2024年亚太地区房地产新兴趋势报告（英文版）-普华永道
美联储于 2022 年年中启动的一系列快速加息标志着自 2008 年全球金融危机以来低利率投资时代的结束。从某种意义上说，更高的利率只是回归均值，使资本成本恢复到历史正常水平。然而，与此同时，在市场习惯于充足供应廉价债务的背景下，利率上升代表着投资者承销交易的方式发生了巨大变化。房地产市场的影响已经以多种方式体现出来:
高利率会导致资产重估。随着融资成本的增加，投资者所需的收益率理应增加，以使资产产生的收益高于投资成本。这点味着，已经成为亚太地区市场常态的超低限额利率应随之退出，资产价值也将相应下调。然而，到目前为止，资产所有者在接受这一新常态方面进展缓慢，主要是因为他们几乎没有感受到来自地区银行的压力，要求他们执行贷款契约，否则就会重新定价。
许多投资者已经离场观望。由于没有资产重估，现在能够带来增值回报的交易少得多，促使投资者离场观望，等待市场重新调整。这种收缩是由大型全球投资者引领的，他们在很大程度上已经从这个市场上消失了。这一趋势的主要例外是日本，日本的利率仍然保持在约80个基点的最低水平，使债务成本所需的利差得以保持。对许多外国基金经理来说，日本是目前他们愿意在亚太地区部署资金的唯一目的地
传统资产类别失去光泽。全球投资者撤出地区市场的一个原因是，他们传统上追求的交易类型-一大型、核心、办公和专告资产--已经失去吸引力。特别是办公投资，由于业主不愿意让资本回报率扩大到与潜在买家承购的价值相匹配，导致买卖双方陷入僵局。否则，与一些办公领域不断下降的价值相比，价值已经受到损害。
在西方，利用率停留在疫情前水平的50%左右，这引发了长期需求可能下降的担忧。
投资者转向另类资产。随着基金寻求能够提供与其修订的承销门槛相匹配收益率的资产，另类资产类别已经成为焦点。另类资产提供了一些传统资产类别没有的特点:更好的长期增长潜力;利用技术、人口或社会趋势产生的顺风需求的可能性，而这些趋势与宏观经济波动无关;结构--例如短期加权平均佰租赁到期(WALES!--防止通货晓藏;最后，倾向于纳入经营性成分，这些成分除了纯房地产的回报外，还可产生利润。最受欢迎的替代品包括“床”类别中的那些(包括多户家庭、学生住房、老年人生活和酒店)。此外，投资者正在向物流、数据中心和生命科学资产转移。
过渡风险凸显出来。
随若市场力量使人们认识到这样一个现实即不符合基线环境标准的建筑物的估值可能会被市场低估，因为投资者、租户和监管机构越来越多地歧视它们，能源强度问题正在迅速增加势头。话虽如此，对过渡风险的认识因市场(澳大利亚、新加坡和日本目前领先)和资产所有者的类型而大不相同。不出所料，虽然成熟的国际参与者有更知情的前景，但整个地区的许多资产管理者，特别是在非门户城市，仍然相对不了解能源强度和其他与环境相关的问题。
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