2024年美国房地产投资5大策略：如何应对市场变化？
随着2024年的到来，如果你还没有开始规划你的投资策略，现在正是时候了。美国房地产市场正处于一个独特的位置。房屋销售下降，价格飙升，抵押贷款利率上升。在这样的情况下，房地产仍然可以是一个不错的投资选择吗？简而言之，答案是肯定的，但你必须遵循一个稳健的投资策略。
1. 设定美国房地产投资目标
在进行房地产投资之前，首先要设定清晰的投资目标。确定是追求长期价值增值、月度现金流，还是迅速获利。同时，考虑投资的时间跨度，年龄较大且接近退休的人可能风险承受能力较低，与年轻职业生涯刚开始的人有所不同。确保投资目标符合SMART框架，即具体、可衡量、可实现、相关性强且有时间限制。举例，一个SMART的房地产投资目标可能是在65岁退休时积累30套现金流稳定的长期出租单位组成的投资组合。
2. 了解当前美国房地产市场趋势
在2024年，了解当前的美国房地产市场趋势对于制定投资策略至关重要
美国正经历住房短缺。根据美国房地产经纪人协会(NAR)的数据，月度住房供应（以当前销售速度销售所有待售房屋所需的月份数）约为3个月。在2022年1月，这一数字创下了1.6个月的历史新低。一个平衡的市场应该是5-6个月。
住房库存的不足使得房价居高不下。事实上，美国房价已连续上涨七个月。在2023年第三季度，中位数售价为43.1万美元。
抵押贷款利率的快速上涨也是保持房屋供应不足和房价居高不下的原因之一。自从联邦储备系统去年春季开始加息以来，抵押贷款利率已上升，这使得许多房主不愿出售房屋并放弃已锁定的低利率。截至11月17日，30年期固定抵押贷款利率为7.44%，虽然已从最近的8%高峰下降，但仍高于2020年的历史新低2.6%。
这种对当前房主的“锁定效应”限制了现有房屋供应，使房价居高不下（尽管较高的抵押贷款利率也减少了购房者的需求）。因此，房地产交易量下降。在9月份，现有住房销售额下降到了经季节调整的年化率为396万套，创下了自2010年以来的最低水平。
作为美国房地产投资者，这些趋势意味着寻找房地产交易可能具有挑战性，可能需要采取创造性的方法。
3. 遵循投资策略
了解美国房地产市场的状况后，你可以开始制定投资策略。例如，考虑到目前供应不足和房价居高不下，你可能希望专注于非上市机会。税务扣除和抵押贷款财产可能是很好的选择。因此，你可能会面临较少的竞争，找到隐藏的宝藏。
你可以探索的其他房地产投资策略包括房屋共享、翻修、转售、BRRRR策略等。成功的关键是管理风险，保持负责，追踪你的进展。因此，要仔细记录你的支出和收入，以最大化你的投资回报。
4. 研究地点和物业
房地产的第一准则是“地段，地段，地段”。这意味着无论一处房产有多好或者处于什么状态，其价值始终与其所在地息息相关。这是因为更多人希望居住在拥有更多就业机会、吸引人的便利设施、良好基础设施和宜人气候的地方。随着对某一地区的需求增加，其房地产价值也会上升（反之亦然）。
作为投资者，您可以利用吸引力市场中不断增长的购房需求。例如，2022年，佛罗里达州首次自1957年以来成为美国增长最快的州。其人口增长了1.9%，超过2200万。如果该州的人口增长继续超过其他州，这里的投资物业可能会有相对强劲的升值潜力。居民的涌入也可能保持租赁需求旺盛，导致低空置率和更高的现金流。
要紧跟最有利可图的房地产市场，密切关注全国人口结构和经济趋势。
5. 规划退出策略
在进行房地产投资时，需要考虑制定退出策略，以避免陷入无法摆脱的不良交易。退出策略可以帮助及早削减损失，其中包括出售房产、重新融资、进行1031交换以推迟缴纳资本利得税，或者引入其他投资者分担风险。这些策略可以让投资者在投资不理想时及时调整，避免持续亏损。
把握房地产市场的时机是不可能的。但精明的投资者知道如何适应不断变化的市场，以便在任何市场中获胜。如果您正在考虑进入美国房地产领域，请按照上述步骤从现在开始制定强大的投资策略。