采用他方垫资形式下的“零首付”“首付贷”，购房者承担了远超正常购房的费用。短期内的高额还款压力，很容易让购房者资金链断裂

文｜《财经》记者 严沁雯

编辑｜袁满

部分开发商或中介推荐的 “零首付”“首付贷”购房，是真优惠还是假套路？蛇年春节假期刚过，便有相关部门针对此现象发布风险警示。

据央视新闻，郑州市住房保障和房地产管理局2月6日称，严正警告各房地产开发企业，各房地产中介机构要依法、依规开展房地产经营活动，对违规、违法开展“零首付”“首付贷”销售商品房、提供“零首付”“首付贷”服务的房地产开发企业、房地产中介机构依法依规予以严肃处理，情节严重的，移交有关部门依法处理。同时将其违规、违法行为计入信用档案，向社会公示。

这已经不是郑州市住房保障和房地产管理局第一次发布警示，2024年8月，该局便在官网发布了《关于“0首付”购房风险警示》。与此同时，2024年至今，已有多地金融监管部门对消费者作出明确提示。

业内专家认为，对于当前购房者而言，购房思维已由过去的投资为主，过渡到了自住为主，“这种情况下最好量入为出”。

真优惠还是假套路？

“揭秘‘零首付’，把握上车机会！”“‘零首付’购房后重启人生”……尽管2024年以来个人住房信贷政策持续优化，购房门槛进一步降低，社交平台购房首付的新形式却层出不穷。

据悉，所谓“零首付”“首付贷”，主要由房地产开发企业或房地产中介机构预先垫付首付款，购房者则需要在短期内向垫付资金方分期还款，并支付相应的利息与手续费等。

以上形式被称为“他方垫资”。对于购房者来说，承担了远超正常购房的费用。与此同时，短期内的高额还款压力，很容易让购房者资金链断裂，一旦逾期还款，还可能面临信用受损、被追讨债务等一系列问题。

降低首付款的另一种形式为 “高评高贷”——即房屋卖方、中介机构等联合购房者做高购房合同价格，向银行贷出更多的款项来覆盖首付款。例如一套房子总价90万元，首付15%，若按100万元的总价签订合同，可从银行贷出部分首付款。

不仅如此，有银行业人士指出，“高评高贷”还涉嫌骗取银行贷款，一旦被银行或相关部门查处，购房者将面临巨大的财务损失和法律责任。

另一种形式则是“偷梁换柱”，即挪用其他种类贷款款项支付首付款。中介机构将购房者“包装”成企业主，向银行申请经营贷，所获贷款款项用于支付首付款、中介机构费用等，该过程往往伴随伪造虚假交易背景、账户流水等违规操作，存在倒贷接续风险。

事实上，在2017年发布的《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》中，严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资。

2024年以来，由于部分开发商及中介通过“首付贷”“高评高贷”等违规操作诱导刚需客户“零首付”购房现象时有出现，已有包括山西、河南等在内的多地金融监管部门发布相关提示。

如国家金融监督管理总局河南监管局便于2025年1月发文指出，“零首付”购房不仅未实质解决购房者资金短缺问题，反而可能增加购房、还款总成本。同时，银行机构发现首付款来源存在问题的，可能无法通过贷款申请或提前收回贷款，购房人将面临“房贷两失”风险，甚至可能涉嫌骗取贷款犯罪。

上文指出，消费者购房时，要通过正规金融机构办理按揭贷款，警惕不法贷款中介虚假宣传和诱导，切勿盲目相信陌生来电、短信、广告、社交平台等渠道推送的“零首付”“负首付”购房信息，切勿通过签订“阴阳合同”等方式办理贷款，不接受无证无照的“黑中介”服务，避免陷入相关陷阱。

购房者需量入为出

事实上，对于当前的购房者而言，“上车”门槛已有明显降低。

首付比例方面，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为15%。而在房贷利率方面，与之挂钩的5年期以上LPR在2024年累计下降60个基点。与此同时，多地在住房公积金贷款额度、对引进人才发放购房补贴等方面陆续发布稳楼市相关举措。

在此背景下，为何“零首付”“首付贷”购房仍能吸引购房者眼球？

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，在购房者端，尽管近年来房地产市场经历了调整，但是对于部分刚需而言，房价仍在高位，购房能力不足；而在开发商端，需要保证交房，存在资金等方面的压力；另外在银行端，个人住房贷款数据下滑的背景下，放贷任务不轻。

“这对市场还是具有一定的吸引力的，但也存在风险。一方面，首付能力不足的购房者，月供能力本身也不强，如果‘零首付’，意味月供压力更大，存在后续断供的可能性，对于银行的贷款也有风险。另外，部分开发商可能借‘零首付’销售‘残次品’。” 李宇嘉表示。

值得注意的是，购房风险警示不断，上述现象似乎一直存在。中原地产首席分析师张大伟表示，“开发商和中介其实能力有限，所以银行发放贷款必须评估，比如高评贷款，这需要看到银行风控方面的问题。”

“对金融机构而言，放贷款能产生短期收益；对于住建部门或政府部门而言，能够在短期内加大住房销售。”李宇嘉指出，金融机构和住建部门都要完善监管，堵住漏洞。一方面，金融机构一定要严格执行差别化的住房信贷政策，即首套房首付不能低于15%，严格把好关；同时资金来源的监测，比如不能来源于第三方金融机构，在账户上的存放时间等。

另一方面，住建部门要在购房合同中明确不能由第三方金融机构融资的条款支持首付；不能签订除了购房合同、按揭贷款合同以外的其他合同；此外，要加强风险提示，对于违规行为要加强惩罚力度。

不过在张大伟看来，目前市场上选择“零首付”购房者并不多。“因为投资需求不多，市场还在调整过程中，很少人会盲目加杠杆。”

“对于现在购房者而言，购房思维已经由过去的投资为主，过渡到了自住为主，这种情况下量入而出最好。”张大伟表示。

责编 | 张生婷

题图｜视觉中国