今年广钢不得了！成交量翻倍，二手房价比奶厂扛揍
二手楼市，短暂火了一个月，又被打回原形。
刚刚，广州市房地产中介协会公布，12月（统计周期为11.26-12.25）全市二手房整体网签（中介促成+自行交易）9796套，环比下降3.79%。
至此，2023年，广州二手房全年累计网签108544套，这个成绩怎么说呢。
破十万了总归不算难看，但也好看不到哪去，近八年倒数第三
图源贝壳研究院
这当口，广州哪个板块还能跑量，确保高流通呢？
我的答案是，广钢新城！口说无凭，扒些数据你们看看。
今年广钢成交量，同比涨84%
根据贝壳口径的成交数据，今年广钢累计成交二手房125套，而去年仅成交68套，增长约84%，几近翻倍。
广州遍地卖不动，为什么偏偏广钢能跑量跑出火星子？
仔细想想，原因三点。
其一，今年广钢供应量大涨，库存多，有得选，成交自然能增长。
供应增量从何而来。
广钢分南北区，十来个楼盘组团，原先库存主要来自北区，但今年南区相当一部分房源也到满2入市阶段。
比如保利和光晨樾、保利碧桂园公园大道、紫郡府等，目前这三个楼盘贝壳挂牌已超60套。
库存增量的另一个推动力，来自“920”新政，“5改2”后广钢作为次新板块首当其冲，当夜涌现大量挂牌。
截至目前，刨除车位，整个广钢挂牌大约700套，库存相当于两个奶厂的规模。
客观底盘在这里，成交量多少会涨。
其二，降价去化，尤其是早期挂牌的业主，割肉卖房的驱动性更强。
为什么这么说？
降价一部分原因是跟随大市，广州现在哪有不降价的房。当然，广钢内部自来卷也是不争的事实。
当广钢南区，更多更新、密度更低、产品更棒的房源涌入市场，原先挂牌多时、楼龄产品又不够打的业主，第一反应只能是赶快抛盘。
所以，我们可以看到，今年成交的广钢二手房，平均降幅、成交周期五年来最大、最长。
换句话说，广钢今年成交的，基本是挂牌比较久、业主舍得辣手摧花般降价的房子。
但如果有人轻易下结论，“降价狠、成交周期长，证明广钢市场认可度不够”，这我就不同意了。
毕竟，从今年二手成交表现上，广钢相比广州其他网红板块，比如奶厂，平均成交周期并非最长，平均降幅也不是最离谱的。
反而，广钢还相对抗跌一些。
一句话，广钢供应多，有得选；降价多，有得拣漏；但同时又比其他网红板块抗跌，种种原因，推动今年整体成交大涨，是不是很好理解。
那么，买广钢的客群，都是来自哪里？广钢哪些楼盘、哪些户型，最获市场认可？
刚需、改善，通通盯上了广钢
我盘了一波广钢今年的成交户型情况，两点值得一提。
第一，今年以来，广钢3房成交占比将近7成。
现在的广钢，主战场在刚需，毋庸置疑。
第二，广钢4房以上户型，也悄咪咪破蛋，成交占比从0增加至2%。
由此可见，改善，也盯上了广钢。
那么，这两个群体最钟意广钢哪些楼盘呢？
今年广钢在贝壳平台有成交的楼盘，一共12个，10个北区，2个南区。
其中成交套数最高的，是来自北区的融穗华府和珠江金茂府。
虽然同为广钢的年销冠，但这两个楼盘，一个套均总价431万/套，另一个几乎翻了一倍，套均811万/套。
这两个楼盘，能各自撑起广钢刚需、改善两边市场吗？
你别说，还真别说。
我发现，广钢最热销的3房刚需户型，有将近20%的成交来自融穗华府。
而4房及以上户型成交，单单一个珠江金茂府，包揽了30%。
这其中，两单5房成交，均来自金茂府，全是千万豪宅。一套6.2万/平，一套站上了7字头。
图源贝壳
这时候，又一个灵魂拷问来了，广钢既然包揽刚需、改善市场，那哪种产品比较抗跌？
是改善楼盘、改善户型吗？
哦吼，广钢的牌，又跟大市打得不一样。
广钢，刚需产品反而最扛揍
我统计了广钢今年有成交的各楼盘、各户型的降价情况。
整个广钢，从挂牌-成交，平均降价幅度在4.34%。
但是，最扛揍的楼盘，居然不是南区的紫郡府、保利和光晨樾，也不是北区的改善代表珠江金茂府。
而是主打2/3房的融穗华府，平均降幅仅2.74%，比广钢整体收窄了1.6个百分点。
而成交户型上，下调幅度最小的也不是大户型，而是刚性3房，平均降幅3.73%，是唯一一个降幅小于4%的户型。
别的地方，产品越具备改善特性，业主越有底气，但是广钢，刚性产品反而是流通最好、降价最小。
不过，这仅仅是当下广钢二手市场的结论，毕竟，广钢还有一堆南区大平层产品没有入市，改善产品供应少，自然不会有那么多改善买家加入。
目前看来，广钢的改善市场，还在发育中，有待成熟。
目前的广钢，如何选筹？
我码了一张户型价格表，大家可以一一对照来看。
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