
两个月前即9月18日，厦门市促进房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称“‘9·18新政’”），取消岛外限购、限售措施，在集美、海沧、同安、翔安四区购买商品住房，不再审核购房人资格，不再限制上市交易时间。
政策叠政策释放了明确信号。易居研究院研究总监严跃进认为，过去一些重点城市虽然在放松限购，但其实有所保留，中心城区或核心区仍保留限购政策。厦门这次打响第一枪，说明限购方面的约束不断减少，进入到全面放松限购的新阶段。
不过，正如万科董事会主席郁亮所说，冰冻三尺非一日之寒，不能指望政策一招解决所有问题。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对厦门“11·15新政”的效果保持谨慎态度，“一定会有部分人群特别是一些看好特区长期价值的人群进入市场，岛内的优质物业交易量会出现增长，但对于全市房地产市场并不能带来很明显的提振。”
厦门岛内，时代周报记者摄
全面宽松
厦门此次优化房地产政策，涉及限购、信贷、公积金提取、降低开发企业成本等多方面。
最受市场关注的是，岛内取消限购措施。根据《通知》，在思明区、湖里区购买一手、二手商品住房，不再审核购房人资格，限售措施保持不变。商品住房项目土地出让合同中另有约定的除外。
“厦门的房地产市场比较特殊，岛内岛外房价和供应量的差距非常大，商品房的品质、居住环境、公共服务差别也非常大，岛内商品房为全体福建人、全体闽南人甚至全球闽南人所青睐。”李宇嘉认为，面对岛内供给弹性小，供应量有限，早已进入存量时代的现状，厦门依然退出岛内限购，说明当前房地产市场确实比较疲弱。
优化家庭住房套数认定标准亦是“11·15新政”的一大亮点。《通知》提出，在厦门辖区范围内，多子女家庭（二孩及以上）购买的第二套住房认定为首套，购买的第三套住房认定为二套。多子女家庭根据政府相关部门出具的住房套数认定证明，向银行申请商业性个人住房贷款。
厦门此次优化房地产政策，还减轻了购房者、开发企业的资金压力。
《通知》要求，对于贷款购买思明、湖里商品住房的居民家庭，首套房最低首付比例为25％，二套房为35％，此前分别为30%、40%。
另外，住房公积金缴存人或其配偶购买自住住房并已办理住房按揭贷款的，可每年申请提取一次住房公积金提前偿还购房贷款本金。住房公积金贷款借款人因家庭收入发生变化影响还款能力时，可通过办理住房公积金贷款展期延长贷款期限，降低月还款额。
关于降低开发企业成本，《通知》提出多项措施，包括同意竞买人在参与土地竞买中，可用“见索即付”的银行保函缴纳竞买保证金；加快保证金退还节奏，土拍活动结束后，原则上在次日12时之前办理完保证金退还手续；新出让商住地块在合同约定的土地出让金支付期限内，免于支付利息。
“此前限购放松的基础上进一步放松，所以原先的放松不解渴，需要进一步优化调整房地产政策。全面放松是非常重要的信号，也体现了政策放松再放松的导向。”严跃进认为，至于担心市场炒作，按照目前的供求关系，不是市场的主要矛盾。
长期低迷
厦门频繁优化房地产政策，或许指向市场的长期低位盘整。
“9·18新政”发布前，厦门市场经历了冰点时刻。
克而瑞统计数据显示，今年第36周（9月4日-9月10日），厦门新建商品房成交1.15万平方米，环比下跌39.9%，为今年以来周度成交次低位，仅高于春节当周。
“各项目成交量均未突破个位数，楼市坠入冰窖，卖6套新房能夺冠。”克而瑞指出。
“9·18新政”对市场的促销效果较为有限。
在厦门从事二手房代理销售十多年、现为德佑一门店店长的赖兴固告诉时代周报记者，“‘9·18新政’出来，岛外楼市火了大概半个月，又恢复到往常的状态。”据其观察，岛外限购解除后，门店咨询量、成交量有所提升，但政策利好的持续性不强，“政策是有两面性的，的确释放了一部分刚性需求，有些客户反而觉得越是放开越不敢买。”
观望情绪浓厚，成交难以反弹。
据克而瑞统计，9月厦门一、二手商品住宅成交量未能止住下滑态势，共成交1901套，环比下跌8.6%。其中，一手住宅成交面积约7.57万平方米，环比下跌10.8%，成交均价38684元/平方米，环比下跌6.7%；二手住宅成交面积12.49万平方米，环比下跌13.9%。
10月，厦门新房、二手房成交量双双上升，但仍不及去年同期的成交量水平。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，10月厦门新建商品住宅成交面积为11.31万平方米，环比上涨70.8%，同比下降28.8%；10月二手住宅成交1392套，环比上升17.8%，同比下降2.9%。
市场迷雾未散，开发商和二手卖家只能降价出货。
“这两个月厦门的开发商主要通过以价换量的方式来实现成交量的增长。”第一太平戴维斯福建地区总经理吴珺向时代周报记者表示。
在传统营销旺季“金九银十”，厦门多个项目加大营销力度，推出工抵房、一口价、特价房等房源，辅以首期5%、首付分期10万元起等促销手段。
“很多销售进入中后期的存量盘，售价跟去年相比最低能够给到8折左右的空间。”吴珺透露，如果议价能力和资源大买家，还能给予更大的让利空间，包括送车位、送物业费等。
二手房议价空间打开。截至10月底，厦门在售有效挂牌房源总量超5.5万套，且二手住宅挂牌数仍在增长，供过于求严重，部分压力大的房东急售甩卖现象增多。
“现在要想卖掉房子，绝对要是整个小区最便宜的一套，才有带看机会，进而有可能成交，客户能接受的价格才是成交价。”赖兴固说。
时代周报记者发现，房价向来坚挺的厦门岛内学区房，二手房挂牌价已经有所松动。
岛内某知名小学对口的一学区房小区一名房东，在最近两个月两次下调挂牌价，累计降价132万元，最新挂牌单价约5.6万元/平方米。可供对比的是，该小区最新成交的一套房源成交单价约6.7万元/平方米。
海景、学区是岛内二手房的主要卖点，时代周报记者摄于2022年9月
新房成交量恢复不及预期叠加二手市场出现抛售潮，厦门于11月15日再出招。
“距离上次岛外退出限购不到两个月的时间，这次全境退出限购，并且对限贷政策进行了明显的调整。触发的因素之一系10月市场下行超出预期，岛外退出限购和认房不认贷的效果并不明显。”李宇嘉分析认为。
吴珺意见略有不同。“从数据来看，‘9·18新政’对岛外市场成交的带动还是有些效果的，部分一手楼盘销量有了显著增长。为什么岛内跟进解除限购？一方面是想延续岛外的势头，进一步带动岛内市场；另一方面也说明岛外其实没有达到量价提升的预期效果，可能还是希望加大力度，提振岛内价格，因为岛内的房价本身是厦门的重头。”
11月16日，国家统计局公布2023年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。厦门新建商品住宅销售价格指数同比下滑2.1%，二手住宅销售价格指数同比下滑5.5%。
乐观谨慎
厦门岛内解除限购，有一个不能忽视的背景——岛内即将迎来新房供应潮。
进入四季度，岛内多个纯新盘入市或待入市，在售、待售存量较大。据克而瑞统计，当前岛内主力在售楼盘8个，可售房源超2000套，加上招商湾湖臻境、保利天悦、保利国贸天琴和湿地公园TOD璞瑞等楼盘待批预售房源2000多套，主力楼盘实际可售、待售房源超4000套。
待售楼盘方面，思明纯新盘湖滨里和中海峯汇里双双启动意向登记，进入开盘倒计时；今年7月底出让的新项目云启东方也进入开盘强宣期，3个楼盘待售房源超1000套。
“合计下来，岛内可售、待售房源超5000套，岛内市场抢客竞争压力升级，亟需放开政策限制，引导有效客户入场。”克而瑞表示。
岛内解限后，市场能否有效消化供应？多名业内人士持乐观谨慎态度。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪认为，岛内的整体发展要相对领先于岛外，房价水平也相对较高，因此在本次限购政策的优化后，改善需求将会担当起提振主力，或将对市场情绪的改善起到较为明显的效果。
克而瑞厦门机构分析师认为，从存量市场来看，岛内能起到聚集升温效果的楼盘有限，难以触发“锅底效应”。岛内房产购买资金压力较大，对于二套、三套购买客户而言，房贷利率高，购房成本较大，刺激入市积极性有限。
“目前的政策、手段，都是一些短期行为，只是把原先累积的需求释放出来。”吴珺认为，从长远来看，房地产市场要走向平稳健康发展，要解决两个问题——购买力和需求。
“过去20年推动中国房地产市场增长的，其实是投资需求和刚性需求，主要是投资需求。经过这一轮调整，投资群体已经逐步离场，而刚需群体买房更多实行跟随策略，追涨杀跌，很难主动引导市场。这就是为什么现在房价明显下跌，刚需客还在观望的原因。”吴珺说。
吴珺认为，目前的政策把购房路径打开了，限售政策、信贷政策等仍有一定的放松空间，因此政策效果仍有待观察。“如果市场势头能保持，对明年会是一个中长期的利好。”